舉的案例是：山東一公司在內(nèi)蒙投資,，與當(dāng)?shù)卣畢f(xié)議約定2免3減半的優(yōu)惠,。企業(yè)完成建設(shè)開始經(jīng)營(yíng)后,，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)要求申報(bào)當(dāng)年所得稅,。

分析：該案例企業(yè)籌劃失敗原因不是與政府簽協(xié)議的錯(cuò)，
原因一是：協(xié)議內(nèi)容涉及了中央級(jí)次的稅收,。如所得稅,、增值稅、消費(fèi)稅,。
原因二是：地方政府沒有支持企業(yè)或與稅務(wù)機(jī)關(guān)相處不睦,。

現(xiàn)實(shí)的案例是：
一新工業(yè)區(qū)招商，當(dāng)?shù)卣c第一批簽訂投資協(xié)議的企業(yè)簽訂了“在企業(yè)正式生產(chǎn)前免收與土地有關(guān)的各種稅費(fèi)”的條款,。企業(yè)入駐,，開工建設(shè)，地稅局要求申報(bào)土地使用稅,，企業(yè)拿出協(xié)議,，經(jīng)地方政府協(xié)調(diào)，土地作用稅沒有征收了,。營(yíng)業(yè)稅,、房產(chǎn)稅、契稅也是屬于此類,。
政府與招商引資企業(yè)簽署涉及稅收優(yōu)惠條款是不太符合現(xiàn)行法律,，但中國(guó)現(xiàn)實(shí)往往是土政策可以變通法律。除中央級(jí)次的稅收外,，其它稅收的減免,，地方政府還是有變通余地的。
雖然國(guó)稅是中直，地稅是省直,，但地方政府在稅收方面的仍有很大話語權(quán),。
建議：能與政府簽署涉及到稅收優(yōu)惠的條款，就盡可能多地簽署,。但事后不必太較真,。
企業(yè)能得到的利益：
1，有上方寶劍,，可理直氣壯與稅局理論,，關(guān)鍵時(shí)刻還可要求政府出面協(xié)調(diào)關(guān)系。
2,，即使沒有得到稅收優(yōu)惠,，也是政府欠企業(yè)的人情，政府總要在其它地方讓步的,。

案例分析二：改變租賃人規(guī)避房產(chǎn)租賃房產(chǎn)稅籌劃方案案例：A公司房產(chǎn)100萬元租賃給B公司,，B公司120萬元轉(zhuǎn)租C公司。
A公司按100萬元繳營(yíng)業(yè)稅,、房產(chǎn)稅,；B公司按120萬元繳營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅,。
改變一下：A公司委托B公司100萬元租給C公司,，付B公司20萬元中介費(fèi)：
A公司按100萬元繳房產(chǎn)稅、按100萬元繳營(yíng)業(yè)稅,；B公司按20萬元繳營(yíng)業(yè)稅,。
再改變一下：C公司委托B公司100萬元承租A公司房產(chǎn)，付20萬元中介費(fèi)給B公司,。
分析：現(xiàn)實(shí)操作可能性有多大呢,？
現(xiàn)實(shí)生產(chǎn)中，ABC三方很難達(dá)成這樣的共識(shí),。方案二A如知道120萬租C,，哪里用得著B。稅局實(shí)際調(diào)查C的房屋費(fèi)用支出,，也可能認(rèn)定為轉(zhuǎn)租行為,。況且A收款，要開發(fā)票給C,，A收入和稅費(fèi)支出不變,，還要承擔(dān)稅收風(fēng)險(xiǎn)，哪有動(dòng)力改變經(jīng)營(yíng)方式,？
這樣復(fù)雜的籌劃都不如轉(zhuǎn)租簡(jiǎn)單實(shí)用,。轉(zhuǎn)租不征房產(chǎn)稅。
有方案是老公A以10萬元租與老婆B，B再以110萬元租與實(shí)際實(shí)用者C,。A和B一家共納稅：營(yíng)業(yè)稅（10+110）*5%,，房產(chǎn)稅10*12%。
房產(chǎn)稅,，特別是出租的房產(chǎn)稅,，是地稅部門非常糾結(jié)的業(yè)務(wù)，避稅手段多,，人情稅多,，社會(huì)關(guān)注度多。經(jīng)過多年博弈,，很多地區(qū)出臺(tái)了最低租金標(biāo)準(zhǔn),，實(shí)行核定征收，具體做法是：如申報(bào)的房產(chǎn)稅高于本街,、路核定的單位面積房產(chǎn)稅最低標(biāo)準(zhǔn),，按申報(bào)數(shù)繳納；如低于最低標(biāo)準(zhǔn),，按最你標(biāo)準(zhǔn)繳納,。
稅局：難于管理，一核了之,。
籌劃：縱有萬種方案,，更與何人說,。
視野網(wǎng)友說：核定權(quán)并無公開的,、可操作的程序和標(biāo)準(zhǔn)，是稅收法定憲政原則下的修正原則,。

