湖南包圍山現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司

包圍山現(xiàn)代農(nóng)業(yè)開發(fā)項(xiàng)目

可

行

性

研

究

報(bào)

告

湖南包圍山現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司

二OO九年五月

可研報(bào)告編寫人員

姓  名                  職    稱 （或職務(wù)）          

顏正堅(jiān)             湖南包圍山現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司總經(jīng)理

李冬雪             設(shè) 計(jì) 師

李  宏          工 程 師

顏  鑫            湖南師大經(jīng)濟(jì)學(xué)實(shí)習(xí)生

 第一章,、項(xiàng)目建設(shè)背景和必要性

1.1項(xiàng)目名稱

漣源包圍山現(xiàn)代農(nóng)業(yè)建設(shè)項(xiàng)目

1.2項(xiàng)目單位基本情況

1.2.1,、項(xiàng)目單位名稱：湖南包圍山現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司

1.2.2、所有制形式：有限責(zé)任公司

1.2.3,、法人代表：顏正堅(jiān)

1.2.4,、注冊(cè)資本：500萬元

1.2.5,、經(jīng)營范圍：生態(tài)旅游休閑業(yè)的開發(fā)；優(yōu)質(zhì)種苗的研制和培育,；無公害蔬菜,、中藥材（政策允許的）、苗木,、花卉,、水果的生產(chǎn)、銷售,；特種養(yǎng)殖,；農(nóng)產(chǎn)品（除國家規(guī)定的專項(xiàng)產(chǎn)品）深加工；農(nóng)產(chǎn)品交易市場(chǎng)開發(fā),，農(nóng)產(chǎn)品物流業(yè)務(wù)的開發(fā),；保健品的開發(fā)；農(nóng)業(yè)設(shè)施技術(shù)工程及農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料銷售等,。

1.3項(xiàng)目建設(shè)的背景

包圍山位于漣源市橋頭河鎮(zhèn),、石馬山鎮(zhèn)、渡頭塘鎮(zhèn)三地交界處,，毗鄰?qiáng)涞?、漣源城區(qū)，婁漣公路從旁經(jīng)過,，漣水河蜿蜒其中,，山青、水碧,、林茂,、洞幽、石奇,、樹古,，空氣清新，民風(fēng)淳樸,，園內(nèi)植被豐富,，原生態(tài)保護(hù)完整，人文底蘊(yùn)深厚,。2008年12月23日,，經(jīng)湖南省人民政府批復(fù)為省級(jí)森林公園（湘政函〔2008〕266號(hào)），規(guī)劃面積237.7公頃,。本項(xiàng)目擬依托包圍山森林公園得天獨(dú)厚的旅游資源,、林木資源優(yōu)勢(shì)，開發(fā)集休閑、娛樂,、渡假,、旅游、農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)于一體的獨(dú)具特色的現(xiàn)代生態(tài)農(nóng)莊,。

經(jīng)濟(jì)的繁榮,，帶給了人類豐富的物質(zhì)享受，但同時(shí)也產(chǎn)生了體驗(yàn)鄉(xiāng)村生活的渴望,。這種現(xiàn)象在越是城市化的地區(qū),，其需求越大，由于緊張勞累的都市生活,，使城市居民得不到寧靜和安逸,，“住農(nóng)家屋、吃農(nóng)家飯,、干農(nóng)家活,、享休閑農(nóng)莊”的民俗特色游逐漸成為旅游消費(fèi)市場(chǎng)的熱點(diǎn)。 

隨著“綠色環(huán)保”新觀念的普及,，人類渴望返樸歸真,、回歸大自然的心態(tài)日益迫切，這樣的想法已經(jīng)成為一種時(shí)尚,，因而加速了旅游者向往鄉(xiāng)村生活的情景,。本項(xiàng)目正是基于這一市場(chǎng)開發(fā)熱點(diǎn)應(yīng)運(yùn)而生，并依托包圍山優(yōu)質(zhì)的森林旅游資源促成本項(xiàng)目的建設(shè),。

1.4項(xiàng)目建設(shè)的必要性

作為推動(dòng)消費(fèi)結(jié)構(gòu),、農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)、就業(yè)結(jié)構(gòu)和社會(huì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變的最佳產(chǎn)業(yè)結(jié)合點(diǎn),，作為促進(jìn)農(nóng)村三次產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)、社會(huì),、生態(tài)協(xié)調(diào)的有效載體——現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的休閑,、旅游、渡假,、娛樂,、種（養(yǎng)）殖等多種功能對(duì)于加速城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)融合，促進(jìn)人與自然和諧發(fā)展有重要的意義：

1.4.1.適應(yīng)就業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要

近年來,，伴隨城市化,、工業(yè)化進(jìn)程的加快，農(nóng)村的人地矛盾越來越突出,，農(nóng)業(yè)勞動(dòng)生產(chǎn)率提高困難,。而農(nóng)產(chǎn)品消費(fèi)支出在居民消費(fèi)支出中所占比重的持續(xù)下降，進(jìn)一步弱化了農(nóng)民在“農(nóng)內(nèi)”增收的潛力,，致富農(nóng)民必須到“農(nóng)外”尋找出路,。

發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)表明,，一個(gè)國家只有適應(yīng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化，同步調(diào)整就業(yè)結(jié)構(gòu),，減少農(nóng)業(yè)人口,，才能使農(nóng)民獲得平均的社會(huì)報(bào)酬，因此,，轉(zhuǎn)移農(nóng)民已經(jīng)成為農(nóng)民致富的必然選擇,。一般而言，農(nóng)民轉(zhuǎn)移就業(yè)有兩種途徑：一是向“農(nóng)外”的二,、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移,；一是向“農(nóng)內(nèi)”的二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移,。但是由于受到農(nóng)民個(gè)體素質(zhì),、知識(shí)差異、技能門檻和投入能力等因素的制約,，使得二,、三產(chǎn)業(yè)很難下沉到傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)領(lǐng)域，因而給傳統(tǒng)農(nóng)民向二,、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移增加了難度,。

現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展找到了傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)與現(xiàn)代旅游業(yè)的最佳結(jié)合點(diǎn)，為農(nóng)民利用農(nóng)田,、農(nóng)舍和山水生態(tài)資源發(fā)展民營經(jīng)濟(jì)提供了有效的載體,，是促進(jìn)傳統(tǒng)農(nóng)民尤其是山區(qū)農(nóng)民增收致富的很好途徑。

1.4.2.適應(yīng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要

現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)是依托農(nóng)業(yè)發(fā)展起來的休閑旅游產(chǎn)業(yè),，它的發(fā)展拓展了農(nóng)業(yè)的功能,，為農(nóng)業(yè)向二、三產(chǎn)業(yè)延伸開辟了通道,，增強(qiáng)了農(nóng)村三次產(chǎn)業(yè)的綜合發(fā)展能力,。項(xiàng)目的建設(shè)適應(yīng)了我市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和增長方式轉(zhuǎn)變的根本要求，作為關(guān)聯(lián)度很大的產(chǎn)業(yè),，它對(duì)優(yōu)化農(nóng)業(yè)產(chǎn)出結(jié)構(gòu),，加快高效生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展，對(duì)豐富農(nóng)業(yè)功能,，調(diào)優(yōu)農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)都具有積極意義,。

1.4.3.適應(yīng)消費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要

改革開放以來，我市經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展,，城鄉(xiāng)居民收入不斷攀升,，生活水平持續(xù)提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)也隨之不斷升級(jí)。2009年全市城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)為33.0%,，農(nóng)村為39.2%,，居民的食品消費(fèi)支出占消費(fèi)總支出的比重逐年下降，而用于居住,、文化,、教育、衛(wèi)生,、旅游等高層次消費(fèi)的支出則不斷提高,，越來越多的城市居民向往到農(nóng)村品味清幽閑適、純樸自然的田園生活,，尋找一種與城市生活不同的新鮮感覺,。

本項(xiàng)目充分利用了包圍山及周邊村鎮(zhèn)豐富的自然人文資源，把旅游產(chǎn)業(yè)延伸到農(nóng)村區(qū)域,，迎合了人們返璞歸真,、回歸自然的消費(fèi)心理和對(duì)生活品質(zhì)的追求，拓展了旅游市場(chǎng),，豐富了旅游產(chǎn)品,，創(chuàng)新了旅游內(nèi)容，增加了旅游產(chǎn)業(yè)的供給層次,，為游客提供了更多的消費(fèi)選擇,。

1.4.4.適應(yīng)社會(huì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要

當(dāng)前城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)逐漸被打破，越來越多的農(nóng)民走出農(nóng)村區(qū)域,、農(nóng)業(yè)領(lǐng)域,，流向城市和二、三產(chǎn)業(yè),，城鄉(xiāng)間的要素流動(dòng),、人員流動(dòng)、信息流動(dòng)日趨頻繁,，經(jīng)濟(jì)聯(lián)系越來越緊密,。在這樣的背景下，城鄉(xiāng)社會(huì)各階層加速分化與融合,，社會(huì)結(jié)構(gòu)步入快速調(diào)整期，城鄉(xiāng)一體化已是大勢(shì)所趨,。

