★接手轉(zhuǎn)租店要謹慎

        我們經(jīng)常在一些小報中，或者商店外面,，見到各類商店轉(zhuǎn)租的信息,。他們大都打著旺鋪轉(zhuǎn)租的旗號。在選擇轉(zhuǎn)租店時,，一定不要被這些吸引人的文字迷惑,，仔細想想，就不難發(fā)現(xiàn)：這家商店的生意不好做,，經(jīng)營者急于脫手,。

      小故事：有一位想開店的年輕人，經(jīng)不住廣告的誘惑,，受讓了一家書店,。事先幾位朋友都勸他要慎重，他卻孤注一擲,。結(jié)果一敗涂地,，后來才猛然醒悟，悔不該當初,。

       有的商店轉(zhuǎn)讓時看上去生意紅火,，其實是虛火。有一老板在某小區(qū)門口開辦了一家建材店,，他預(yù)測該小區(qū)居民裝修已接近尾聲時,，就打出了低價轉(zhuǎn)讓的招牌?？吹剿饽敲醇t火,，一時間許多人紛紛求讓。幾位老板甚至為這個店面爭得不可開交,。經(jīng)過激烈角逐,，最終名花有主，低價轉(zhuǎn)讓實際上成了高價賣出,，僅轉(zhuǎn)讓費的利益,， 就相當于平時開店好幾個月的利潤。毋庸置疑,，吃大虧的當然是那些受讓者,。

        當然，也有一部分店面,，確實是店主迫于客觀原因才轉(zhuǎn)讓的,。但到底是虛火還是紅火，就需要用你的火眼金睛去洞察了。如果你深諳這一行,，有自己獨到的經(jīng)營思路,，并有一定的經(jīng)濟實力為后盾，那么不妨受讓商店,，使瀕臨倒閉的商店起死回生,，說不定還真能抱個金娃娃呢。

接手轉(zhuǎn)租店的注意事項：

(1)在和轉(zhuǎn)租人談判時,，不要輕易相信轉(zhuǎn)租人生意之外的理由,，貿(mào)然接手轉(zhuǎn)租店是極危險的。不管轉(zhuǎn)租人所說的轉(zhuǎn)租理由是什么,，你都應(yīng)設(shè)想他們是因為經(jīng)營失敗而轉(zhuǎn)讓的,。

(2)找出導(dǎo)致他們經(jīng)營失敗的原因，是行業(yè)原因,，還是經(jīng)營失策等等。

如果你對接手這家商店有興趣,，就要通過實際調(diào)查分析,，從中找出到底是什么因素對經(jīng)營起了抑制作用。原因肯定是存在的,，通過自己的觀察,，走訪他原來的員工、 附近居民及同行,，不難得到實質(zhì)性的答案,。不查明真正導(dǎo)致轉(zhuǎn)租的因素，不加以任何改進,，以為接手就可經(jīng)營,，就指望商店帶來利潤，多半會重蹈別人的覆轍,。如果 真的找不到什么原因,，不如放棄。

(3)如果你要整體接手積壓貨物較多的店,，最好核實一下存貨的具體價值,。這些存貨肯定已不具有原來的價值，甚至可能是一文不值的死貨,，不要以為轉(zhuǎn)租方大降價你就占了便宜,。存貨太多，既使流動資金減少,，還有可能全部砸在你的手里,。到時候極有可能因貪圖小便宜而吃大虧。

(4)如果你確定已經(jīng)找到原因，不管你改不改變原有的經(jīng)營行業(yè),，你都必須在經(jīng)營上重新定位,。

當然，我們不能說某一行業(yè)是虧損行業(yè),，某一行業(yè)是賺錢行業(yè),。接手轉(zhuǎn)租店也不是一定會虧，只要你善于經(jīng)營,，在某種程度上,，還是能夠成功的。

★租鋪談判的注意事項

       在初步選定開店的地點后,，還應(yīng)作進一步的全面考察,，對相關(guān)的情況做一定的調(diào)查分析后，方能決定是否最后定點在這里,。這時,，你可以從以下幾個方面進行考察：

1、店面情況調(diào)查

小故事：小李子想開一家書店,，從別人手里買下了一個店 面,。這個面積達30平方米的店面在一所高校附近，每天的客流量相當可觀,，價錢相對來說還比較便宜,，一共3萬元。小李子以為撿到了便宜,，有點得意忘形,。他又 花了二萬多元裝修，不久就隆重開張了,。一個月后,，政府一紙《拆違通知書》讓他半天沒有回過神來。原來,，上家通過內(nèi)部關(guān)系得知店面遲早要拆,，便來了個金蟬脫 殼。

