租房合同期內(nèi)隨意漲價,，收取高額的租賃保證金,，租賃期間中介不斷帶客看房，新業(yè)主買好房子后便將租客趕走,，房間被分隔搭建出租……今后,，這些行為都將被法規(guī)明令禁止，上海住房租賃市場上目前普遍存在的多種不規(guī)范現(xiàn)象或?qū)⒌玫接行Ц纳?。昨日起,，《上海市居住房屋租賃管理辦法（征求意見稿）》正式向社會公示，征求社會各界和廣大市民意見,，并將在進一步修改完善后,，及時頒布實施。

保護權(quán)益

租賃期一年 押金不得超過1個月租金

租賃期內(nèi)不得隨意調(diào)整租金

不久前,，剛簽好租房合同還不到一個月的李先生遭遇房東突然漲價200元的要求,，漲價理由是別人房租都在漲，李先生無奈只好接受,。在上海,，不少租客都曾遇到過在租賃合同期內(nèi)突遇房東漲價的情況，一般都只能選擇被動接受,。

市房管局局長劉海生表示,，針對實踐中普遍存在的出租人單方面提高租金的問題,，《租賃管理辦法（征求意見稿）》明確規(guī)定：居住房屋租賃期限為一年或者一年以下的，租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在簽訂租賃合同時,，一次性確定租金,；一年以上的，每年只能調(diào)整一次,。并規(guī)定除在租賃期間,，承租人要求出租人裝修房屋或者增設(shè)附屬設(shè)施等情形外，出租人不得單方面調(diào)整租金,。

租賃期1年以上押金不超過2個月租金

一般來說,，在將住房出租時，居住房屋的出租人通常會向承租人收取一定的租賃保證金（即“押金”）,。而據(jù)承租人普遍反映,，由于現(xiàn)階段的租賃保證金收取過高，抬高了租賃門檻,。

為此,，《租賃管理辦法（征求意見稿）》規(guī)定，出租人可以自行協(xié)商,，在合同中約定并收取租賃保證金,。但為保護租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益，《租賃管理辦法（征求意見稿）》規(guī)定,，租賃期限為一年及一年以下的,，租賃保證金不超過1個月租金數(shù)額；租賃期限為一年以上的,，租賃保證金不超過2個月租金數(shù)額,。

房東不續(xù)租需提前一個月通知

《租賃管理辦法（征求意見稿）》對續(xù)租作了進一步細化，規(guī)定：合同期滿后出租人不再繼續(xù)出租的,，應(yīng)當(dāng)提前1個月通知承租人,，未提前通知的，承租人可以繼續(xù)居住,，合同轉(zhuǎn)為不定期租賃,。不定期合同期間，出租人根據(jù)其需要解除租賃合同,，至少應(yīng)給予承租人1個月的租賃寬限期,。

同時，為了進一步規(guī)范居住房屋轉(zhuǎn)租行為,，防止利用轉(zhuǎn)租,，隨意提高租金謀取利益，影響租賃市場的健康發(fā)展，《租賃管理辦法（征求意見稿）》還對轉(zhuǎn)租中的一些不良行為作出了一定的限制,。根據(jù)規(guī)定,，居住房屋轉(zhuǎn)租應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人書面同意；轉(zhuǎn)租后,，除接受轉(zhuǎn)租人繼續(xù)居住使用的以外,，不得再進行轉(zhuǎn)租。轉(zhuǎn)租人若違反規(guī)定,，出租人可以解除居住房屋租賃合同,，收回房屋并要求賠償損失。

租賃期內(nèi)新業(yè)主不得趕走承租人

在上海,，不少住房的承租人都曾遇到過房東突然出售房屋導(dǎo)致自己不得不搬家,，或者經(jīng)常有中介到自己所住的房屋帶客看房。“有一段時間,，幾乎每周都有2-3次中介帶客來看房,，很讓人受不了。”曾在靜安某小區(qū)租房居住的張女士表示,，不堪其擾的她最終只能重新租房,。

為此，《租賃管理辦法（征求意見稿）》規(guī)定,，租賃期間,，因贈與,、析產(chǎn),、繼承或者買賣轉(zhuǎn)讓房屋的，原房屋租賃合同繼續(xù)有效,。新房屋業(yè)主不得要求承租人騰退房屋,；在優(yōu)先購買權(quán)方面規(guī)定，租賃期間,，出租人出售房屋的,，應(yīng)當(dāng)提前通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán),。承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的,，出租人方可向其他人出售。

同時,，為了不影響承租人對租住房屋的正常使用,，《租賃管理辦法（征求意見稿）》還規(guī)定，出租人在轉(zhuǎn)讓房屋前,，應(yīng)當(dāng)與承租人就看房的時間等進行協(xié)商,。

房屋租賃必須要登記備案

《租賃管理辦法（征求意見稿）》根據(jù)住建部《商品房屋租賃管理辦法》規(guī)定，明確：居住房屋租賃合同訂立后三十日內(nèi)，租賃當(dāng)事人必須辦理房屋租賃登記備案,。而為了加強對居住房屋租賃登記備案的管理,，房管部門將建立居住房屋租賃登記備案信息系統(tǒng)，逐步實行網(wǎng)上登記備案,，并納入房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng),。