本項(xiàng)目作為一項(xiàng)溝通城市與農(nóng)村,、市民與農(nóng)民、農(nóng)業(yè)與休閑旅游業(yè)的復(fù)合型產(chǎn)業(yè),，它的發(fā)展充分體現(xiàn)了以工促農(nóng),、以城帶鄉(xiāng)的要求，既為城市居民提供了了解農(nóng)業(yè)、貼近農(nóng)民,、認(rèn)識(shí)農(nóng)村的機(jī)會(huì),，也為增進(jìn)農(nóng)村居民對(duì)現(xiàn)代文明的了解和認(rèn)知提供了平臺(tái)，促進(jìn)了城鄉(xiāng)交流,，將有力地促進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村的建設(shè),。

1.4.5 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)

（1）國家發(fā)改委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》,；

（2）國家和省,、市等政府主管部門下發(fā)的農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)項(xiàng)目申報(bào)指南；

（3）國家有關(guān)部門發(fā)布的農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編寫指南;

（4）國家和省,、市有關(guān)部門頒發(fā)的政策,、法規(guī)、規(guī)定,、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)程,、規(guī)范等；

（5）項(xiàng)目單位提供的項(xiàng)目建議書等基礎(chǔ)資料,。

第二章,、項(xiàng)目建設(shè)條件

2.1自然條件

2.1.1、氣溫：年平均氣溫17.4℃,，年極端最高氣溫40.1℃,，年極端最低氣溫-12.1℃。

2.1.2,、風(fēng)速,、風(fēng)向：常年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)楸憋L(fēng)，年平均風(fēng)速1.5—2.0米/秒,，多年最大風(fēng)速為20.3米/秒,。

2.1.3、降水量：多年平均降水量1300—1400毫米,，一日間最大降水量147.毫米,，降水量集中在4—7月。

2.1.4,、地形地質(zhì)：根據(jù)建設(shè)地點(diǎn)地形地質(zhì)資料,，建設(shè)地點(diǎn)地層巖分布具有規(guī)律性，多為坡積殘積物風(fēng)化形成的紅褐色,、棕褐色粘土,，無石灰?guī)r及巖溶等不良地質(zhì)現(xiàn)象，土層呈硬塑,、可塑狀,，密度,、厚度10—30m，上部土層允許承載力為200—250KPa,，是良好的地基持力層,，自然地坪基本平坦，局部地勢(shì)有小幅起伏,，坡度在5‰左右,，地震基本烈度小于V1度，宜于工程建設(shè),。

2.2社會(huì)條件

2.2.1,、交通優(yōu)勢(shì)明顯

近年來婁底鐵路、公路網(wǎng)絡(luò)建設(shè)成績顯著,，國家級(jí)高速公路上（海）瑞（麗）高速公路已通車,，橫貫祖國東西、與規(guī)劃中的二廣高速公路在橫穿漣源,，其與婁底城區(qū)的連接線經(jīng)過公園中央?yún)^(qū),；正在修建的長沙—韶山—寧鄉(xiāng)—漣源紅色旅游高速公路至包圍山僅幾公里。南北向洛（陽）湛（江）鐵路與東西向湘黔鐵路亦相交于婁底,，形成一個(gè)東西南北相交的交通樞紐,。婁漣、婁湘,、婁寧高等級(jí)公路縱橫交錯(cuò),，與婁星北路、新星北路等區(qū)內(nèi)主要線組成稠密而便捷的交通網(wǎng)絡(luò),。項(xiàng)目建設(shè)地緊靠婁漣高等級(jí)公路,，至婁底中心城區(qū)僅20分鐘車程，交通十分便利,。

2.2.２．良好的政策環(huán)境

本項(xiàng)目的建成,，將在包圍山森林公園現(xiàn)有的旅游資源基礎(chǔ)上增添一道靚麗的風(fēng)景，有利于完善旅游業(yè)層次,，豐富旅游服務(wù)內(nèi)涵,；有助于盤活農(nóng)戶家庭的閑置資產(chǎn)，拓展農(nóng)村資源的功能,，促進(jìn)農(nóng)業(yè)向上兼容,，而且有助于降低農(nóng)民進(jìn)入非農(nóng)產(chǎn)業(yè)就業(yè)的門檻，推動(dòng)農(nóng)民就地轉(zhuǎn)移,，實(shí)現(xiàn)充分就業(yè),，符合政府產(chǎn)業(yè)政策，政策環(huán)境寬松,。

2.3資源條件

項(xiàng)目依托包圍山現(xiàn)有旅游資源,，古樹名木，郁郁蔥蔥,；闊葉片林,，景隨時(shí)變；柔禽猛獸,，游嬉林間,；神古峰、竹葉峰,、漣水石崖,、書目巖、沙坳河谷,、椿木坑瀑布等自然、人文景觀穿插其中，加上項(xiàng)目自身的“農(nóng)家游”,、“特色游”,、“體驗(yàn)游”等特色資源，對(duì)游客有著強(qiáng)大的吸引力,。

第三章,、項(xiàng)目建設(shè)單位基本情況

湖南包圍山現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司的母公司湖南九龍經(jīng)貿(mào)集團(tuán)有限公司是一家以國內(nèi)貿(mào)易、連鎖經(jīng)營,、生態(tài)農(nóng)業(yè),、地產(chǎn)開發(fā)、高新科技,、工程建筑等為主體的多元化,、綜合性民營企業(yè)，總部位于湖南省婁底市最繁華的商業(yè)中心——氐星路與長青中街交匯處,。公司始于1997年創(chuàng)建的九龍商廈,，經(jīng)過10多年的建設(shè)與發(fā)展，現(xiàn)有總資產(chǎn)20億余元,，商業(yè)場(chǎng)地面積達(dá)20萬余平方米,，年經(jīng)營銷售額超過20億元，在2006年的湖南省私營企業(yè)百強(qiáng)排名榜上位列第17位,。目前,，集團(tuán)轄四大管理部門，三大事業(yè)部19家子公司,，組織機(jī)構(gòu)清晰,，運(yùn)營監(jiān)管規(guī)范，市場(chǎng)和業(yè)務(wù)逐步擴(kuò)大,，現(xiàn)代企業(yè)制度正逐漸建立起來,。
      近年來,，公司全面貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，堅(jiān)持“利義天下,，造福大眾”的企業(yè)宗旨,，發(fā)揚(yáng)“務(wù)實(shí)創(chuàng)新，和諧共贏”的企業(yè)精神,，不斷開拓進(jìn)取,，開發(fā)了一批符合國家產(chǎn)業(yè)政策、市場(chǎng)前景廣,、就業(yè)容量大,、社會(huì)效益佳的項(xiàng)目，已形成一業(yè)為主,、多業(yè)并舉的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營模式：一是房地產(chǎn)業(yè),，包含房地產(chǎn)開發(fā)及工程建筑、市場(chǎng)開發(fā),、廣告裝飾等產(chǎn)業(yè),；二是物業(yè)產(chǎn)業(yè)，有物業(yè)管理,、酒店經(jīng)營管理等,；三是農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)，包括科技農(nóng)業(yè)開發(fā),、種植養(yǎng)殖,、園林綠化工程、農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng),、休閑農(nóng)業(yè),、旅游開發(fā)等產(chǎn)業(yè)；四是國內(nèi)外貿(mào)易,，涉及鋼材,、礦石、煤炭,、白酒,、造紙?jiān)牧稀⑿瑯I(yè)零售等產(chǎn)業(yè),。至2009年,，公司已達(dá)年?duì)I業(yè)生產(chǎn)總值20億元，創(chuàng)利稅1.5億元的規(guī)模,；擁有農(nóng)業(yè)綜合用地5000余畝,，商業(yè)經(jīng)營場(chǎng)地面積20萬平方米；公司員工1000余人,，轄區(qū)內(nèi)經(jīng)營業(yè)主3000余戶,，安置從業(yè)人員1.1萬余人,，為拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、促進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè),、解決下崗職工與大學(xué)生就業(yè),、構(gòu)建和諧社會(huì)做出了積極貢獻(xiàn)。

董事長蕭正滔同志是湖南漣源人,，1971年5月出生，研究生,，高級(jí)經(jīng)濟(jì)師,，特級(jí)國際職業(yè)經(jīng)理人.他先后就讀于湖南財(cái)經(jīng)學(xué)院、湖南電大,、湖南師范大學(xué),，目前在清華大學(xué)攻讀工商管理博士學(xué)位。創(chuàng)業(yè)期間,，先后獲“中國杰出企業(yè)家”,、“全國優(yōu)秀青年企業(yè)家”、“第五屆湖南十大杰出經(jīng)濟(jì)人物”,、湖南省青年企業(yè)經(jīng)營者“鯤鵬獎(jiǎng)”,、“全國幫扶青年創(chuàng)業(yè)計(jì)劃先進(jìn)個(gè)人”、“湖南省第四屆再就業(yè)帶頭人”,、“首屆湖南省優(yōu)秀青年民營企業(yè)家”,、“全省關(guān)愛員工優(yōu)秀民營企業(yè)家”、婁底市“優(yōu)秀中國特色社會(huì)主義事業(yè)建設(shè)者”和“捐資助教模范”等榮譽(yù)稱號(hào),。蕭正滔同志是湖南省第十屆,、十一屆人大代表，婁底市第二,、三屆人大常委會(huì)委員,，婁星區(qū)八屆人大常委會(huì)委員，湖南省青聯(lián)常委,，湖南省工商聯(lián)常委,，湖南省青年企業(yè)家協(xié)會(huì)副會(huì)長及婁底市青年聯(lián)合會(huì)副主席。
      為促進(jìn)本項(xiàng)目實(shí)施,，現(xiàn)以九龍集團(tuán)下屬農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)九龍科技農(nóng)業(yè)有限公司為投資主體,并吸納社會(huì)資源專門組建了本公司——湖南包圍山現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱“包圍山農(nóng)業(yè)公司”）,，法人代表顏正堅(jiān)，注冊(cè)資金500萬元,，注冊(cè)地點(diǎn)湖南省漣源市橋頭河鎮(zhèn)余中村,。