所以,，在租買店面之前,，一定要對店面的大背景情況作一番仔細的調(diào)查了解，以免上當受騙,。

2,、房東背景調(diào)查

劉仲文在廣州打了五年工，有了一點積蓄,，很想開家店為 自己打工,。他叫上幾個朋友,，滿大街尋找店面，后來還真的讓他們找到幾家掛著轉(zhuǎn)讓字樣的店面,，便迫不及待地與之談判,、交付定金甚至租金。其實他的這種做法是 極其草率的,，很容易帶來一系列的后遺癥,。為了開店成功，他們最好先從側(cè)面打聽到真正的房東(即產(chǎn)權(quán)所有者),，對其背景情況基本了解,，覺得可靠后再和他談 判。一般最好直接與真正的房東談,，如果房東表示已將承包權(quán)出租,，不愿再插手時，那你再和現(xiàn)在的店主談判也不遲,。還有一點很重要,，你一旦談判成功，要注意讓 房東把以前的租賃人姓名改成你的姓名,。

3,、房租價位談判

房租對每一個開店的人來說，是最敏感而又最現(xiàn)實的內(nèi)容,。說它敏感，是因為它和錢掛鉤,，租金太高會讓你負擔不起,，一分錢一分貨，太低又找不到好店面,。說它現(xiàn) 實,，是因為這是我們不得不面對的問題，除非你不開店,，或者自己有店面,。而大多數(shù)情況下，我們都得租用店面,，那么和房東討價還價就不得不擺上開店的議事日 程,。在與房東侃價前，你自己心里首先要有一個譜,，也就是先自定一個能夠接受的最高價,，這個價位必須是：你覺得自己有實力負擔得起;在這個價位下，估計有錢 可賺;向附近類似的門面打探一下,，價位是否基本一致,。在和房東談判時,，根據(jù)你設(shè)定的最高房租，比較房東紿出的房租,，權(quán)衡后進行討價還價,，這樣才可以得到合 理的價位。

4,、在談判中,，繳付房租的方式也是一個很重要的方面

通常情況下，繳付房租有按月結(jié)算,、定期繳付和一次性付清三種方式,。也有一些房東除了要支付固定的月租金外，還要根據(jù)你的經(jīng)營狀況分享一定的利潤,。如果房東 提到這一點,，而你也愿意，雙方要把它作為重點來談判,。因為這其中有許多不確定的因素,，處理不當，會引起爭議,。付款的方式可以按月結(jié)算,，這樣能及時結(jié)算，以 免拖久了增加計算難度,，而且雙方都會滿意,。有的店面定下的是一年或兩年的租金，如果你要續(xù)租,，往往要按一定的比率逐年遞增,。這種情況下最理想的付款方式是 每半年或一年付款一次。如果你有了新的店面或想停租時,，就不會損失保證金,。還有的店面是長期租的，一租就是十年二十年,。對于這種店面,，你要看清楚了，不僅 要調(diào)查好政府規(guī)劃與政策,，還要預(yù)計這個店面以后的發(fā)展?jié)摿?。因為從長遠看，門面的房租總體是呈上升趨勢的,。如果你有足夠的資金,，同時也看好這個店面，你可 以一次性將房租付清,。

5,、其他條件

與房東談判,，除了談租金外，還要注意附加條件,，這可以使你節(jié)省不少開支,。有很多店面出租，都要求支付押金,，你在談判時應(yīng)盡量說服房東免付押金,。一些黃金地 段的店面押金通常很高，雖然這錢最終還是你的,，但如果你一直經(jīng)營下去,，這筆錢也就等于擱死在那兒，對于一個資金緊張的創(chuàng)業(yè)者來說,，這也是一個不小的包袱,， 如果談得好，完全是有可能卸掉的,。

另外,，你在租房前對店面現(xiàn)有情況應(yīng)該了解清楚，如裝修狀況,、設(shè)備狀況等,，然后通過談判，最好要求房東在出租前對門面進行基本的整修,，拆除原有已經(jīng)報廢無法使用的設(shè)備,，對店面的房頂、地板,、墻壁盡量作一些維修,，添置水電設(shè)施等。

★別讓租金成心病

       員工開銷,、水電費、電話費,、稅收都是小開銷,，惟獨房租占了大頭，讓開店創(chuàng)業(yè)者頭痛,。租金往往會占去月開銷一半,，所以，租金貴賤直接導(dǎo)致生意成敗,。

       商鋪租金在一個老板心中地位特殊,，幾乎已成為創(chuàng)業(yè)者考慮的最重要的因素，但也絕非是租金貴,，生意就一定會做砸,。也就是說,，只要租金方面的開銷不等同于整個生意的全部支出，那么,，這生意還未蓋棺定論,，仍舊存在咸魚翻身的可能。

        市場永遠在變化,，中國人盡皆知這句話,，足球是圓的，所以,，租金的多少也只是一個相對的概念,。有人每月開銷幾萬元，但卻大把大把地賺錢;有人每月只需開銷 2000元的鋪面租金,，卻步履維艱,。生意的成敗絕非租金多少說了算，創(chuàng)業(yè)者要看的是性能價值比,。同樣面積的鋪面,，淮海路上2萬元是不是要比上海某個不起眼 的地方的2000元合算?