“這次是作為一項強制性條款，寫進管理辦法里面,。”劉海生說,，原先雖然也要求登記備案，但是說“可以”,，并沒有強制性規(guī)定,。目前，主動辦理房屋租賃登記備案的比較少,，但事實上,，這一舉措對建立穩(wěn)定規(guī)范的住房租賃市場是必不可少的。

治理群租

人均居住面積不得低于5㎡

禁止房間再分隔搭建并出租

出租房屋結(jié)構(gòu)及附屬設(shè)施設(shè)備是否安全,、是否具有基本的生活條件,，關(guān)系到承租人的人身和財產(chǎn)安全。但在上海部分住宅小區(qū),，將一間房間擅自分隔成多個小隔間,，甚至廚房也擅自搭建成住房等群租現(xiàn)象比較普遍，不但影響了相鄰業(yè)主權(quán)益,，還存在著一系列治安,、消防等隱患。

因此,，《租賃管理辦法（征求意見稿）》明確規(guī)定：出租的居住房屋結(jié)構(gòu)及其附屬設(shè)施應(yīng)當(dāng)安全牢固,，具備上下水、供電和環(huán)境衛(wèi)生等必要的生活條件,，且其出入口,、通道等應(yīng)當(dāng)符合治安和消防管理的有關(guān)規(guī)定。對于違法建筑,、不符合安全和防災(zāi)等工程建設(shè)強制性標(biāo)準(zhǔn)的房屋,、危險房屋、違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的房屋不得出租,。

同時,，禁止分隔搭建并出租。一間原始設(shè)計用于居住的房間為最小出租和轉(zhuǎn)租單位,；禁止將原始設(shè)計的居住房間再分隔,、搭建并按分隔間或按床位出租,；禁止將廚房、衛(wèi)生間,、陽臺和地下儲藏室等非居住的房屋出租供租住人員居住,。

三口之家至少租住12平方米

除了嚴格規(guī)定出租房屋的基本條件，《租賃管理辦法（征求意見稿）》還明確了人均承租面積標(biāo)準(zhǔn)：不得低于5平方米,。

不過,，考慮到承租家庭租住生活的特殊性，居住使用人之間屬于家庭關(guān)系的,，可適當(dāng)放寬,。比如，一個家庭三口人如果租房居住在一間面積為12平方米的房間內(nèi),，或許也將被允許,。

租住超15人應(yīng)建登記簿

為進一步強化租賃管理責(zé)任，《租賃管理辦法（征求意見稿）》還明確：在同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),，出租人出租房屋的租住人員在15人以上的,，或者單位承租供職工集中居住的，應(yīng)當(dāng)建立由公安機關(guān)統(tǒng)一印刷并免費提供的出租房屋租住人員信息登記簿,。

而為了進一步方便租賃當(dāng)事人出租或承租房屋,，克服目前大部分出租人因人居分離難以對出租房屋進行管理、住房租賃市場供應(yīng)過于分散等問題,，增強居住房屋租賃市場的穩(wěn)定性和規(guī)范性,，《租賃管理辦法（征求意見稿）》鼓勵成立專業(yè)代理經(jīng)租機構(gòu)從事居住房屋的代理經(jīng)租業(yè)務(wù)，明確規(guī)定代理經(jīng)租機構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備與其從事代理經(jīng)租業(yè)務(wù)相適應(yīng)的資金,、人員,，并建立相應(yīng)的管理制度。

規(guī)范中介

中介不得隱瞞真實租金賺取差價

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人提供租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)是否規(guī)范,，直接關(guān)系到租賃當(dāng)事人的利益,。而在居間介紹房屋租賃時,，個別中介隱瞞真實租金信息,，從中賺取差價，在一定程度上推高了房租,，嚴重損害了租賃當(dāng)事人的權(quán)益,。

針對部分經(jīng)紀(jì)機構(gòu)及經(jīng)紀(jì)人員存在的不良行為，《租賃管理辦法（征求意見稿）》明確,，不得居間代理不符合規(guī)定的租賃業(yè)務(wù),；不得隱瞞真實的租金等信息賺取差價；不得承租自己提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)的房屋,；使用居住房屋租賃合同示范文本,，并按規(guī)定通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)訂立居住房屋租賃合同；及時登記租賃當(dāng)事人信息并定期報送派出所；宣傳有關(guān)居住房屋租賃,、實有人口服務(wù)和管理,、稅收征收等政策。

上海市住房保障和房屋管理局表示,，此次公開征求意見自4月11日至4月20日,，歷時10天?！蹲赓U管理辦法（征求意見稿）》全文已在“中國上海”政府門戶網(wǎng)站（www.shanghai.gov.cn）,、“上海市住房保障和房屋管理局網(wǎng)站”（www.shfg.gov.cn）和“東方網(wǎng)”（www.eastday.com）上公布，歡迎社會各界和廣大市民通過信函,、傳真,、電子郵件和填寫調(diào)查問卷的方式發(fā)表意見和建議。