項(xiàng)目依托省級(jí)森林公園——包圍山森林公園的優(yōu)質(zhì)資源，開展核心景區(qū)包圍山森林公園的資源保護(hù),、整體開發(fā)和以此為依托的周邊村鎮(zhèn)休閑觀光農(nóng)業(yè)的綜合開發(fā)等工作,。經(jīng)營范圍包括優(yōu)質(zhì)種苗的研制和培育,；無公害蔬菜、中藥材（政策允許的）,、苗木,、花卉、水果的生產(chǎn),、銷售,；特種養(yǎng)殖；農(nóng)產(chǎn)品（除國家規(guī)定的專項(xiàng)產(chǎn)品）深加工,；農(nóng)產(chǎn)品交易市場(chǎng)開發(fā),，農(nóng)產(chǎn)品物流業(yè)務(wù)的開發(fā)；保健品的開發(fā),；生態(tài)旅游休閑業(yè)的開發(fā),；農(nóng)業(yè)設(shè)施技術(shù)工程及農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料銷售等。

第四章,、市場(chǎng)分析

4.1需求分析

近年來,，隨著生活水平的提高，越來越多的城市居民開始在緊張的工作之余,，將目光投向農(nóng)村,，尋求一種有別于城市的靜謐、安逸,、健康的休閑方式,，以達(dá)到親近自然、放松心情,、返璞歸真的目的,。同時(shí)，廣大農(nóng)民為應(yīng)對(duì)日益加劇的人多地少矛盾和剩余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移困難等方面的挑戰(zhàn),，開始嘗試依托農(nóng)業(yè)田園景觀和自然生態(tài)環(huán)境開拓新的增收致富渠道,。

正是在這樣的宏觀背景下，依托民間力量,，以休閑農(nóng)莊,、度假山莊等為主要形式的鄉(xiāng)村休閑旅游業(yè)，從無到有逐漸發(fā)展起來,。從省內(nèi)已有休閑農(nóng)業(yè)的發(fā)展形勢(shì)來看,，休閑農(nóng)業(yè)以其健康、休閑,、低廉等優(yōu)勢(shì)牢牢占據(jù)了省內(nèi)旅游市場(chǎng)的相當(dāng)一部分份額,，尤其是短期的如周末游等旅游方式中，休閑農(nóng)莊特色游大放異彩。

據(jù)湖南省農(nóng)辦對(duì)34個(gè)縣（市,、區(qū)）初步調(diào)查統(tǒng)計(jì),，到2008年底，全省年?duì)I業(yè)收入50萬元以上的休閑農(nóng)業(yè)企業(yè)有4000多家,，大大小小“農(nóng)家樂”有20000多家,，從業(yè)人員23萬人，擁有養(yǎng)殖水面,、種植基地100多萬畝,，全年接待游客2900萬人次，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入38億元,，同比增長26.7%,。農(nóng)莊經(jīng)營規(guī)模不斷擴(kuò)大，品牌農(nóng)莊越來越多,，全省三星級(jí)以上農(nóng)莊由2006年的87家增加到192家，目前全省五星級(jí)休閑農(nóng)莊有86家,，并涌現(xiàn)了千龍湖,、綠色大地、百果園,、大明山莊,、夢(mèng)里故鄉(xiāng)、浩博農(nóng)莊,、酃湖度假村等一批年經(jīng)營收入突破1000萬元的大型休閑農(nóng)莊,。

婁底作為一個(gè)迅速發(fā)展的工業(yè)城市，生活節(jié)奏日趨緊張,，“休閑農(nóng)業(yè)”這一休閑旅游方式也正日益收到民眾的歡迎,。抽樣調(diào)查顯示，有13％的受訪者已進(jìn)行過“休閑農(nóng)業(yè)”形式的旅游消費(fèi),，近八成的受訪者對(duì)這種新型的旅游方式表示歡迎和向往,，說明“休閑農(nóng)業(yè)”在婁底有著旺盛的生命力和市場(chǎng)發(fā)展空間。

4.2婁底休閑產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)及發(fā)展?jié)摿?span lang=EN-US>

4.2.1,、據(jù)調(diào)查,，婁底本地居民平時(shí)的休閑活動(dòng)包括自發(fā)出游、踏青,、采風(fēng)等活動(dòng),，由于缺乏休閑娛樂旅游之處而被壓抑的這部分市場(chǎng)需求將在包圍山休閑農(nóng)業(yè)建成后得到極大的釋放，婁底本地市民將成為項(xiàng)目客源最主要的一部分,。

4.2.2,、近年來，婁底經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)加速趨勢(shì)，商貿(mào)流通活躍,，因各種公務(wù),、私事而進(jìn)行會(huì)議接待、休閑娛樂旅游等的活動(dòng)將成為包圍山休閑農(nóng)業(yè)的重要客源,。

4.2.3,、項(xiàng)目建成迎客后，將會(huì)吸引許多原籍婁底現(xiàn)今在外地工作生活的婁底老鄉(xiāng),，他們大多屬于精英移民和財(cái)富移民,，經(jīng)濟(jì)收入豐厚、文化程度較高,，對(duì)家鄉(xiāng)的文化有更多的認(rèn)同感和自豪感,。家鄉(xiāng)旅游業(yè)的發(fā)展必定會(huì)吸引他們及其家人、朋友,、同事和親戚,，這個(gè)市場(chǎng)不可小視。

4.2.4,、就旅游距離遠(yuǎn)近,、旅游時(shí)間長短而論，近距離一日游是國內(nèi)旅游適銷對(duì)路產(chǎn)品,?？旖莸母咚俟肪W(wǎng)絡(luò)（京珠、上瑞高速公路）為打開周邊市,、縣的市場(chǎng)提供了便利,，1-2小時(shí)的車程的短距離勢(shì)必激起長、株,、潭,、衡等地區(qū)廣大旅游者個(gè)人自助和舉家驅(qū)車出游的熱潮。

4.2.5,、由于婁底地理位置上的優(yōu)勢(shì)以及交通線路匯集,，包圍山將成為周邊市、縣乃至全省大旅游圈的一環(huán),，十分有利于吸引長,、株、潭,、衡,、南岳旅游區(qū)、水府廟旅游區(qū),、新化梅山龍宮,、曾國藩故居、紫鵑界梯田等旅游區(qū)及周邊鳳凰古城、張家界景區(qū)等客源,，具有發(fā)展中轉(zhuǎn)旅游和過境旅游市場(chǎng)的潛力,。

4.3重要客源市場(chǎng)分析

4.3.1、婁底本地市場(chǎng)

2009年婁底GDP達(dá)334億元,，人均GDP8247元,，本地居民有外出旅游的需求，且有一定的支付能力,。對(duì)于本地的旅游景點(diǎn)有參與興趣,，并極有可能重復(fù)消費(fèi)。包圍山休閑農(nóng)業(yè)區(qū)距婁底,、漣源城區(qū)均不到20分鐘車程,，既能達(dá)到“出城游”的獨(dú)特體驗(yàn)，又不會(huì)因車程太遠(yuǎn)而太過勞累,，將越來越彰顯其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)和價(jià)值,。本市境內(nèi)游客是包圍山休閑農(nóng)業(yè)的核心客源市場(chǎng)，是急需穩(wěn)定擴(kuò)大的市場(chǎng),，可重點(diǎn)發(fā)展休閑,、度假、教育,、觀光游。

4.3.2,、長,、株、潭,、衡市場(chǎng)

2009年,，長、株,、潭,、衡城鎮(zhèn)居民可支配收入分別為13924元、12455元,、10944.9元和8373.9元,，具有較強(qiáng)的支付外出旅游的能力。此外,，整個(gè)長株潭衡及婁底地區(qū)文化一脈相承,，這些地區(qū)的居民在區(qū)域文化上有著較強(qiáng)的認(rèn)同感，容易產(chǎn)生共鳴,。在交通方面,，高速公路互通將旅程縮短至1-2小時(shí)左右，因此，只要科學(xué)整合,，深入挖掘文化底蘊(yùn),，包圍山極有可能成為長株潭衡地區(qū)廣大旅游者所青睞的品牌旅游地。

4.3.3,、其它客源

除上述兩大客源外,，周邊花明樓、韶山,、湄江,、大熊山等旅游景點(diǎn)也有部分分流客源，項(xiàng)目對(duì)本地農(nóng)村居民及來婁的商業(yè),、務(wù)工人士也有較大的吸引力,。綜合而言，其市場(chǎng)預(yù)測(cè)保守估計(jì)在３萬人次／年以上,，具有廣闊的市場(chǎng)前景,。

第五章、建設(shè)方案

5.1,、擬開展服務(wù)項(xiàng)目

（１）餐飲——吃農(nóng)家飯

（２）住宿——住農(nóng)家院

（３）體驗(yàn)——做農(nóng)家事

（４）休閑——享休閑農(nóng)莊

項(xiàng)目集觀光,、休閑、體驗(yàn),、人文,、景觀為一體。開辟特色果園,、菜園,、茶園、花圃等,，讓游客入內(nèi)摘果,、拔菜、賞花,、采茶,，盡享田園樂趣；開辟農(nóng)家樂,、休閑垂釣,、水上運(yùn)動(dòng)、拓展培訓(xùn)等項(xiàng)目,，讓游客放飛心情,，體驗(yàn)鄉(xiāng)土情趣；花香鳥語,、綠茵滴翠,、環(huán)境幽靜,，將成為婁底民眾商洽、休閑,、娛樂,、會(huì)議、度假的理想場(chǎng)所,。

