《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者  李小曉|北京—紐約連線報(bào)道

剛到美國不久的留學(xué)生王遇驚訝地發(fā)現(xiàn)：紐約附近的“富人區(qū)”,，房價(jià)比北京六環(huán)外還要便宜得多。

在一個(gè)陽光明媚的周末,，王遇開著他剛買的二手車從曼哈頓去找長島的朋友金佳梁玩,。長島是一個(gè)不折不扣的“富人區(qū)”——美國前總統(tǒng)克林頓、石油大亨洛克菲勒,、好萊塢導(dǎo)演斯皮爾伯格都在這里安家,。

不到半個(gè)小時(shí)，王遇就到達(dá)了金佳梁的住所,。金佳梁家樓上樓下共3層,，全部精裝修，6間臥室和5個(gè)衛(wèi)生間,，后院里有一座直徑20米的游泳池,，旁邊還搭建了兒童游樂設(shè)施。

金佳梁謙虛地?cái)[擺手說：“這沒什么,，我這座房子其實(shí)不貴,，才50萬美元。”

王遇驚嘆道：“那不就才300多萬人民幣嗎,？這在北京只能買個(gè)兩居室,。”

金佳梁再次擺擺手說：“非也非也，買房便宜養(yǎng)房難啊,，在美國養(yǎng)這么套房子,，每年的開銷都在3萬美元以上。”

王遇糾結(jié)地聳聳肩,，看來,，在美國買房子還真是一門復(fù)雜的學(xué)問。

誰能在美國買房,？

和中國人一樣,，在美國買房子第一件事就是找中介。

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者連線美國紐約的華人地產(chǎn)中介魏曦,，他表示：“我們從賣方手里抽取3%~5%的傭金,，不向買方收錢。不過,，買家在看房前需要去銀行開具一份‘銀行同意貸款證明’,，在出示這份證明后中介公司才能開始帶你看房，因?yàn)槲覀冃枰私饽愕馁J款能力,。”

外國人可否在美國買房呢,？魏曦給出的答案是肯定的。

據(jù)魏曦介紹，在美國絕大部分州,，對(duì)于在美國長期工作居住的外國公民來說,，買房子的程序和本國人無異，只需要提供兩年以上的工資單,，證明有能力償還貸款（月供必須在月收入28%以內(nèi)）,，就可以向銀行貸款買房。

而對(duì)于不在美國工作的外國人來說,，除非在美國銀行有巨額投資存款或用已有房屋做抵押貸款,，否則只能用全款買房,。

對(duì)于貸款買房的人來說,，最關(guān)鍵的莫過于一份良好的信用記錄了。和中國的統(tǒng)一利率不同,，在美國,，每個(gè)人最終獲得的貸款利率都不盡相同，完全取決于你之前的信用記錄,。

一個(gè)信用記錄良好的人買房子,，最理想將可以獲得和基準(zhǔn)利率持平的貸款利率。而一個(gè)經(jīng)常拖欠信用卡還款,，信用記錄很差的人,，利率可以無限上浮，甚至被銀行拒貸,。

貸款總期限都為30年,，貸款方式分為三種：3年固定（后27年浮動(dòng)），5年固定（后25年浮動(dòng)）,，30年固定,。目前利率分別為：4.75%,、5.5%及6.25%（隨時(shí)會(huì)調(diào)整,，以貸款申請(qǐng)當(dāng)時(shí)利率為準(zhǔn)）。

在次貸危機(jī)發(fā)生之前,，美國曾經(jīng)出現(xiàn)過“零首付”買房,，然而，隨著危機(jī)的爆發(fā),，政府出于控制金融風(fēng)險(xiǎn)的考慮,，將首付最低限額提升至20%。

“美國就是因?yàn)楫?dāng)初有太多人10%首付,，甚至零首付買房子,，才會(huì)引發(fā)后來的次貸危機(jī)。現(xiàn)在美國貸款買房的首付底線是20%。”魏曦表示,。

買房容易養(yǎng)房難

美國的房價(jià)根據(jù)不同地區(qū)和房屋類型,，可謂千差萬別。最貴的莫過于紐約,、舊金山,、西雅圖這些大城市，一間二三十年房齡的開間也要50萬美元,。而到了中部的農(nóng)村地區(qū),，房價(jià)就變得出奇的低。如果只是買一座一家三口居住的小木屋的話,，十幾萬美元就可以買到,。

金佳梁從抽屜里掏出買房時(shí)的“過戶賬單”，王遇看了一眼,，就被密密麻麻雜七雜八的收費(fèi)嚇了一跳。近20項(xiàng)各種一次性收費(fèi)加起來居然有7000多美元,。

