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2011-02-18 09:00:13 1、按套內(nèi)建筑面積計價的商品房,，發(fā)生面積差異時,，如何處理？
答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時,，應(yīng)與購房者在購銷合同中按如下原則約定交樓時實測面積與原計價面積出現(xiàn)差異（含誤差）的處理方法：（一）差異值為±0．6％以內(nèi)（含本數(shù)）的,，購銷雙方不作任何補償,；（二）差異值為±0．6％以上（不含本數(shù)）至±3％以內(nèi)（含本數(shù)）的,，購銷雙方按購銷合同約定的房屋單價多退少補；（三）差異值超過±3％以上（不含本數(shù)）的,，購房者可選擇多退少補或退回所購商品房,。選擇退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在30日內(nèi)退回已收的全部購房款及利息（以付款日起至退款日止為期，以退款日同期銀行固定資產(chǎn)貸款利率計算）,。 2,、什么是房屋的建筑面積？ 答：房屋的建筑面積是指建筑物各屋外墻(或外柱)外圍以內(nèi)水平投影面積之和,。 3,、什么是房屋的公用建筑面積？ 答：房屋的公用建筑面積是指建筑物主體內(nèi),、戶門以外可使用的面積,，包括層高超過2.2米的單車庫、設(shè)備層或技術(shù)層,，室內(nèi)外樓梯,、樓梯懸挑平臺、內(nèi)外廊,、門廳,、電梯及機房、門斗,、有柱雨蓬,、突出屋面有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間,、電梯機等,。 4、房屋的公用建筑面積是如何分攤的,？ 答：每戶(或單位)應(yīng)分攤的公用建筑面積按如下原則進行計算：(1)有面積分割文件或協(xié)議的,，應(yīng)按其文件或協(xié)議進行計算；(2)如無面積分割文件或協(xié)議的,，按其使用面積的比例進行分攤,。即：每戶應(yīng)分攤的公用建筑面積=(應(yīng)分攤公用建筑面積/各套(單元)建筑面積之和)×各套(單元)建筑面積。 5,、購房的建筑面積包括哪些部分,？ 答：房屋的建筑面積包括套內(nèi)(單元)建筑面積和按規(guī)定應(yīng)分攤的公用建筑面積兩部分。 6,、從事房產(chǎn)測繪的機構(gòu)有哪些,？ 答：深圳市目前從事房產(chǎn)測繪的機構(gòu)是深圳市地籍測繪大隊及中隊。 7,、什么叫宗地,？宗地號代表什么意思？ 答：宗地是地籍的最小單元,，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊,。深圳市的土地,，以宗地為基本單位統(tǒng)一編號，叫宗地號,，又稱地號,，其有四層含義，稱為：區(qū),、帶,、片、宗,，從大范圍逐級體現(xiàn)其所在的地理位置,。如：B107—24這個地號表示福田區(qū)第1帶07片第24宗地。 8,、什么是商品房預(yù)售,？ 答：商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人,，并由買受人支付定金或者房價款的行為,。 9、商品房預(yù)售需要具備哪些條件,？ 答：商品房預(yù)售需具備以下條件：（一）預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書,、營業(yè)執(zhí)照；（二）按照土地管理部門有關(guān)規(guī)定交付土地使用權(quán)出讓金,，已取得土地使用權(quán)證書,；（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證，并已辦理建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督手續(xù),；（四）已確定施工進度和竣工交付使用時間,；（五）七層以下的達到主體工程封頂；七層以上的,，主體工程須建到工程預(yù)算投資總額的三分之二以上層數(shù),；（六）已在項目所在地商業(yè)銀行開設(shè)商品房預(yù)售款專用賬戶；（七）法律,、法規(guī)規(guī)定的其他條件,。 10、什么是商品房現(xiàn)售,？ 答：商品房現(xiàn)售,，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為,。 11,、房地產(chǎn)現(xiàn)售需要具備哪些條件？ 答：(一)現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書,；(二)取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準文件,；(三)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；(四)已通過竣工驗收,；(五)拆遷安置已經(jīng)落實,；(六)供水、供電,、供熱,、燃氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件,，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期,；(七)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。 