5.2,、建設(shè)內(nèi)容

項(xiàng)目主要依托包圍山森林公園，重點(diǎn)對(duì)沿漣水河石狗大橋至秦古寨兩岸進(jìn)行休閑觀光農(nóng)業(yè)綜合開發(fā),。

用地情況及主要建設(shè)內(nèi)容:

租地：2000畝

預(yù)征地: 800畝

利用公共水域（漣水河）: 700畝

道路建設(shè)：3000ｍ

總占地面積：2800畝

1,、農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)：包括園林苗木的工廠化育苗、以合作化組織形式帶動(dòng)農(nóng)民種植,、加工特色農(nóng)產(chǎn)品,。開辟特色果園、菜園,、茶園,、花圃等，讓游客入內(nèi)摘果,、拔菜,、賞花、采茶,，盡享田園樂趣,。

總用地建設(shè)：1200畝

2、漣水河綜合利用開發(fā)：在700多畝水域中進(jìn)行淡水魚圍網(wǎng)養(yǎng)殖或網(wǎng)箱養(yǎng)殖,，水鴨,、草鵝山羊等養(yǎng)殖。

其中主要項(xiàng)目：魚塘占地120畝,，養(yǎng)殖雞、鴨,、草鵝共30000只,。

總占地面積：700畝水域及河灘

3、休閑農(nóng)業(yè)：開辟農(nóng)家樂,、休閑垂釣,、民俗村等項(xiàng)目，休閑馬會(huì),、開心農(nóng)場(chǎng),、青少年動(dòng)植物教育基地、水上運(yùn)動(dòng),、野外拓展訓(xùn)練基地等體驗(yàn)鄉(xiāng)土情趣,。

其中主要項(xiàng)目：馬會(huì)項(xiàng)目占地150畝,，馬80匹；民俗村占地5畝,；野外拓展基地100畝,；青少年動(dòng)植物教育基地15畝；農(nóng)家樂100畝,；休閑中心155畝,。

休閑農(nóng)業(yè)占地550畝

項(xiàng)目總投資2.6億元

總用地建設(shè):2800畝

 主要為休閑娛樂設(shè)施的建設(shè)，兼具種植,、養(yǎng)殖功能,，主要建設(shè)內(nèi)容包括：

（1）房屋主體建筑工程（見下頁表）

（2）園林綠化工程，包括：綠化苗木栽種,，如桃樹,、紅楓、柚子,、杜英,、杜鵑、紅繼木,、馬尼拉草,、金葉女貞、叢竹,、桂花,、楊梅、柳樹等,。綠化地平整,。

附屬設(shè)施建設(shè)，如園路,、花壇,、亭子、水池,、池塘,、水塔等。

基建項(xiàng)目	數(shù)量	占地面積（畝）
商務(wù)休閑會(huì)所,、生態(tài)酒店	1	200
鄉(xiāng)村高爾夫練習(xí)場(chǎng)	1	500
釣魚場(chǎng)	7	120
人工沙灘浴場(chǎng)	2	50
跑馬場(chǎng)	1	200
綜合運(yùn)動(dòng)場(chǎng)	1	70
溫泉館	1	40
戶外拓展基地	1	400
農(nóng)事體驗(yàn)區(qū)	1	300
新農(nóng)村建設(shè)		100
景觀寨門,、寨樓	4	10
員工住宿樓	1	10

主要基建項(xiàng)目表

（3）景觀林蔭道與沿河風(fēng)光帶建設(shè)

園區(qū)主干道設(shè)桃樹夾道栽培，即景觀林蔭道,。漣水河河堤較寬,，沿河岸修建風(fēng)光帶，可以進(jìn)行加高加固,，筑堤,、防洪,、亮化，設(shè)碼頭一個(gè),，休閑餐飲農(nóng)家28處,，垂釣區(qū)一個(gè)。在風(fēng)光帶上游客既可以觀賞漣水河兩岸美麗的自然風(fēng)光,，還能享受獨(dú)具風(fēng)味的農(nóng)家特色餐飲,，同時(shí)也可怡然垂釣，享受靜謐的鄉(xiāng)村生活,。

（4）種植,、養(yǎng)殖區(qū)

百果園

利用主干道兩側(cè)山地共300畝，進(jìn)行無公害水果栽培,，包括：

桃（夾道桃花林風(fēng)光帶）：85畝

楊梅：65畝

奈李：65畝

枇杷：65畝

百果園兼具觀光,、娛樂及經(jīng)濟(jì)功能，不僅是農(nóng)莊的一道靚麗的風(fēng)景,，還可以讓游客親手采摘水果,，體驗(yàn)田園樂趣。

淡水漁場(chǎng)

利用已有的山塘7眼,，合理開發(fā)進(jìn)行淡水魚養(yǎng)殖,，并在此基礎(chǔ)上建設(shè)釣魚基地，水源為天然山泉水和地下水,。包括：

1,、淡水魚塘：3眼，共60畝,，主要進(jìn)行鯉魚及青,、草、鰱,、鳙四大家魚養(yǎng)殖,，采用混養(yǎng)技術(shù)以青草、蔬菜廢葉及家禽家畜糞為飼料精心養(yǎng)殖,。

2,、特種漁業(yè)：3眼，共30畝,，分別為團(tuán)魚塘,、龍蝦池及鱷龜塘,。

3,、特色養(yǎng)魚池：1眼，共30畝,，集特色魚種養(yǎng)殖與觀賞與一體,，主要開展桂魚,、紅鱒魚、三文魚等珍稀魚種,。

第六章,、進(jìn)度安排

項(xiàng)目建設(shè)分期進(jìn)行

第一期2010年—2011年，總投資2.6億元,。

               建設(shè)內(nèi)容：主體工程建設(shè)：生態(tài)魚塘建設(shè),；馬會(huì)項(xiàng)目建設(shè)；休閑商務(wù)項(xiàng)目建設(shè) 

   基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)：水電,、道路修建,；辦公樓；員工宿舍,。

第二期：2011年—2012年,，總投資2000萬元。

        建設(shè)內(nèi)容： 種養(yǎng)殖基地建設(shè),；休閑娛樂設(shè)施建設(shè)

   包括:牲畜養(yǎng)殖場(chǎng),；無公害蔬菜基地；百果園,。

第七章

組織管理結(jié)構(gòu)與人力資源配置

7.1工程項(xiàng)目管理

建設(shè)項(xiàng)目是一個(gè)系統(tǒng)工程,，由于系統(tǒng)工程有其內(nèi)在的規(guī)律，

需要通過與之相適應(yīng)的管理模式,、管理程序,、管理方法、管理技術(shù)去實(shí)現(xiàn),。就是說,，需要有專門從事工程項(xiàng)目管理的組織為之服務(wù)‘這種須知應(yīng)該有與項(xiàng)目管理相應(yīng)的功能、經(jīng)驗(yàn),，能夠?yàn)闃I(yè)主提供優(yōu)秀的項(xiàng)目管理服務(wù),，能夠?yàn)闃I(yè)主創(chuàng)造最大限度的效益。

為確保項(xiàng)目順利進(jìn)行,，成立獨(dú)立的項(xiàng)目法人,，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的建設(shè)和經(jīng)營。項(xiàng)目法人采用有限責(zé)任公司的形式,。

7.2組織管理結(jié)構(gòu)

采取直線式職能制,，實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制和逐級(jí)管理，逐級(jí)考核的直線分層次管理體系,。下設(shè)生態(tài)園區(qū)辦公室,、財(cái)務(wù)部、人力資源部,、保衛(wèi)消防部,、環(huán)衛(wèi)部,、市場(chǎng)營銷部、中央商務(wù)區(qū)管理部,、生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光區(qū)管理部,、宗教文化展示區(qū)管理部、戶外運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)管理部.