籌劃案例三：拆分房產(chǎn)出租內(nèi)容規(guī)避房產(chǎn)稅案甲公司將一棟閑置的廠房租賃給乙公司,，約定租金1000萬元。根據(jù)房產(chǎn)稅的相關(guān)規(guī)定,，企業(yè)需申報(bào)繳納房產(chǎn)稅120萬元,。
籌劃：該1000萬租金應(yīng)該由三部分構(gòu)成：房屋租金；場(chǎng)地使用費(fèi),；設(shè)備租金
分析：這是一個(gè)流行十多年的規(guī)避房產(chǎn)稅的案例之一了,。
操作成功的前提應(yīng)該是：企業(yè)需要房屋、場(chǎng)地和設(shè)備,，并且1,、拆分后的房屋租金符合公允價(jià)值；2,、場(chǎng)地使用費(fèi)符合公允價(jià)值,；3、設(shè)備租金符合公允價(jià)值；4,、稅務(wù)機(jī)關(guān)不會(huì)對(duì)企業(yè)認(rèn)真審查,。
與其如此，不如簽訂一個(gè)甲乙雙方簽訂委托加工方案,，房租以加工費(fèi)的形式支付,，營(yíng)業(yè)稅都沒有了，更節(jié)省一些,。
況且上述都符合,，企業(yè)是正常繳稅。
房屋附帶的場(chǎng)地,，單獨(dú)做合同出租,，有如皮之不存，毛將焉附,。稅務(wù)局一般不予認(rèn)可,。
風(fēng)險(xiǎn)主要在于：設(shè)備的界定：
國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計(jì)征房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知
國(guó)稅發(fā)[2005]173號(hào)
一、為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計(jì)要求,，凡以房屋為載體,，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水,、采暖,、消防、中央空調(diào),、電氣及智能化樓宇設(shè)備等,，無論在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值,，計(jì)征房產(chǎn)稅,。 ?
出租出租房屋附帶上述設(shè)備，應(yīng)以出租房產(chǎn)計(jì)稅,。
該案例關(guān)鍵在于稅務(wù)機(jī)關(guān)是否認(rèn)真對(duì)待,。

案例分析四：用物業(yè)管理費(fèi)拆分租金規(guī)避房產(chǎn)稅A公司一辦公大樓出租，年租金1000萬元,，年需要繳納房產(chǎn)稅120萬元,。
籌劃：該1000萬租金應(yīng)該由三部分構(gòu)成：房屋租金；物業(yè)管理費(fèi),、消防安全費(fèi)
分析：這是當(dāng)前各地通用的規(guī)避房產(chǎn)稅的方案,。
風(fēng)險(xiǎn)在于：
理論上，房屋租金,，是指承租人因使用房屋而向出租人交付的租金,。房屋租金的基本
構(gòu)成因素包括以下幾個(gè)方面：房屋折舊費(fèi),、維修費(fèi)、管理費(fèi),、利息,、土地使用費(fèi)、房產(chǎn)稅,、利潤(rùn),、稅金、保險(xiǎn)費(fèi),。
租金包括了理論上應(yīng)由產(chǎn)權(quán)人負(fù)擔(dān)的一切費(fèi)用,，如物業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)房產(chǎn)稅等等,。
由于規(guī)避房產(chǎn)稅問題突出,，稅務(wù)機(jī)關(guān)一般制定最低租金標(biāo)準(zhǔn)來應(yīng)對(duì)。
附：關(guān)于廣州市天河區(qū)臨商的出租屋稅突然飛漲問題的答復(fù)
廣州市地稅局答復(fù)
根據(jù)《關(guān)于印發(fā)《廣州市個(gè)人出租房屋稅收管理辦法》的通知》（穗地稅發(fā)[2006]267號(hào)）的規(guī)定：個(gè)人出租房屋稅收的計(jì)稅依據(jù)為出租房屋取得的租金收入（包括貨幣收入及相關(guān)經(jīng)濟(jì)收益）,，出租人應(yīng)據(jù)實(shí)申報(bào)出租房屋的租金收入,。出租人申報(bào)的租金收入低于稅務(wù)機(jī)關(guān)制定的核定計(jì)稅租金收入標(biāo)準(zhǔn)，又沒有正當(dāng)理由的,，稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》的規(guī)定,，有權(quán)按照核定計(jì)稅租金收入標(biāo)準(zhǔn)核定出租人的應(yīng)納稅額。
類似出租房產(chǎn)稅核定價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)每個(gè)省市縣區(qū)都能找到,，執(zhí)行情況不一,，就看稅務(wù)機(jī)關(guān)如何利用。
風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：
申報(bào)的租金應(yīng)在合理水平之上,，否則有被全額補(bǔ)稅的風(fēng)險(xiǎn),。
有個(gè)偷稅案可參考：
北京出租房產(chǎn)稅利用舊文件漏洞的房產(chǎn)稅避稅案
中國(guó)X單位與北京Y公司房屋租賃糾紛案中，發(fā)現(xiàn)雙方有意將每年100萬元租金,，分別確定為年租金4萬元,，管理費(fèi),、清潔費(fèi),、消防安全費(fèi)96萬元。按4萬元申報(bào)房產(chǎn)稅,。
稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為,，所謂房租，除應(yīng)包括按租房面積計(jì)算的租金外,，與租賃有關(guān)的其他費(fèi)用,，如管理費(fèi)、清潔費(fèi),、消防安全費(fèi)也應(yīng)計(jì)算在租金范圍內(nèi),；同時(shí)根據(jù)文件精神,，雙方均有義務(wù)按現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整租金和修改合同。稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)這種避稅行為作出反應(yīng)就是補(bǔ)征中國(guó)x單位房產(chǎn)稅11520元,。

