□ 謝勇軍

　　房屋所有權和使用權不是一個概念,。土地是國家的，一般說的使用年限70年就是指住宅用地的使用年限,，這是土地出讓過程中確定的,。實際上，現(xiàn)在的商品房的土地使用年限很少有70年的,，大部分在30-60年左右,。因為使用年限是從國家出讓時開始計算,，加上開發(fā)周期，最短也得1-2年,，到你手里使用年限就不到70了,，如果開發(fā)商再囤積一段時間或者幾經(jīng)轉手，就更短了,。國家有權收回土地移作他用,，但必須對你的房屋進行補償。當然你也可以通過補交土地出讓金,，繼續(xù)享有土地使用權,。

　　這個問題，因為現(xiàn)在的《物權法》關于使用年限的條款,，到期后收不收土地出讓金,，收多少，正在討論,，尚無定論,。房屋所有權的年限在法律上沒有具體的規(guī)定，只要你不買賣,、贈與等,，在法律允許的情況下，它的所有權長期歸屬于你,。而國有土地則不同,，其所有權屬于國家，你只依法取得一定年限的使用權,。1990年國務院發(fā)布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條規(guī)定：“（一）居住用地70年,；（二）工業(yè)用地50年；（三）教育,、科技、文化,、衛(wèi)生,、體育用地50年；（四）商業(yè),、旅游,、娛樂用地40年；（五）綜合或其他用地50年,?！蓖瑫r，《城市房地產(chǎn)管理法》和該《條例》還規(guī)定,，土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿,，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的,，應當最晚于屆滿前一年申請續(xù)期；土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿,，土地使用者未申請續(xù)期或經(jīng)申請續(xù)期未獲批準的,，土地使用權由國家無償收回，土地上的建筑物,、其他附屬物所有權由國家無償取得,。當然，屬于建筑物的地上房屋也不能例外,。開發(fā)城市房地產(chǎn)用地,，按照法律規(guī)定，一般都是以出讓方式支付了土地使用權出讓金后,，從國家手中有償獲取的,。因此，建成的房屋價格中包含著出讓金（地價款）,；地價又是房價的一項重要組成部分,。所以說，購買商品房,、二手房,、經(jīng)濟適用房等，在搞清房屋占用土地的來源和性質(zhì)的前提下,，還要搞清土地的用途及其法定的土地使用年限,。從開發(fā)商以法取得土地使用權之日起，經(jīng)過設計,、建筑,、裝飾、銷售等環(huán)節(jié),，當買到房產(chǎn)之時,，土地的使用年限最少已少了一兩年，多達五年以上的年限也可能有,。買商品房搞清土地使用權的年限及其剩余年限,，主要是為了維護房屋買賣雙方的權益，防止買了土地使用權年限“縮水”過多的房屋,，必然多付地價款,，減少房屋占有時限，造成經(jīng)濟上不必要的損失,。