       都說聞香識女人，好的商鋪卻不一定要通過租金的貴賤來衡量,。那么,，什么樣的商鋪才稱得上極品店鋪呢?這雖然是相對的，但也可以絕對地講：能讓老板賺錢的商鋪就是好商鋪,。好商鋪往往躲在租金后面,，商鋪好與不好不只是由租金說了算。

       一般來講,，租金越高就代表該商鋪的經(jīng)營價值越高,，如果創(chuàng)業(yè)者實力非凡，自然應(yīng)該以高標準來要求自己,。那些能喊得起價的商鋪當然不是等閑之輩,，要么坐擁繁華 鬧市口，要么周邊有著川流不息的消費群,。北京服飾市場的一個小攤位可以幾易其手租金卻不斷上升,，有人甚至愿意每月出幾萬元來爭取一個幾平方米的小攤。這樣 的高價并非事出無因：淮海路給了它氛圍,，華亭服飾市場給了它口碑,，即使是再小的一個攤位，它也沒有不貴的道理,。

       但也不是說鋪面租金越高就越值得租用,，租金上也可能被人做足了文章，到底這家鋪面值不值得投資,，創(chuàng)業(yè)者必須睜大眼睛看清才行,。有些商鋪已經(jīng)被投資者們爆炒了一遍,，一些鋪面的租金價格已經(jīng)相當離譜，就像股價浮在天上的股票,，誰碰都等于抱個炸彈在懷里,。

       其實，衡量一家鋪面值不值主要看其性能價值比,，除此之外就需要看經(jīng)營者自身是否夠聰明了,。有一位老板將品牌內(nèi)衣店開在五角場，每月1.35萬元的鋪面租金絕非當?shù)仄渌伱婵梢酝漤棻?，但周老板卻仍能從中狠狠賺了一把,。

★避免租賃合同陷阱

       在承租鋪面時可能面臨許多不可預(yù)測的因素，假如出現(xiàn)這些因素而導(dǎo)致鋪面無法經(jīng)營下去時,，如果租戶未在合同中約定此時的合同解除權(quán),，就得繼續(xù)支付租金，承受 損失,。為避免這類陷阱,，鋪面租戶應(yīng)爭取在鋪面租賃合同中載人下列條款：承租方在出現(xiàn)下列情形之一，無法繼續(xù)經(jīng)營時,，有權(quán)通知出租方終止鋪面租賃合同,，并不 賠償出租方的損失：出現(xiàn)戰(zhàn)爭、地震,、臺風,、雷暴、城市暴動等情形;政府決定拆遷鋪面;政府在鋪面前50米內(nèi),、左右兩邊各200米內(nèi)修路,、改路、擴路,、建 橋,、整治市容或其他政府行為;承租方因經(jīng)營不善嚴重虧損達三個月以上。當然,，要進一步避免因上述情形造成的鋪面裝修費用的損失,，還必須預(yù)先調(diào)查清楚。

訂立商鋪租賃合同還須特別注意以下幾點法律問題：

(1)承租人的主體資格,。商鋪作為不動產(chǎn),，其出租人必須是商鋪的所有權(quán)或者使用權(quán)人,，若是所有權(quán)人,，應(yīng)依法取得房地產(chǎn)權(quán)證;若是使用權(quán)人，應(yīng)有合法租賃憑證及允許轉(zhuǎn)租的書面證明,。另外,，房屋有共有人的,，還須經(jīng)過共有人書面同意。

(2)租賃物的用途,。租賃商鋪必須確認房)租賃物的用途,。租賃商屋用途為商業(yè)用房。否則,，無法辦理營業(yè)執(zhí)照,。

(3)租賃期限。根據(jù)《合同法》214條的規(guī)定,，租賃期限不得超過20年,，超過20年的，超過部分無效,。

(4)轉(zhuǎn)租,。因商鋪經(jīng)營風險較大，故在經(jīng)營狀況不佳時,，可能會涉及將商鋪轉(zhuǎn)租的問題,。出租人是否允許承租人轉(zhuǎn)租，應(yīng)在租賃合同中予以明確,。若承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,，出租人可以解除合同。