案例分析五：高爾夫球場(chǎng)水面辦魚業(yè)養(yǎng)殖公司規(guī)避土地稅江蘇某公司購(gòu)置土地3000畝進(jìn)行高爾夫球場(chǎng)開發(fā),中間有一大塊水面600畝,，土地使用稅成為公司納稅較大的稅種。
籌劃方案：將公司分立成2家公司,，一家承續(xù)原高爾夫俱樂部的業(yè)務(wù),，另一家作為魚業(yè)養(yǎng)殖公司，利用高爾夫球場(chǎng)水面養(yǎng)魚,。根據(jù)相關(guān)的稅收優(yōu)惠,，農(nóng)林牧漁所用的土地免征土地使用稅?！境擎?zhèn)土地使用稅暫行條例】
這個(gè)避稅方案的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：
1,，3000畝土地使用權(quán)是否為高爾夫公司所有，如是,，根據(jù)《土地稅條例》第三條土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù),，依照規(guī)定稅額計(jì)算征收。
實(shí)際占用就應(yīng)繳納土地稅,。
2,，如600畝水面使用權(quán)人變更為魚業(yè)養(yǎng)殖公司，即由高爾夫用地,，變?yōu)檗r(nóng)業(yè)用地,，政府是否能夠批準(zhǔn)。招商引資結(jié)果變了,。
3,，即便是600畝水面已經(jīng)為養(yǎng)殖公司所有，從事農(nóng)業(yè)用地,。但由于處于高爾夫球場(chǎng)中間,，如何證明高爾夫球場(chǎng)未使用。如稅務(wù)機(jī)關(guān)有證據(jù)證明其被高爾夫球場(chǎng)經(jīng)營(yíng)使用,，一樣要補(bǔ)繳土地稅,。4，土地稅是地方收入,，地方政府是否認(rèn)可這種做法,。
5，假設(shè)以上都成立,，地方政府和稅務(wù)局認(rèn)可這種做法,，那么，高爾夫公司何不再分立一個(gè)種草公司,，高爾夫球場(chǎng)的草坪占地都不用繳納土地稅了,？
這樣高爾夫球場(chǎng)土地稅徹底被籌劃沒了,。