公司組織構(gòu)架圖

總經(jīng)理：負(fù)責(zé)主持中心全面工作,；

行政副總經(jīng)理：分管辦公室,、財(cái)務(wù)部、保衛(wèi)消防部,、環(huán)衛(wèi)部,、修繕部、人力資源部,；

經(jīng)營副總經(jīng)理：分管市場(chǎng)營銷部,、中央商務(wù)區(qū)管理部、生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光區(qū)管理部,、宗教文化展示區(qū)管理部,、戶外運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)管理部；

辦公室：負(fù)責(zé)中心日常接待,、對(duì)外協(xié)調(diào),、車輛管理、一般園內(nèi)設(shè)施維修,，文電收發(fā)傳送等工作,；

財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)內(nèi)部財(cái)務(wù)計(jì)劃制定、財(cái)務(wù)管理,、會(huì)計(jì)事務(wù),、資金調(diào)度（包括融資操作）及外部收費(fèi)管理；

人力資源部：負(fù)責(zé)園區(qū)行政,、人力資源管理,、職工技術(shù)培訓(xùn)等工作，制定薪資方案,；

保衛(wèi)消防部：負(fù)責(zé)維持景區(qū)正常秩序,、日常環(huán)衛(wèi)、防火安全等,；

環(huán)衛(wèi)部：負(fù)責(zé)維護(hù)景區(qū)內(nèi)停車場(chǎng),、廣場(chǎng)、林道,、公路,、民俗文化街道等日常衛(wèi)生、垃圾清運(yùn)、田園及綠地管理等,；

市場(chǎng)營銷部：負(fù)責(zé)市場(chǎng)行情、產(chǎn)品定位,、營銷計(jì)劃,、旅游策劃、廣告宣傳等,；

中央商務(wù)區(qū)管理部：包圍山生態(tài)度假酒店,、娛樂中心會(huì)議培訓(xùn)中心、游泳池等管理,；

生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光區(qū)管理部：負(fù)責(zé)蔬菜園,、百果園、農(nóng)家采摘園,、優(yōu)質(zhì)苗木種植基地管理,；

宗教文化展示區(qū)管理部：負(fù)責(zé)

戶外運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)管理部：負(fù)責(zé)戶外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、戶外拓展訓(xùn)練,、小型高爾夫球場(chǎng)管理,。

第八章   投資估算與資金籌措

8.1估算范圍及依據(jù)

8.1.1估算范圍

按照項(xiàng)目建設(shè)方案和建設(shè)內(nèi)容，分區(qū)對(duì)具體建設(shè)內(nèi)容按有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)際情況逐一估算,。（包括包括綠化工程,、安全衛(wèi)生與環(huán)保、娛樂設(shè)施,、服務(wù)設(shè)施,、基礎(chǔ)設(shè)施）。

8.1.2估算依據(jù)

1.國家發(fā)改委i,、建設(shè)部《關(guān)于印發(fā)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)的通知》（發(fā)改委投資【2006】1325號(hào)）,；

     2.土建工程：以《湖南省2001建筑工程概算定額》為依據(jù)，并參考當(dāng)?shù)赝惞こ探ㄔ靸r(jià)格估算指標(biāo)進(jìn)行概算,；

     3.預(yù)備費(fèi)用按照工程費(fèi)用總額的5%進(jìn)行計(jì)算,；

     4.儀器設(shè)備以廠家報(bào)價(jià)和市場(chǎng)詢價(jià)估算；

     5.建設(shè)期利息按照央行公布的5年期貸款基準(zhǔn)利率4.05%進(jìn)行計(jì)算,。

    8.2投資估算

     項(xiàng)目投資包括固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資金估算,。

     8.2.1固定資產(chǎn)總額估算

     本項(xiàng)目的建設(shè)投資由建筑工程費(fèi)、土地征用及租賃費(fèi),、設(shè)備購置費(fèi),、工程預(yù)備費(fèi)、工程勘察設(shè)計(jì)費(fèi),、建設(shè)期利息和培訓(xùn)等其他費(fèi)組成（詳情見附表1,、2、3）。

      1.建筑工程費(fèi)

      生態(tài)農(nóng)業(yè)園區(qū)功能區(qū)設(shè)施建設(shè)已基本完善,，需要投資16324.5萬元,。

       2.土地征用及租賃費(fèi)

       包括租地費(fèi)、征地費(fèi)和上繳規(guī)費(fèi),。經(jīng)估算,，租地2000畝，費(fèi)用均價(jià)0.05萬元/畝.年,，租賃期為50年,，建設(shè)期2年；征用土地800畝,，費(fèi)用均價(jià)為2.0萬元/畝,。本項(xiàng)投資額共計(jì)1700萬元。

       3.設(shè)備購置安裝費(fèi)

       包括信息平臺(tái),、給排水,、消防、電力,、通訊等所需設(shè)備的購置,，需要投資320萬元。

       4.預(yù)備費(fèi)

       按工程費(fèi)用總額的5%進(jìn)行計(jì)算,，需預(yù)備費(fèi)816.23萬元,。

       5.工程勘察設(shè)計(jì)費(fèi)

       按工程費(fèi)用總額的2%進(jìn)行計(jì)算，需預(yù)備費(fèi)326.49萬元,。

       6.其他費(fèi)

       包括培訓(xùn)費(fèi)及宣傳廣告費(fèi)和其他客戶費(fèi)等,，估算為200萬元,。

       7.建設(shè)期利息

       本項(xiàng)目全部投資資金來源主要是由自有資金,、銀行貸款和國家扶持資金組成,。本項(xiàng)目建設(shè)需向銀行貸款10000萬元,，利率按最新央行公布的4.05%計(jì)算，建設(shè)期利息為405萬元,。

        本項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資為19752.22萬元,。

        8.2.2流動(dòng)資金估算

        流動(dòng)資金屬于鋪地性質(zhì)的流動(dòng)資產(chǎn),，它將被長期占用,，只在項(xiàng)目終結(jié)年一次性收回,，一般采用公司自籌方式解決。

        本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告按照行業(yè)流動(dòng)資金占用比例估算項(xiàng)目建設(shè)流動(dòng)資金投資估算,，一般情況下,，本項(xiàng)流動(dòng)資金投資額約為1000萬元。

        8.2.3項(xiàng)目總投資

        項(xiàng)目總投資=固定資產(chǎn)投資+流動(dòng)資產(chǎn)=19752.22+1000=20752.22（萬元）

        8.3資金籌措

        8.3.1企業(yè)自籌

        企業(yè)自籌16459.84萬元,，用于固定資產(chǎn)投資15459.84萬元,；流動(dòng)資金投資1000萬元,。在建設(shè)期內(nèi)由于試運(yùn)行，會(huì)產(chǎn)生一定利潤,，可滿足企業(yè)一部分自籌資金,。

        8.3.2銀行貸款

        申請(qǐng)銀行貸款10000萬元，全部用于固定資產(chǎn)投資,。

       8.4投資計(jì)劃

        項(xiàng)目建設(shè)期1年,，項(xiàng)目資金分兩年投入。第一年投入15459.84萬元,，其中新投入流動(dòng)資金500萬元；第二年新投入流動(dòng)資金500萬元,。

第九章,、財(cái)務(wù)分析

9.1評(píng)價(jià)依據(jù)

本報(bào)告依據(jù)國家頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第二天）》及國家現(xiàn)行的財(cái)會(huì)稅務(wù)制度，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià),。

9.2 基本數(shù)據(jù)

9.2.1計(jì)算器的確定

項(xiàng)目建設(shè)期1年,，項(xiàng)目計(jì)算期擬定為10年，其中第一年為建設(shè)期,，第二年全面進(jìn)入生產(chǎn)營業(yè),。

9.2.2 生產(chǎn)負(fù)荷預(yù)測(cè)

第一年生產(chǎn)負(fù)荷80%，年?duì)I業(yè)額5632萬元,。

第二年生產(chǎn)負(fù)荷100%,年?duì)I業(yè)額7960萬元,。

9.2.3 收入預(yù)測(cè)

項(xiàng)目建成投產(chǎn)后，年?duì)I業(yè)經(jīng)營收入7960萬元,。

中央休閑商務(wù)區(qū)：4000萬元/年,；

生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光區(qū)：2310萬元/年；

戶外運(yùn)動(dòng)區(qū)：1020萬元/年,；

戶外休閑區(qū)：400萬元/年,；

民俗文化景觀區(qū):100萬元/年；

其他：110萬元/年,。

9.2.4總成本費(fèi)用估算

總成本費(fèi)用估算按10年合計(jì)計(jì)算,。

1、水電費(fèi)：估算490萬元,；

2,、環(huán)保費(fèi)：估算1078萬元；

3,、維修維護(hù)費(fèi)：估算為784元,；

4、工資及福利費(fèi)：估算為5174.4萬元,；,、

5,、折舊及攤銷費(fèi)：估算為3096.11萬元；

6,、育林費(fèi)：估算為686萬元,；

7、財(cái)務(wù)費(fèi)（利息）估算為1761.75萬元,；

8,、管理費(fèi)：估算為401萬元；

9,、不可預(yù)測(cè)費(fèi)：估算為2744萬元,；

10、消防費(fèi)：估算為490萬元,；

11,、苗木購置費(fèi)：估算為7840萬元；

12,、游客保險(xiǎn)費(fèi)：估算為980萬元,；

13、其他費(fèi)用：估算為1568萬元,。

總成本費(fèi)用（包括建設(shè)期1年）估算27093.26萬元,。

9.2.5報(bào)表編制

1、土建工程投資估算表,；

2,、設(shè)施設(shè)備投資估算表；

3,、固定資產(chǎn)投資估算表,；

4、經(jīng)營收入估算表,；

5,、總成本費(fèi)用表。

6,、固定資產(chǎn)折舊及無形和遞延資產(chǎn)攤銷估算表,；

7、貸款還本付息清償能力分析表,；

8,、損益表；

9,、現(xiàn)金流量表,。

9.3 財(cái)務(wù)分析

9.3.1 稅金和稅后利潤

利潤總額=銷售總額-總成本-營業(yè)稅金及附加。

企業(yè)所得稅=應(yīng)納稅所得額×稅率,。

稅后利潤=利潤總額-企業(yè)所得稅,。

1,、稅金：

銷售稅及附加按銷售收入的3%計(jì)算（按稅法規(guī)定稅率為8%），所得稅按利潤總額的15%計(jì)算（按稅法規(guī)定稅率為33%）,。公積公益金按15%提取,。

本項(xiàng)目10年為國家創(chuàng)所得稅7179.03萬元，銷售稅及附加2318.16萬元,，合計(jì)為9497.2萬元,，年平均稅收949.7萬元。