12,、各類用途的土地使用權(quán)出讓最高年限是多少,？ 答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)土地使用權(quán)出讓條例》第十四條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：(一)居住用地七十年,；(二)工業(yè)用地五十年,；(三)教育、科技,、文化,、衛(wèi)生、體育用地五十年,； (四)商業(yè),、旅游、娛樂用地四十年,；(五)綜合或者其他用地五十年,。另外，加油站,、加氣站用地為二十年,。 13、土地使用費的征收標準如何,？ 答：土地使用費依據(jù)土地等級和類別,，按《深圳經(jīng)濟特區(qū)甲種土地使用費征收標準》或《深圳經(jīng)濟特區(qū)乙種土地使用費征收標準》計征；如屬臨時用地的,，按《深圳經(jīng)濟特區(qū)臨時（短期）地租標準》計征,。 14、什么是建筑容積率,？ 答：在建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物地面以上各層建筑面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）,。 15、房地產(chǎn)的登記種類有哪些,，辦文時間需多少天,？ 答：房地產(chǎn)登記種類分為初始登記,、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記,、變更登記和其它登記,。其中初始登記辦文時間為90天，轉(zhuǎn)移登記辦文時間為30天,，抵押登記15天,，變更登記辦文時間30天。 16,、房地產(chǎn)登記中,，土地的使用年期是怎樣確定的？ 答：1988年1月3日之前政府無償劃拔用地仍按原規(guī)定執(zhí)行,，即：(1)住宅 50年,；(2)教育、科技,、醫(yī)療衛(wèi)生,、市政、公共建筑,、交通,、特殊用地 50年；(3)工業(yè),、倉儲 30年,；(4)商業(yè)、金融業(yè)用地 20年,；(5)種植,、畜牧、養(yǎng)殖業(yè)用地 20年,。 1988年1月3日之后,、凡通過有償方式與國土局簽訂了《土地使用權(quán)出讓合同書》的土地，其土地使用最高年期按國家規(guī)定執(zhí)行,。即：（1）居住用地 70年,；（2）工業(yè)用地 50年；（3）教育,、科技,、文化、衛(wèi)生,、體育用地 50年,；（4）商業(yè)、旅游,、娛樂用地 40年,；（5）綜合或者其他用地 50年,。 17、什么叫“確權(quán)”,？ 答：確權(quán)就是房地產(chǎn)登記機關(guān)對房地產(chǎn)權(quán)利的確認,。即是依照法律、政策的規(guī)定,，經(jīng)過房地產(chǎn)申報、權(quán)屬調(diào)查,、地籍勘丈,、審核批準、登記注冊,、發(fā)放權(quán)利證書等登記規(guī)定程序,，確認某一房地產(chǎn)權(quán)利歸屬的過程。 18,、《房地產(chǎn)證》主要記載哪些內(nèi)容,？ 答：現(xiàn)在所發(fā)的《房地產(chǎn)證》，主要記載業(yè)主所購房地產(chǎn)的房產(chǎn)與土地的有關(guān)內(nèi)容,。如權(quán)利人名稱,、身份證號；土地的權(quán)屬來源,、宗地號,、土地等級、用途,、使用年限,；房地產(chǎn)的名稱、棟號,、房號,、建筑面積、建購價款等,。 19,、如何查證《房地產(chǎn)證》的真實性？ 答：可通過以下兩種方法進行查證：（1）拿《房地產(chǎn)證》到市規(guī)劃與國土資源局產(chǎn)權(quán)檔案室（深南中路檔案大廈10樓）查詢,，看是否已有登記記錄,，《房地產(chǎn)證》號、房地產(chǎn)坐落位置是否屬實,；（2）注意識別《房地產(chǎn)證》上所蓋印章的真?zhèn)?。自我市發(fā)放《房地產(chǎn)證》以來，共使用過以下幾種印章：“深圳市人民政府房地產(chǎn)證專用章”（1989年10月20日前）,；“深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記處”印章（1989年10月21日—1991年8月16日）,；“深圳市房地產(chǎn)權(quán)管理處”印章（1991年8月17日—1992年1月20日）,；“深圳市房地產(chǎn)權(quán)管理處”鋼印及“深圳市規(guī)劃國土局房地產(chǎn)證專用章”。要注意印章的使用日期及字體,。 20,、查閱產(chǎn)權(quán)檔案有什么規(guī)定？ 答：可以查閱房地產(chǎn)權(quán)檔案的組織或個人為：（1）產(chǎn)權(quán)證書上記載的權(quán)利人,；（2）依法行使有關(guān)權(quán)力的司法機關(guān),、行政機關(guān)工作人員；（3）受權(quán)利人委托代理房地產(chǎn)有關(guān)事務(wù)的律師及有關(guān)人員,；（4）作為抵押權(quán)人的銀行,、拍賣行授權(quán)的工作人員。 