案例分析六：一人有限公司問題規(guī)避契稅甲乙二公司擬合資成立一家公司M，其中甲方以現(xiàn)金出資3000萬元,，乙方用房產(chǎn)出資協(xié)議價(jià)格7000萬元,。公司M在辦理產(chǎn)權(quán)過戶時(shí)須繳納契稅。采取何種方式可免除契稅負(fù)擔(dān),？
在合理的商業(yè)目的下,，可按如下步驟實(shí)施：
第一步：甲乙簽署借款協(xié)議，甲公司借給乙公司現(xiàn)金3000萬元,。
第二步：乙公司以房屋和現(xiàn)金出資成立全資子公司M,。向當(dāng)?shù)囟悇?wù)局申請(qǐng)免稅。
第三步：甲公司受讓乙公司持有的M公司30%的股權(quán),。
這個(gè)方案的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：
1,；是否是重組改制？何謂重組改制,？誰來認(rèn)定重組改制,？
2；是否是無償劃轉(zhuǎn),？如何認(rèn)定,？獨(dú)立法人之間如何才能無償劃轉(zhuǎn)？關(guān)聯(lián)企業(yè)之間是否按獨(dú)立納稅人交易價(jià)格操作,？
關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知
財(cái)稅[2008]175號(hào)
企業(yè)改制重組過程中,，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn),，包括母公司與其全資子公司之間,，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè),、一人有限公司之間土地,、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)，不征收契稅,。
注意175號(hào)免契稅的前提是：“企業(yè)改制重組過程中”,。和“無償劃轉(zhuǎn)”。
契稅是地方稅收,，直接關(guān)系到地方的財(cái)政收入,。如地方政府和稅務(wù)機(jī)關(guān)設(shè)定：企業(yè)改制重組認(rèn)定程序,，此方案可能存在風(fēng)險(xiǎn),。關(guān)鍵還是是否以規(guī)避稅收為目的。
總局網(wǎng)站的一個(gè)答復(fù)說明一些問題：
全資子公司承受的投資土地是否應(yīng)繳納契稅,？
問題內(nèi)容：
近日,，我局承接一企業(yè)如下業(yè)務(wù)：公司股東研究決定,，以公司新購(gòu)?fù)恋卦瓋r(jià)投資于新辦的一家全資子公司（公司是唯一投資人）。請(qǐng)問：1.公司改制重組具體指什么類型,、方式等,？2.本問題情況是否屬于公司改制重組情形？3.涉及印花稅,、契稅如何確定征收,？
回復(fù)意見：
您在我們網(wǎng)站上提交的納稅咨詢問題收悉，現(xiàn)針對(duì)您所提供的信息簡(jiǎn)要回復(fù)如下：
按照《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》（財(cái)稅[2008]175號(hào)）規(guī)定：“企業(yè)改制重組過程中,，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地,、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)，不征收契稅”,。
你所反映的情況,，不屬于財(cái)稅[2008]175號(hào)文件規(guī)定的無償劃轉(zhuǎn)。
上述回復(fù)僅供參考,。有關(guān)具體辦理程序方面的事宜請(qǐng)直接向您的主管或所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)咨詢,。　　歡迎您再次提問,。
國(guó)家稅務(wù)總局 2010/03/08
此案還存在一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是,，一人公司變更為兩人以上有限公司，爭(zhēng)議很多,。是否能夠變更成功,，要看當(dāng)?shù)毓ど滩块T的規(guī)定。即使變更成功了,，如果稅務(wù)機(jī)關(guān)可能會(huì)依據(jù)《契稅條例細(xì)則》第十七條 ：＂納稅人因改變土地,、房屋用途應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳已經(jīng)減征、免征契稅的,，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為改變有關(guān)土地,、房屋用途的當(dāng)天＂來認(rèn)定你改變用途，補(bǔ)征契稅,。
以規(guī)避稅收為目的的方案,，只要地方政府或稅務(wù)機(jī)關(guān)想征你的稅，總有辦法．

案例分析七：不要對(duì)特殊重組避稅抱有過多的期望案例：甲公司持有M公司85%的股權(quán),，投資成本1000萬元,，公允價(jià)值6000萬元
乙公司持有N公司100%的股權(quán)，投資成本5400萬元,，公允價(jià)值6000萬元
乙公司欲購(gòu)買甲公司持有的M公司的股權(quán),，甲公司的稅收負(fù)擔(dān)：（6000-1000）*25%=1250（萬元）
如果甲公司與乙公司交換股權(quán)，雙方?jīng)]有稅負(fù),。
實(shí)務(wù)中：乙公司可以6000萬元現(xiàn)金出資,，然后與甲公司交換股權(quán),。
財(cái)稅【2009】59號(hào)