2,、稅后計(jì)算期利潤為40681.2萬元,，年均4068.1萬元。

9.3.2財(cái)務(wù)分析評(píng)估

1,、投資利潤率,、投資利稅率。投資利潤率和投資利稅率是反映財(cái)務(wù)盈利能力的兩項(xiàng)靜態(tài)指標(biāo),，它是計(jì)算期年平均利潤總額或年利稅總額與項(xiàng)目總資金之比,。

根據(jù)損益表可知：

           年均利潤     4068.1

投資利潤率=—————=—————×100%=15.96%

            總投資       30547.8

          年均利稅+年均稅收  4284.5

投資利稅率=———————=————×100%=19.89%

            總投資            30547.8

2.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）,、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)/財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）是反映項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)投資盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo),，它是項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率，表達(dá)式為：

Σnt=1(Ci-Co)t(1+FIRR)-t=0

式中：CI—現(xiàn)金流入量       CO—現(xiàn)金流出量      （CI-CO）t—第t年度的凈現(xiàn)盡流量,；n—計(jì)算期

財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是指按設(shè)定的折現(xiàn)率,，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)初期的現(xiàn)值之和。計(jì)算公式為：

FNPV=Σnt=1(Ci-Co)t（1+ic)-t

式中：ic—基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的折現(xiàn)率,，本項(xiàng)目取8%,。

據(jù)現(xiàn)金流量表（附表9）可知：

稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為30%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為4987.1萬元（折現(xiàn)率10%）,；

稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為26%,，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為4071.9萬元（折現(xiàn)率10%）；

3,、投資回收期（PT）.投資回收期是以項(xiàng)目稅前收益抵償全部投資所需的時(shí)間,，可根據(jù)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資所得稅前）累計(jì)凈現(xiàn)金流量欄中的數(shù)字計(jì)算求得，計(jì)算公式為：PT=(累計(jì)凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值年份數(shù)-1)+（上年累計(jì)凈現(xiàn)金流量絕對(duì)值/當(dāng)年凈現(xiàn)金流量）

據(jù)現(xiàn)金流量表（附表9）可知：

稅前投資回收期（含建設(shè)期）=4.28年;

稅后投資回收期（含建設(shè)期）=5.3年,。

4,、貸款償還期。據(jù)貸款還本付息（附表7）計(jì)算貸款償還期為6年（包括1設(shè)期）,。

9.4財(cái)務(wù)不確定分析

9.4.1盈虧平衡分析

以營業(yè)收入水平比表示的盈虧平衡點(diǎn)（BEEP）,，其計(jì)算公式為：盈虧均衡點(diǎn)=（固定成本/營業(yè)收入-營業(yè)稅金及附加-可變成本）×100%=31.57%

計(jì)算結(jié)果表明，項(xiàng)目經(jīng)營收入只要達(dá)到預(yù)計(jì)收入額的31.57%就可保本,。

9.4.2敏感性分析

該項(xiàng)目做了投資的敏感性分析,?？紤]項(xiàng)目實(shí)施過程中一些不確定因素的變化，分別對(duì)營業(yè)收入,、經(jīng)營成本,、固定資產(chǎn)投資做單因素變化對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期的敏感性分析,。從分析的情況看,，各因素的變化都不同程度的影響財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率及財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值，其中營業(yè)收入的提高或降低最為敏感,，固定資產(chǎn)投資次之,，經(jīng)營成本再次之。營業(yè)收入,、經(jīng)營成本和固定資產(chǎn)投資提高10%或降低10%,，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率仍大于同期銀行貸款年利率。由此可見,，項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力,。

9.5結(jié)論

該項(xiàng)目的建設(shè)符合國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策和產(chǎn)業(yè)政策，同時(shí)符合婁底市,、漣源市旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃,。項(xiàng)目建設(shè)充分發(fā)掘當(dāng)?shù)刈匀毁Y源及人文文化，對(duì)于改善漣源市投資環(huán)境,，提高當(dāng)?shù)厝嗣袷杖氲染哂蟹e極意義,，社會(huì)效益顯著。

從財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于同期銀行貸款年利率,，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零,，表明項(xiàng)目具有一定的盈利能力；從財(cái)務(wù)不確定性分析看,，項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力,。因此，項(xiàng)目從財(cái)務(wù)上將是可行的,。

第十章,、社會(huì)效益分析

1、有利于促進(jìn)農(nóng)民轉(zhuǎn)移就業(yè),、增收致富

項(xiàng)目所在區(qū)人民大多受地域和思想的限制,，發(fā)展農(nóng)業(yè)的科技含量較低，農(nóng)民廣種薄收,，毀林開荒現(xiàn)象嚴(yán)重,。那么，如何能夠找到一條在短時(shí)間內(nèi)既能發(fā)揮生態(tài)效益,，又能靠山地生存的農(nóng)戶脫貧致富,，并能讓廣大農(nóng)戶所接受的有效途徑已擺在當(dāng)?shù)卣媲?，為此，建設(shè)一個(gè)集高效養(yǎng)殖,、傳統(tǒng),、優(yōu)勢(shì)種植、生態(tài)環(huán)保,、旅游觀光于一體的生態(tài)農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)基地,，可以有效地起到示范作用，帶動(dòng)農(nóng)戶轉(zhuǎn)變觀念,，提高科技水平,，迅速走上一條可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)高效農(nóng)業(yè)建設(shè)新路，為發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì),，增加農(nóng)民收入作貢獻(xiàn),。

現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)是傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)與現(xiàn)代旅游業(yè)的最佳結(jié)合點(diǎn)，為農(nóng)民利用農(nóng)田,、農(nóng)舍和山水生態(tài)資源發(fā)展民營經(jīng)濟(jì)提供了有效的載體,，不僅有助于盤活農(nóng)戶家庭的閑置資產(chǎn)，拓展農(nóng)村資源的功能,，促進(jìn)農(nóng)業(yè)向上兼容,，而且有助于降低農(nóng)民進(jìn)入非農(nóng)產(chǎn)業(yè)就業(yè)的門檻。休閑農(nóng)業(yè)需要大量的生產(chǎn)工人,、服務(wù)人員和管理人員,，能夠使農(nóng)民就近就地轉(zhuǎn)移就業(yè),，增加收入,。如懷化中方縣的荊坪村有428戶，1640人,，2001年以來發(fā)展休閑農(nóng)業(yè),，已接待游客150多萬人次，實(shí)現(xiàn)收入7000多萬元,，人均4.79萬元,。可見休閑農(nóng)業(yè)是促進(jìn)傳統(tǒng)農(nóng)民尤其是山區(qū)農(nóng)民增收致富的很好途徑,。

2,、有利于加速高效生態(tài)農(nóng)業(yè)的發(fā)展，提升農(nóng)村產(chǎn)業(yè)層次

首先,，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)是依托農(nóng)業(yè)發(fā)展起來的休閑旅游產(chǎn)業(yè),，“玩在農(nóng)家”是“現(xiàn)代農(nóng)業(yè)”旅游的核心內(nèi)容，為游客提供豐富,、特色,、新鮮,、優(yōu)質(zhì)、安全的農(nóng)產(chǎn)品是“現(xiàn)代農(nóng)業(yè)”旅游的重要賣點(diǎn),。它的發(fā)展有助于帶動(dòng)部分農(nóng)民專業(yè)從事以休閑農(nóng)業(yè),、休閑旅游業(yè)為服務(wù)對(duì)象的特色農(nóng)產(chǎn)品種養(yǎng)和加工業(yè)，促進(jìn)農(nóng)民分工分業(yè),；有助于加快農(nóng)產(chǎn)品的就地銷售,，為特色農(nóng)產(chǎn)品走向市場(chǎng)開辟了新的渠道；有助于增強(qiáng)農(nóng)戶的資源節(jié)約意識(shí),、環(huán)境保護(hù)意識(shí)和食品安全意識(shí),，促使其發(fā)展綠色、安全,、可循環(huán)的集約型農(nóng)業(yè),。其次，它的發(fā)展拓展了農(nóng)業(yè)的功能,，為農(nóng)業(yè)向二,、三產(chǎn)業(yè)延伸開辟了通道，實(shí)現(xiàn)了農(nóng)業(yè)由單純提供農(nóng)產(chǎn)品向提供生態(tài),、文化,、休閑產(chǎn)品的轉(zhuǎn)化升級(jí)；打破了農(nóng)村三次產(chǎn)業(yè)的界限,，促進(jìn)了農(nóng)村三次產(chǎn)業(yè)的融合,，帶動(dòng)了農(nóng)產(chǎn)品加工、銷售和農(nóng)村商貿(mào)旅游,、餐飲服務(wù)等行業(yè)的發(fā)展,，增強(qiáng)了農(nóng)村三次產(chǎn)業(yè)的綜合發(fā)展能力。

3,、有利于完善旅游業(yè)層次,，豐富旅游服務(wù)內(nèi)涵

項(xiàng)目充分利用農(nóng)村豐富的自然人文資源，把旅游產(chǎn)業(yè)延伸到農(nóng)村區(qū)域,，迎合了人們返樸歸真,、回歸自然的消費(fèi)心理和對(duì)生活品質(zhì)的追求，拓展了旅游市場(chǎng),，豐富了旅游產(chǎn)品,，創(chuàng)新了旅游內(nèi)容，增加了旅游產(chǎn)業(yè)的供給層次,，為游客提供了更多的消費(fèi)選擇,。同時(shí)，項(xiàng)目還適應(yīng)了旅游市場(chǎng)迅速擴(kuò)大的趨勢(shì)，加快了民間資本向旅游產(chǎn)業(yè)的滲透,，加速了民營旅游業(yè)的崛起,，拓寬了旅游產(chǎn)業(yè)的服務(wù)半徑，增強(qiáng)了旅游產(chǎn)業(yè)的接待能力,，對(duì)城市旅游市場(chǎng)構(gòu)成了有力的補(bǔ)充,。