房地產(chǎn)權(quán)檔案查閱地點：深南中路檔案大樓十樓房地產(chǎn)權(quán)檔案部,。 21,、如何辦理二級市場轉(zhuǎn)移登記手續(xù)？ 答：辦理二級市場轉(zhuǎn)移登記需提交下列資料：(1)《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請書》,；(2)身份證明,；(3)房地產(chǎn)買賣合同；(4)付款發(fā)票和付清房款證明,。 辦理二級市場轉(zhuǎn)移登記一般由發(fā)展商統(tǒng)一辦理,，也可以自行到產(chǎn)權(quán)登記部門辦理。 22,、集資房,、合作建房如何辦理《房地產(chǎn)證》？ 答：(1)集資建房,、合作建房的,，必須是經(jīng)政府有關(guān)部門批準的，并辦理了房地產(chǎn)初始登記的房地產(chǎn)才可以辦理小業(yè)主的《房地產(chǎn)證》,；(2)未經(jīng)政府有關(guān)部門批準的非法集資建房,、合作建房，必須經(jīng)過有關(guān)部門處理并補交地價款,，按規(guī)定辦理房地產(chǎn)初始登記后,，方可辦理小業(yè)主《房地產(chǎn)證》；(3)經(jīng)初始登記后的集資建房,、合作建房提交下列資料后即可辦理《房地產(chǎn)證》:《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請書》,；身份證明；集資建房或合作建房合同書或協(xié)議書,；購房發(fā)票復(fù)印件,；發(fā)展商出具的付清房款證明。 23、什么情況屬于三級市場轉(zhuǎn)移登記,？ 答：凡房地產(chǎn)已辦理二級市場產(chǎn)權(quán)登記并領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證后又發(fā)生轉(zhuǎn)移的,，稱為三級市場轉(zhuǎn)移登記。如房地產(chǎn)買賣,、贈與,、交換、繼承,，人民法院判決,、裁定的強制性轉(zhuǎn)移等等。 24,、三級市場轉(zhuǎn)移登記需提交什么資料,？ 答：(1)《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請書》；(2)轉(zhuǎn)讓,、受讓雙方身份證明,；(3)《房地產(chǎn)證》或其他產(chǎn)權(quán)證書,；(4)房地產(chǎn)買賣合同,。 25、拍賣的房地產(chǎn)過戶需提交哪些資料,？ 答：通過法院拍賣的需提交：(1)《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請書》,；(2)競授人身份證明；(3)拍賣成交確認書,、付清拍賣款證明,；(4)法院判決、裁定或調(diào)解書,、協(xié)助執(zhí)行通知書,；(5)原產(chǎn)權(quán)證書，人民法院在辦案中未能收回原產(chǎn)權(quán)證的,，需以法院名義在《深圳特區(qū)報》或《深圳商報》公告作廢,；(6)若所拍賣的房地產(chǎn)是行政劃拔、減免地價的,，需提交用地補充協(xié)議和付清地款證明,。 由業(yè)主自行委托拍賣行拍賣的需提交：(1)《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請書》；(2)競授人身份證明,；(3)拍賣成交確認書,、付清拍賣款證明；(4)原產(chǎn)權(quán)證書,；(5)委托拍賣的公證書,。 拍賣房地產(chǎn)過戶稅費按三級市場轉(zhuǎn)讓計算。 26、什么叫房地產(chǎn)抵押,？ 答：房地產(chǎn)抵押是指債務(wù)人或第三人(抵押人)以其合法擁有的房地產(chǎn)作為擔(dān)保物向債權(quán)人(抵押權(quán)人)提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為,。房地產(chǎn)按揭屬于房地產(chǎn)抵押的一種形式，一般特指用所購房屋作為擔(dān)保貸款購房的行為,。 27,、辦理房地產(chǎn)抵押登記需提供哪些資料？ 答：(1)《房地產(chǎn)抵押登記申請書》,；(2)房地產(chǎn)權(quán)利證書,；(3)身份證明；(4)經(jīng)公證的借款合同和抵押合同,。 非法人企業(yè),、組織的房地產(chǎn)抵押需提交其產(chǎn)權(quán)部門同意抵押的批準文件。 28,、辦理房地產(chǎn)抵押登記需繳納哪些費用,？ 答：抵押登記費按抵押價值的萬分之一交納，但每項最低不少于一百元,。收費的幣種原則上與抵押貸款的幣種一致,，但可按當(dāng)天的外牌價結(jié)算成人民幣計收。 29,、三級市場的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓按揭,，應(yīng)如何辦理抵押登記？ 答：有兩種辦法：(一)先由買賣雙方簽訂《房地產(chǎn)買賣合同公證書》,，辦理受讓方的《房地產(chǎn)證》,，由受讓方按房地產(chǎn)抵押登記的規(guī)定辦理現(xiàn)樓抵押登記；(二)買賣雙方簽訂《房地產(chǎn)買賣合同公證書》,，同時提交按揭登記資料,。 