分析：重組是一年來熱門話題。去年出臺(tái)財(cái)稅[2009]59號(hào),，今年又出臺(tái)了《企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅管理辦法》（總局第4號(hào)公告）,。政策逐漸明朗。重組的關(guān)鍵應(yīng)用問題是選擇特殊性稅務(wù)處理規(guī)避一些企業(yè)所得稅,。
59號(hào)文出臺(tái),，爭(zhēng)議不斷。今年４號(hào)公告出臺(tái)后,，各路英雄紛紛發(fā)表看法,，相關(guān)企業(yè)也躍躍欲試，摩拳擦掌準(zhǔn)備充分利用這一政策,，在這里找到一些避稅的方法,。
提示一：對(duì)計(jì)稅基礎(chǔ)的確定，說明特殊重組只是所得稅的時(shí)間差異,。有的重組方會(huì)推遲納稅,，但不是免稅。本案計(jì)稅不變,，甲公司應(yīng)納所得稅,，由乙公司以后年度承擔(dān)。乙方稅收風(fēng)險(xiǎn)將影響雙方價(jià)格,。
提示二：稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)對(duì)“具有合理的商業(yè)目的,，且不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的”進(jìn)行細(xì)化,，從而找到制止避稅方案的方法,。預(yù)計(jì)今后如何認(rèn)定“合理的商業(yè)目的將成為爭(zhēng)議“的焦點(diǎn)。本案是否可以認(rèn)定為合理商定目的,？
提示三：重組辦法出臺(tái),，相關(guān)解釋也大多是管理層面的字面解釋，或者是學(xué)術(shù)界的學(xué)理解釋,。今年基層稅務(wù)局大多在忙搶抓收入,，無暇顧及重組問題。目前地市以下稅務(wù)機(jī)關(guān)很少有人精通這一政策,。待明年初,，地市以下稅務(wù)機(jī)關(guān)組織學(xué)習(xí)討論，可能使一些具體政策在實(shí)際征收管理中發(fā)生變異,。存在政策執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn),。
提示三：重組的案例并不多，一些重組企業(yè)的稅收問題大多要在一至兩年或更長(zhǎng)的時(shí)間才能體現(xiàn)出來，或是經(jīng)過稅收稽查才能反映出來,。存在秋后算賬風(fēng)險(xiǎn),。建議如無迫切重組需求,，應(yīng)觀望一段時(shí)間,，待政策平穩(wěn)，參照一些實(shí)際成功的案例再行操作,、
提示四：運(yùn)用重組特殊性處理,，一般都要影響地方的稅源。爭(zhēng)取地方政府參與和支持是規(guī)避特殊重組風(fēng)險(xiǎn)的重要途徑,。如無地方政府支持,，避稅的目的很難最終落實(shí)。
提示五：一般從稅收視角去理解特殊重組：內(nèi)資重組,，就是以最低成本將企業(yè)收益變?yōu)閭€(gè)人收入,。外資重組，就是把國(guó)內(nèi)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移至國(guó)外,，特別是涉及避稅港的重組,。而稅務(wù)機(jī)關(guān)是事后管理。有多少方案能經(jīng)得起稽查,？
當(dāng)然,，以上案例可能不是真實(shí)發(fā)生的。

總  結(jié)：
一,，稅收總是有規(guī)律可循的,，任何以規(guī)避稅收為目的的籌劃方案總有一些漏洞，只要稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)其追責(zé),，總會(huì)找到理由,。
二，稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)法水平和稽查能力日漸提高,?；榕c籌劃的關(guān)系是矛盾的兩個(gè)方面，只有不斷學(xué)習(xí),，提高解決問題的能力才能掌握話語權(quán),。
三，經(jīng)過多年的博弈,，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)稅收籌劃有一套應(yīng)對(duì)辦法,，而稅收籌劃也越來越向稅務(wù)顧問方向發(fā)展。
四,，稅收籌劃大多要依靠稅局領(lǐng)導(dǎo)的行政力支持才有效,。籌劃的目標(biāo)在于影響有影響力的人，從而為委托人爭(zhēng)取利益,。
五,，基于企業(yè)對(duì)稅收政策的的恐懼和無奈，籌劃者以法規(guī)條文為基礎(chǔ),，對(duì)企業(yè)涉稅事項(xiàng)做出解決方案,，達(dá)到了盡量使企業(yè)不多繳稅的目的。這應(yīng)該是最終解決方案,。
六,，稅收籌劃的空間還是非常廣闊的。稅收籌劃方案大多是針對(duì)企業(yè)的個(gè)案,，涉及企業(yè)核心機(jī)密,，盡管有很多成功的案例，但不能公開,。企業(yè)應(yīng)該關(guān)注籌劃的結(jié)果是否實(shí)現(xiàn)了客戶,、員工、稅務(wù)機(jī)關(guān),、合作伙伴等各方利益的多贏,，才能長(zhǎng)久。