(5)裝修補償,。首先,，出租人與承租人應(yīng)在租賃合同中明確出租房屋能否裝修;其次，雙方應(yīng)約定,，在租賃期結(jié)束或因其他原因解除租賃合同后,，對裝修如何進行 處理。在對裝修處理方式未作約定的情況下,，若出租方違約,，致使租賃合同解除，出租方應(yīng)賠償承租方裝修損失;若承租方違約,，但裝修對承租方確有用處的,，出租 方亦應(yīng)對承租方適當補償。

(6)租賃合同登記,。在租賃合同成立后,，合同當事人應(yīng)將租賃合同送至房管部門登記備案。未經(jīng)登記備案的租賃合同亦是有效合同,，但不具有對抗第三人的法律效力,。

★這些地方慎開店

開店選址，應(yīng)對不宜開店的區(qū)域心中有數(shù)。最常見的有下面幾種：

1,、在坡路上

在正常情況下,，商店場所地面應(yīng)與道路路面基本處在一個水平面上，這樣比較有利于顧客人店,，被認為是理想的地理位 置,。商店設(shè)在坡路上，一般認為是不可取的,。然而,，有一些商店會遇到此種情況，如位于山城的商店,。因此,，如果商店不得不設(shè)在坡路上的話，就必須考慮在商店與 路面間的適當位置設(shè)置入口,，以方便顧客進出,。另外，在櫥窗的位置,、通道的安排,、商品的陳列等方面，都應(yīng)當有適當?shù)脑O(shè)計,。

2,、路面與商店地面高低懸殊

這種地方不宜開設(shè)商店。但是,，在寸土寸金的都市中,，在地下、樓上的樓層或在有幾級臺階的房屋開設(shè)商店,，卻是常有的事情,。遇到這種情形時，對于商店的門面,、 人口,、天花板和招牌等設(shè)計安排便應(yīng)特別注意，既要有利于吸引顧客進入店內(nèi),，又要方便出入,，樓梯、階梯門的寬度尤應(yīng)仔細推敲一番,。

3,、快速車道邊

隨著城市建設(shè)的發(fā)展，高速公路越來越多,。由于快速通車的要求,，高速公路一般有隔離設(shè)施,，兩邊無法穿越。公路旁也較少有停車設(shè)施,。因此盡管公路邊有單邊的固定與流動顧客群，也不宜作為開店選址的區(qū)域,。人們往往不會為一項消費而在高速公路旁違章停車,。

4、居民少或人口增長慢的地方

這種地區(qū)不宜作為商店的新店址,，這是因為在缺乏流動人口的情況下,，有限的固定消費總量不會因新開商店而增加。

★選址經(jīng)驗談

        下面幾個地方是我們開店所積累起來的經(jīng)驗,，作為一個剛剛踏人這個行業(yè)的創(chuàng)業(yè)者來說,，如果沒有什么特別的絕招，選址最好選在下面這些地方,，然后再做一個調(diào)查,。

(1)交通便利的地區(qū)，或者在幾個主要車站的附近,?？梢栽诓叫胁怀^20分鐘的路程內(nèi)的街道設(shè)店。街道兩側(cè),，以行人多的一邊開店為好,。

(2)接近人們聚集的場所。如劇院,、電影院,、公園等娛樂場所附近，或者大工廠,、機關(guān)附近,，一方面可吸引出入行人經(jīng)過，另一方面易于顧客記住商店的地點,，來過的客人向別人宣傳介紹,，會比較容易指引人光顧。

(3)選擇人口有增加趨勢的地方,。企業(yè),、居民區(qū)和市政的發(fā)展，會給商店增添更多的顧客而使其經(jīng)營上更具發(fā)展?jié)摿Α?/p>

(4)同類商店聚集的地方,。大量事實證明,，對那些經(jīng)營選購耐用品的商店來說，若能集中在某一個地段或街區(qū),，則更能招攬顧客,。

(5)要選擇較少橫街或有障礙物的地方。許多時候行人過馬路因躲避車輛或其他行人，容易忽略一邊的商店,。

(6)與其選擇現(xiàn)在經(jīng)營困難的商店位置,，不如選擇不遠的將來會由冷變熱的未被人看好的街道。

(7)有時與其定好商店經(jīng)營方向再去尋找經(jīng)營場所,，不如先找一個地點適中,、價格低廉的營業(yè)場所，再根據(jù)周邊環(huán)境情況確定經(jīng)營方向,。

另外,，開店選址要以下面這些內(nèi)容為調(diào)查重點，然后根據(jù)這些調(diào)查結(jié)果,，結(jié)合具體情況進行選址才可萬無一失,。