產(chǎn)權(quán)登記部門先辦轉(zhuǎn)讓，后辦按揭登記(同時由一人操作完成,，避免由時間差造成銀行方面的損失),，轉(zhuǎn)讓及按揭登記完成后，領(lǐng)發(fā)已蓋有抵押專用章的《房地產(chǎn)買賣合同公證書》,。 30,、地下室、停車場及車位可否銷售,、抵押,？ 答：地下室、地下停車場屬于不能分攤的公共面積,，其產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬建筑物內(nèi)參與分攤該公共面積的所有業(yè)主共同擁有,，由房屋物業(yè)管理部門統(tǒng)一管理，不允許銷售、抵押,。 在建筑報建和預(yù)售審批時已批準可以單獨銷售的地下室,、停車場及車位可以銷售、抵押,。 31,、在中介機構(gòu)購買房地產(chǎn)時，需向代理機構(gòu)交納那些費用,？標準如何,？ 答：受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)在代理銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費用。 傭金標準為：買賣雙方各按最高不超過成交價的1.5%,。 32,、辦理房地產(chǎn)按揭需繳納哪些費用？ 答：辦理房地產(chǎn)按揭一般需要包括下列費用：（1）賣買合同公證費（自愿）,，按成交價的3‰計收,，由公證處收取,；（2）按揭合同公證費,，按貸款額的3‰計收，由公證處收??；（3）保險費,，按成交價的1‰計收,，由保險公司收取,；（4）律師費,，一般為500～1000元，由律師事務(wù)所收??；（5）按揭手續(xù)費，一般為100元,，視貸款銀行而定,。 33、二級市場轉(zhuǎn)讓包括哪些稅費內(nèi)容,？ 答：（1）銷售營業(yè)稅,，按銷售價的5%，售方繳納,，稅務(wù)部門收?。唬?）城市建設(shè)維護稅，按銷售價的0.05%,，售方繳納,，稅務(wù)部門收取,；（3）印花稅,，按銷售價的0.05%，另每證貼花5元,，雙方繳納,，國土部門代收；（4）企業(yè)所得稅,，按所得額的15%,，售方繳納，稅務(wù)部門收??；（5）登記費，個人50元,，單位80元,，買方繳納，國土部門收??；（6）契稅，按銷售價的1%,，買方繳納,，國土部門代收. 34、以買賣方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時,，同等條件下什么人有優(yōu)先購買權(quán),？ 答：（1）房地產(chǎn)共有人；（2）房地產(chǎn)承租人,；（3）一項房地產(chǎn)買賣合同同時具有上列當(dāng)事人時,，按上述次序依次享有優(yōu)先購買權(quán)。 35,、二手樓買賣需要繳納哪些費用,？ 答：（1）銷售營業(yè)稅，按銷售價的5%,，售方繳納,，國土部門代收；（2）城市建設(shè)維護稅,，按銷售價的0.05%,，售方繳納,，國土部門代收；（3）印花稅,，按銷售價的0.05%,，另每證貼花5元，雙方繳納,，國土部門代收,；（4）售方為企業(yè)的，繳納企業(yè)所得稅,，按所得額的15%,，售方繳納，稅務(wù)部門收??；售方為個人的，繳納個人所得稅,，按所得額的20%,，售方繳納，國土部門代收,；（5）登記費,，個人50元，單位80元,，買方繳納,，國土部門收取,；（6）契稅,，按銷售價的1.5%，買方繳納,，國土部門代收,。 36,、業(yè)主委托他人進行房地產(chǎn)買賣是否需要辦理委托公證書,？ 答：由代理人辦理房地產(chǎn)買賣手續(xù)的，應(yīng)提交委托書,，涉及到境外單位或個人的委托書還應(yīng)當(dāng)經(jīng)過公證或認證。 37,、二手樓買賣簽訂哪類合同,？ 答：二手樓買賣簽訂《深圳市房地產(chǎn)買賣合同（現(xiàn)售）》。 38,、填寫二手樓轉(zhuǎn)讓合同時,，應(yīng)當(dāng)注意哪些問題,？ 答：（1）買賣雙方的名稱要按身份證明標準名稱填寫；（2）轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)需填寫清楚座落,、棟號,、房號、產(chǎn)權(quán)證號碼等,；（3）建筑面積,、一樓或頂層是否包括花園和天臺面積；（4）交易的幣種,、金額,、付款方式等。同時特別需要注意的是,，雙方或一方為規(guī)避有關(guān)稅費,，故意填寫較低的成交價，買方在下一手轉(zhuǎn)讓中可能需付出較高的稅費,。 39,、按揭購買二手樓，如何辦理抵押登記,？ 答：先由買賣雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同并經(jīng)公證后,，辦理受讓方的《房地產(chǎn)證》，由受讓方按房地產(chǎn)抵押登記的規(guī)定辦理現(xiàn)樓抵押登記,。 40,、申請二手樓按揭需要什么費用？辦理手續(xù)需要多長時間,？ 答：登記機關(guān)收取的費用同抵押登記,，為抵押價值的萬分之一，但每項不低于一百元,，核準登記的時間為15天,。此外，還應(yīng)根據(jù)銀行的要求繳納其他費用,，如公證費,、保險費等。 |
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