4、有利于實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化

本項(xiàng)目作為一項(xiàng)溝通城市與農(nóng)村,、市民與農(nóng)民,、農(nóng)業(yè)與休閑旅游業(yè)的復(fù)合型產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展充分體現(xiàn)了以工促農(nóng),、以城帶鄉(xiāng)的要求,，既為城市居民提供了了解農(nóng)業(yè)、貼近農(nóng)民,、認(rèn)識(shí)農(nóng)村的機(jī)會(huì),，也為增進(jìn)農(nóng)村居民對(duì)現(xiàn)代文明的了解和認(rèn)知提供了平臺(tái)，促進(jìn)了城鄉(xiāng)交流,。大量涌入的城市游客在為農(nóng)村消費(fèi)市場(chǎng)注入活力的同時(shí),，將先進(jìn)理念、城市文明,、市場(chǎng)意識(shí)和生活新風(fēng)帶到了農(nóng)村,，并在潛移默化中更新了農(nóng)民的思想觀念，提高了農(nóng)民的民主法制意識(shí),、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí),、科技文化素質(zhì)和思想道德素質(zhì)，推動(dòng)了農(nóng)村的開放和進(jìn)步,。同時(shí),，項(xiàng)目的建設(shè)將農(nóng)戶的經(jīng)濟(jì)利益與農(nóng)村的環(huán)境保護(hù)聯(lián)系起來，有助于增強(qiáng)農(nóng)戶的資源節(jié)約意識(shí),、食品安全意識(shí)和環(huán)境保護(hù)意識(shí),，促使農(nóng)民形成集約高效的生產(chǎn)方式和健康文明的生活方式,，使其更加自覺地節(jié)約利用資源,，提高資源的利用效率；更加自覺地運(yùn)用綠色,、高效,、可循環(huán)的農(nóng)業(yè)技術(shù)，發(fā)展高效生態(tài)農(nóng)業(yè),；更加自覺地控制和減少污染物的排放,，保護(hù)農(nóng)村生態(tài)環(huán)境，促進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè),。

5.休閑農(nóng)業(yè)促進(jìn)了農(nóng)村生態(tài)建設(shè)和民俗文化的開發(fā)與保護(hù),。

以往農(nóng)民不知道村里的原生態(tài)景觀和民俗文化還能“變錢”,，而發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)使農(nóng)民嘗到甜頭之后，他們便自覺地參與到生態(tài)環(huán)境和民俗文化的保護(hù)和建設(shè)中來,，形成了開發(fā)利用與保護(hù)的良性循環(huán),。一些以民族風(fēng)情為特色的休閑農(nóng)莊，對(duì)當(dāng)?shù)氐拿袼孜幕计鸬搅撕芎玫膫鞒凶饔?。?#8220;金土地”,、“夢(mèng)里故鄉(xiāng)”休閑農(nóng)莊的創(chuàng)辦，對(duì)保護(hù)了該區(qū)域內(nèi)的原始森林都起到了十分有效的作用,。

                  近年來旅游業(yè)發(fā)展迅速,，旅游、休閑,、度假消費(fèi)日益增長,，人們的旅游消費(fèi)觀念日益更新，旅游業(yè)已成為世界增長速度最快的一個(gè)成長型產(chǎn)業(yè),。隨著人們對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展視野的拓展,，旅游業(yè)的內(nèi)涵大大豐富，與其他產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大大提高,，發(fā)展旅游業(yè)已經(jīng)成為提高城市競(jìng)爭(zhēng)力的重要途徑,。旅游休閑作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的一種重要形式，對(duì)于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及城市形象提升具有特殊重要的意義,。婁底地區(qū)地處山區(qū),，氣候四季分明，‘夏無酷暑,，冬無嚴(yán)寒’,，山、水,、城等旅游景觀資源很融洽地組合在一起,，又是美食之鄉(xiāng)。建立觀光旅游,、休閑旅游,、商務(wù)旅游、文化旅游等多層次的旅游體系,，逐步將旅游經(jīng)濟(jì)影響的乘數(shù)效應(yīng)最大限度放大到國民經(jīng)濟(jì)與區(qū)域合作體系之中,，成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展最強(qiáng)勁的推動(dòng)力之一。據(jù)資料預(yù)測(cè),，未來湖南長株潭三區(qū)一體化建設(shè)對(duì)周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)力巨大,，婁底及漣源作為周邊地區(qū)無疑在未來有相當(dāng)大的發(fā)展前景，借助資源環(huán)境優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展休閑旅游產(chǎn)業(yè),。

長株潭一體化經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的層域推進(jìn)

隨著三城一體化建設(shè),，地區(qū)內(nèi)鐵路、高速公路大型區(qū)域交通設(shè)施的建設(shè),，在原有區(qū)域發(fā)展格局的基礎(chǔ)上進(jìn)一步走向網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展,，區(qū)內(nèi)各城市、空間板塊的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)逐步趨于一體化,，為整體參與全球和區(qū)域分工提供良好的條件,。區(qū)域一體化協(xié)同發(fā)展也測(cè)試長沙、株洲,、湘潭,、婁底等大都市區(qū)的商務(wù)職能、休閑職能等進(jìn)一步向縱深地帶延伸,，為區(qū)域內(nèi)廣大城鎮(zhèn)提供了功能完善,、提升和優(yōu)化的必要條件，一些自然人文資源優(yōu)越但局限于原有交通瓶頸的市鎮(zhèn)將得到跨越式發(fā)展的歷史機(jī)遇,。

區(qū)域高端商務(wù)休閑設(shè)施較缺乏

隨著長株潭區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的全面提升,，再加上國際化、全球化發(fā)展的滲透,，區(qū)域內(nèi)商務(wù)需求得到極大刺激,，大量的商務(wù)洽談、商務(wù)談判,、商務(wù)休閑等 需要不同類型,、不同特色的商務(wù)設(shè)施予以實(shí)現(xiàn)。而長株潭以及婁底等大都市內(nèi)部由于城市建設(shè)和自然環(huán)境的限制,，商務(wù)設(shè)施缺乏休閑品質(zhì),，雖然配套設(shè)施良好，但仍無法滿足多元化的商務(wù)需求,。以商務(wù)酒店,、體育公園、商務(wù)會(huì)所為代表的高端商務(wù)休閑方式在國外商務(wù)活動(dòng)中占有極大的比重,，但我國則仍處在初級(jí)發(fā)展階段,。最近雖然有大量的相關(guān)項(xiàng)目動(dòng)土建設(shè)，但是對(duì)于內(nèi)陸城市而言,，一方面缺乏國際化先進(jìn)經(jīng)驗(yàn),，另一方面如何將國際經(jīng)驗(yàn)本土化，結(jié)合當(dāng)?shù)刭Y源創(chuàng)造高品質(zhì)的休閑項(xiàng)目是項(xiàng)目的重點(diǎn),。

項(xiàng)目位置范圍

規(guī)劃用地位于湖南婁底市與漣源市相鄰的包圍山森林公園內(nèi)，包圍山森林公園位于漣源市橋頭河鎮(zhèn)、石馬山鎮(zhèn),、渡頭塘鎮(zhèn)三地交界處,，相鄰?qiáng)涞住i源城區(qū),，婁漣公路從旁經(jīng)過,，漣水河蜿蜒其中，本次規(guī)劃用地就位于余中區(qū)漣水河兩岸,，規(guī)劃面積約2800畝（不含漣水河規(guī)劃段公共水域面積800畝）,，其中包括綜合農(nóng)業(yè)基地，酒店,，商務(wù)會(huì)所,，體育公園等用地

.區(qū)域條件評(píng)述

鄰長株潭地區(qū)，整體經(jīng)濟(jì)支持較為強(qiáng)勁

包圍山森林公園度假區(qū)項(xiàng)目位于婁底市西北側(cè),，現(xiàn)距婁底市區(qū)車程30分鐘,，未來規(guī)劃途徑包圍山的規(guī)劃道路至市區(qū)車程僅10分鐘，位于湖南長株潭三城輻射范圍以內(nèi),，婁底市位于長株潭西側(cè),，距湖南省府長沙155公里，距湘潭100公里,，距株洲125公里,。距離毛澤東故鄉(xiāng)韶山也僅距60公里左右，目前有S209,、S312以及上瑞高速公路和鐵路過境,，湖南省整體經(jīng)濟(jì)相較江浙、上海,、廣東其他省份還有一定程度差距,，隨著湖南交通基礎(chǔ)設(shè)施不斷籌建和投入，婁底整個(gè)區(qū)域迎來較為良好的發(fā)展契機(jī),，逐漸有機(jī)會(huì)作為長株潭三成后花園以及連接湖南省內(nèi)西部,，北部和南部的中心節(jié)點(diǎn)，未來良好的發(fā)展契機(jī)也為包圍山森林公園度假區(qū)的開發(fā)運(yùn)作提供了有利的基礎(chǔ)條件,。