“美國買房子必須請(qǐng)律師,，光律師的各項(xiàng)收費(fèi)加起來就有好幾千美元,。另外，當(dāng)?shù)卣惨脵C(jī)收一筆錢,，什么稅務(wù)服務(wù)費(fèi),、貸款稅加起來,，又是兩三千美元,。”

但這些一次性的費(fèi)用對(duì)于金佳梁來說都不是最恐怖的,。真正讓金佳梁喘不過氣的,，是后面綿延不斷的“養(yǎng)房”費(fèi)用。

“無限期產(chǎn)權(quán)同時(shí)也意味著無限期的花銷,，買房不是一勞永逸的,。”金佳梁說。

房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅在美國各個(gè)州和地區(qū)都不同,，一般在1%~3%,，紐約是3%。因此,，以金佳梁的房子為例,，每年的房產(chǎn)稅就高達(dá)1.5萬美元,。

房屋保險(xiǎn)

在美國購買房產(chǎn)的同時(shí),，也被強(qiáng)制購買房屋保險(xiǎn),。在紐約，一棟50萬美元的房子,，房屋保險(xiǎn)費(fèi)每個(gè)月都在100美元左右,，一年就是1200美元。此外,，在自然災(zāi)害多發(fā)的州往往還要額外增保一份自然災(zāi)害險(xiǎn),，例如加州要加保地震險(xiǎn)，南方城市要加保颶風(fēng)險(xiǎn)等,。“如果你不買保險(xiǎn)的話,，銀行是不敢貸款給你的。”魏曦告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》,。

庭院維護(hù)

獨(dú)棟房屋維護(hù)成本高昂,。例如，雇人剪草每個(gè)月開銷大約100美元,，如果任由庭院雜草叢生，那么有一天你回到家就會(huì)發(fā)現(xiàn)自己的院子像是田螺姑娘來過一般煥然一新,，只是門上多了一張當(dāng)?shù)卣男?，告訴你政府已經(jīng)幫你剪草，請(qǐng)及時(shí)付款,。

物業(yè)費(fèi)

美國置業(yè)問答

　　——對(duì)話華美優(yōu)勝（北京）國際投資咨詢有限公司CEO  俞競可

問：怎樣持有所購置的物業(yè),？

答：美國的房產(chǎn)屬于永久產(chǎn)權(quán)，客戶不僅擁有房產(chǎn),，還擁有房產(chǎn)下面的土地,。

問：投資回報(bào)一般是多少？

答：目前全美平均房價(jià)為17 萬美金左右,。全美20個(gè)都市圈的綜合房價(jià)在2006 年7 月達(dá)到頂峰,，至今房價(jià)下跌平均20%～40%。不過,，跌幅是一個(gè)逐漸放緩的過程,。1926—1996年,，美國房地產(chǎn)市場年均漲幅為11%。1996—2006 年,，漲幅達(dá)到15%以上,。

問：買房后有沒有房產(chǎn)證？

答：這在美國稱為Grand Deed,，也就是所謂的地契,。這個(gè)文件是被用來證明房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，代表產(chǎn)權(quán)正式轉(zhuǎn)移給買家,。購房后,，產(chǎn)權(quán)公司會(huì)寄來地契，證明房屋產(chǎn)權(quán)的正式轉(zhuǎn)移,。

問：有否遺產(chǎn)稅,？贈(zèng)與稅呢？

答：在美國有遺產(chǎn)稅,，贈(zèng)與稅與遺產(chǎn)稅一樣,，每年的稅率都在變化。以2011年為例,，遺產(chǎn)稅率為35%,，且有500萬美元的免稅額度。所以一般在500萬美元以下的房產(chǎn)直接贈(zèng)與子女是不用交稅的,。

問：購買房地產(chǎn)就可以移民嗎,？

答：目前移民美國需通過特定的移民項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)，購買美國房地產(chǎn)不能直接實(shí)現(xiàn)移民,。買房對(duì)投資移民沒有直接幫助,。

問：我沒有移民，買了房怎么??？

答：可以通過辦理赴美商務(wù)旅游簽證B1/B2出入美國，每次入境可以停留長達(dá)180天,。簽證有效期一年,，可以多次入境美國。簽證過期后一年內(nèi),，可以通過中信銀行進(jìn)行免面試簽證續(xù)簽,。可以說,，只要簽證辦理成功一次,，以后就無后顧之憂。只要購房,，在房產(chǎn)所在學(xué)區(qū)內(nèi)的公立學(xué)校從小學(xué)到高中減免學(xué)費(fèi),。如子女為18歲以下,，可以辦理學(xué)生簽證或者父母辦理全家投資移民幫助子女赴美留學(xué)。

問：如若拖欠銀行貸款,，后果會(huì)怎樣,？