對(duì)外聯(lián)系較為便捷

根據(jù)規(guī)劃,，未來包圍山森林公園度假區(qū)項(xiàng)目主要的區(qū)域性進(jìn)入通道主要集中在包圍山森林公園東北側(cè)規(guī)劃道路，以及南面現(xiàn)有道路,，由于用地為東西狹長狀,，因此基地入口處可放在東北側(cè)規(guī)劃道路以及東南側(cè)，內(nèi)部道路順山勢(shì)東西向布置,，總體上看,，本項(xiàng)目對(duì)外交通聯(lián)系較好,，與周邊道路能夠有效的連接，利于區(qū)域性服務(wù)對(duì)象的快速直達(dá),。

相關(guān)規(guī)劃解讀

《婁底市市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》

  發(fā)展定位

      湖南省提出,，要強(qiáng)力推進(jìn)“3+5”城市群建設(shè)。婁底處于“長株潭”一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi),，交通便捷,，具有得天獨(dú)厚的經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢(shì)。如何把握機(jī)遇,，充分發(fā)揮地理優(yōu)勢(shì),，準(zhǔn)確定位區(qū)域經(jīng)濟(jì)，實(shí)現(xiàn)區(qū)域間經(jīng)濟(jì)互補(bǔ),，使婁底較好地融入“3+5”城市群,，駛?cè)虢?jīng)濟(jì)發(fā)展快車道，正是市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃研究解決的問題,。同時(shí),“3+5”城市群建設(shè)必須以周邊城鎮(zhèn)體系為依托,，承載其經(jīng)濟(jì)輻射力和城市發(fā)展的影響力。因此,，只有明確目標(biāo),，加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，整合資源,，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程,，才能滿足“3+5”城市群建設(shè)的需要，促進(jìn)婁底社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,。婁底市是湖南省能源和原材料工業(yè)生產(chǎn)基地之一,，長期以來，工業(yè)化進(jìn)程緩慢目前尚處在工業(yè)化中期的初始階段,。國家繼東部沿海率先發(fā)展后,，開始實(shí)施西部大開發(fā)和中部崛起戰(zhàn)略。國家宏觀區(qū)域政策帶來的壓力以及婁底市農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化,，都需要城鎮(zhèn)化為依托,。在進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的同時(shí)，區(qū)域結(jié)構(gòu)也應(yīng)當(dāng)相應(yīng)地得到優(yōu)化,。因此,，隨著婁底以及漣源周邊市區(qū)中心城的加快形成，對(duì)其外圍的旅游度假休閑設(shè)施,，商務(wù)會(huì)議設(shè)施也將形成大量的需求,，而婁底“全國性的觀光旅游勝地，文化旅游中心之一,，面向周邊城市和婁底市域的休閑度假地,，重點(diǎn)突出“紫鵲界梯田,、曾國藩故居”品牌地位的發(fā)展定位，也對(duì)旅游休閑功能進(jìn)一步提升強(qiáng)化提出了更為明確的規(guī)劃引導(dǎo),，可以這樣說,，包圍山森林公園度假項(xiàng)目正是其中一個(gè)不可或缺的一環(huán),。

《婁底市市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》

城鎮(zhèn)分區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略

東部城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)區(qū)（雙峰)

中心聚集,，四周輻射

“極化一點(diǎn)，帶動(dòng)一環(huán)”,，進(jìn)一步強(qiáng)化雙峰縣城的核心作用,，加強(qiáng)其建設(shè)，提高對(duì)周邊城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)輻射作用,，縣城以建設(shè)成湘中經(jīng)濟(jì)區(qū)的物資貿(mào)易和交流中心之一,，婁、邵經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要城鎮(zhèn)之一為目標(biāo),，中分發(fā)揮其對(duì)外的輻射作用,。

點(diǎn)軸開發(fā)，均衡發(fā)展

以雙峰縣城,、洪山殿,、三塘鋪、荷葉為重點(diǎn),，以G320國家和上瑞高速公路為主軸,，形成以交通軸線擴(kuò)張為總框架，形成“點(diǎn)”,、“軸”構(gòu)架,，通過“點(diǎn)”的中心輻射和“軸”的帶動(dòng)作用，均衡各片區(qū)的城鎮(zhèn)發(fā)展,。

西部城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)區(qū)（冷水江,、新化）

   該區(qū)位于婁底市域西部，屬于典型山區(qū),，必須堅(jiān)持重點(diǎn)發(fā)展與平衡發(fā)展相結(jié)合,，實(shí)施優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，整體效益策略,，依據(jù)市域各城鎮(zhèn)的地區(qū)自然條件,，資源優(yōu)勢(shì)及經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展程度不同。

中部經(jīng)濟(jì)區(qū)（婁底市區(qū),、漣源）

   加強(qiáng)市域中心城市的建設(shè),，形成中心極核式的體系，同時(shí)加快沿株六線的城鎮(zhèn)密集區(qū)和小城鎮(zhèn)發(fā)展,。

   在整個(gè)規(guī)劃片區(qū)當(dāng)中,，包圍山森林公園度假項(xiàng)目處于中部經(jīng)濟(jì)區(qū)婁底市區(qū)和漣源市的中間地段,，發(fā)展城市商務(wù)旅游配套勢(shì)必有良好的前景，同時(shí)契合市域規(guī)劃對(duì)本區(qū)的整體功能引導(dǎo),。

規(guī)劃概念：

“紫氣東來,，鳳棲躍龍”

根據(jù)上述分析，規(guī)劃結(jié)合基地地形特征,，形成的規(guī)劃概念為“紫氣東來,，龍鳳呈祥”。

——紫氣東來,，一方面指自然地形上以中部,、東部為較多較為平坦之地，漣水河從西到東在此環(huán)繞,，形成較好的自然氣流系統(tǒng),，改善環(huán)境質(zhì)量，古話語“活水則靈”,；另一方面也象征基地面向東側(cè)婁底主城中心城市的發(fā)展戰(zhàn)略,，承城市經(jīng)濟(jì)底蘊(yùn)，造基地休閑旅游新篇章,。      

——龍鳳呈祥,。指結(jié)合自然地形形成龍鳳呈祥的空間形態(tài)，四周環(huán)繞山體為鳳,，中央穿越而過的漣水為蛟龍,，兩者相棲形成統(tǒng)一的空間整體，為規(guī)劃布局提供功能分區(qū)的依據(jù),。

   

綠地系統(tǒng)以外圍山體的生態(tài)地形成外圍綠色屏障,，以基地內(nèi)體育公園綠色地為主體，以低密度配套設(shè)施板塊形成的人與自然交融綠地作為點(diǎn)綴,，構(gòu)筑“基質(zhì)——板塊”相互滲透的綠系統(tǒng),。

——外圍生態(tài)綠地以植被保護(hù)為主，適當(dāng)進(jìn)行林木改造和樹種引入,，形成豐富的綠地背景,；

——體育公園結(jié)合山水酒店、商務(wù)會(huì)所,、生態(tài)魚塘,、濱河綠地、高爾夫練習(xí)場(chǎng),，形成人工與自然和諧的生態(tài)公園,；

——配套設(shè)施區(qū)塊內(nèi)的綠地應(yīng)結(jié)合建筑設(shè)計(jì)，在原有植被和地形保護(hù)的基礎(chǔ)上,，加大綠地率和綠化覆蓋率,，避免對(duì)自然生態(tài)系統(tǒng)的過度破壞,，并強(qiáng)化與周邊生態(tài)綠地的滲透，形成人與自然交融的復(fù)合型綠地,。

體育用地布局與空間組織

     體育公園座落于建設(shè)地塊東側(cè)和中部,，以及周邊附屬山體的大部分地區(qū)，結(jié)合旅游路線設(shè)置,，中部和東部主要傾向于配套型體育公園,，周圍山體主要傾向主題姓體育公園。

體育公園規(guī)劃設(shè)計(jì)極具特色,，它包括四個(gè)功能分區(qū),，分別為:休閑觀光區(qū),、自然生態(tài)區(qū),、休閑娛樂區(qū)、生態(tài)健身區(qū),。

休閑觀光區(qū)

主要包括農(nóng)業(yè)觀光和森林觀光,，其中農(nóng)業(yè)觀光園區(qū)是里利用原有的果園（如楊梅、茶樹等）,，形成特色的農(nóng)業(yè)觀光園,，在果園成熟季節(jié)開展游客體驗(yàn)現(xiàn)場(chǎng)采摘活動(dòng)。森林觀光時(shí)通過林地的保護(hù)性開發(fā),，借助包圍山森林公園先天優(yōu)勢(shì),，設(shè)置登山旅游觀光內(nèi)容（如設(shè)置相思林、包圍山十八景,、山地露營,、祈福石等觀光旅游項(xiàng)目），以增加森林觀光的特色,，從而吸引消費(fèi)者,。

自然生態(tài)區(qū)

自然生態(tài)區(qū)擁有司機(jī)山莊最佳的生態(tài)環(huán)境（負(fù)離子含量非常高），以“體驗(yàn)生態(tài),，健康休閑”為宗旨,，設(shè)有森林氧吧、候鳥生態(tài)棲息基地,、叢林漫步觀光道等自然的,、野趣的、環(huán)保的自然生態(tài)區(qū),。

休閑娛樂區(qū)

主要為游客提供垂釣,、燒烤、水上游樂,、親水公園,、養(yǎng)生基地等娛樂和休閑活動(dòng),。

生態(tài)健身區(qū)

生態(tài)健身區(qū)是以生態(tài)健身為主題，內(nèi)部包括高爾夫練習(xí)場(chǎng),、跑馬場(chǎng),、網(wǎng)球、籃球,、羽毛球,、攀巖等生態(tài)項(xiàng)目。