店鋪盈利策略與分析：商業(yè)風水寶典
一個城市的布局，會形成若干中心,，比如行政中心,、商業(yè)中心、娛樂中心,、教育中心等等,，這樣人流在進行特定活動時會趨向特定的區(qū)域，如果你從事的工作性質(zhì)與周圍環(huán)境相融,，就能很快進入這一活動圈,，相反則會差很多。所以在開店選址時,，應該明確所處的場,；這樣才能找到合適的地方。 一要根據(jù)經(jīng)營內(nèi)容來選擇地址 1,、各種類型店鋪的選址地點 店鋪銷售的商品種類不同,，其對店址的要求也不同?？紤]的一個基本出發(fā)點是便捷,。從大的方面來講,，就是要在消費者日常生活的行動范圍內(nèi)開設店鋪，諸如距離居民生活區(qū)較近的地方,、上班或上學的途中,、停車場附近、辦公室或?qū)W校附近等等,。而且在決定店鋪位置的時候,，應注意避免下述地點，即道路狹窄的地方,、停車場小的地方、人口狹窄的地方以及建筑物過于狹長的地方等等,。同時要注意并不是所有的店鋪開在鬧市區(qū)就有好的營業(yè)額,，要根據(jù)店鋪的性質(zhì)來定，即考慮店鋪如何靠近自己的顧客群,。有的店鋪要求開在人流量大的地方,，比如服裝店、小超市,；而像性保健用品商店和老人服務中心,，就適應開在偏僻、安靜一些的地方,；又例如賣油鹽醬醋的小店,，開在居民區(qū)內(nèi)生意肯定要比開在鬧市區(qū)好；而如文具用品店,，開在黃金地段也顯然不如開在文教區(qū)理想,。營業(yè)地點的選擇與營業(yè)內(nèi)容及潛在客戶群息息相關，各行各業(yè)均有不同的特性和消費對象,，黃金地段并不就是唯一的選擇,，有的店鋪開在鬧市區(qū)生意還不如開在相對偏僻一些的特定區(qū)域，特別在進行零售店選址時,，并非是鬧市,、商業(yè)區(qū)就好，而是應該遵循“合適就好”的原則,。  下面講講各種類型店鋪的選址地點： 日用品店的店址 日用品店一般將顧客群定位為居住在附近的家庭主婦,，因此，相應地,，店址的選擇也受到主婦的行為模式和范圍所影響,。 大多數(shù)的家庭主婦在購買過程中都不會舍近而求遠，這是因為各種日用品的購買頻率并不相同,，例如,，食品飲料的使用頻率比較高,，因此，其市場價格的差異程度不是很大,。另外,，一般的家庭主婦都具有定點購買的心理傾向，如牛奶,、面包之類的日常商品,，她在第一天決定從某一商店購買后，在今后的購買中,，她就不會輕易改變了,。所以日用品店最好靠近生活區(qū)。 耐用品店的店址 一般情況下,，耐用品的價格比日常用品要高,，顧客購買的頻率相對較低。人們在購買過程中,，為了能買到稱心的商品,，總是不惜力氣和時間，其商圈范圍自然要大得多,。開店營業(yè)時,，選擇交通便利，且周圍商業(yè)氛圍濃厚的地點就顯得十分重要,。 耐用品的購買圈會因價格的懸殊而有所差別,，也會因商品性質(zhì)的差異而有所不同，這種差別有時會很大,，但開店營業(yè)時,，通常考慮的范圍是在一小時的交通范圍之內(nèi)為最宜,。 2,、按地點分析一下各種店鋪 上面是按店鋪的性質(zhì)來看所屬的地方，現(xiàn)在再按地點來分析一下各種店鋪的種類： 適于在學校附近的商店 如果選擇在學校附近開店,，那么學生就是零售店的主要服務對象,。因此，經(jīng)營者在進行店鋪定位時,，應針對學生的一些特定需求例如衣,、食、住,、行,、文化娛樂、休閑運運等進行銷售,。 一般情況下,，這里所指的學校,，主要是指大、中專學校,。大,、中專學校又分兩種，一種是位于城市的郊區(qū),，交通閉塞,，另一種是位于交通便利的市中心。前者學生大部分需求依靠周圍的店鋪,，而后一種由于其所處市中心位置,，故學生的需求不一定依賴周圍的店鋪。這是由學生的學習和作息時間決定的,。 因此,，一種風險小而又有盈利的投資方式，就是在地處郊區(qū),、比較偏僻的大學、中專學校附近開店,。店址最好在離學校幾百平方米以內(nèi),，以順道為最佳。這類零售店包括流行服飾店,、眼鏡店,、文具店、日用品店,、書店,、音像店、運動用品店,、自行車出租店等,。除寒暑假外，這些零售店的收入一般都較穩(wěn)定,。經(jīng)營此類店鋪,，關鍵一點是商品價位要經(jīng)濟。雖然目前的大學生消費水平比過去有所提高,，但莘莘學子們畢竟是靠父母提供經(jīng)濟來源的,。
一般情況下，人們習慣到一些大中型的商場或繁華市區(qū)去購買時尚流行商品或是一些較為高檔的耐用品,，但是一些如食品,、煙、酒,、五金,、雜貨之類的日常用品,，就喜歡到離家比較近的地區(qū)購買。另外如米店,、發(fā)廊,、報刊亭、裁縫店,、托兒所,、送水站、水果鋪等小鋪,，如果零售店經(jīng)營者能夠保證銷售的商品擁有良好的質(zhì)量和服務,，零售店就能很快的同此地的居民融合在一起，零售店的生意也就會愈來愈興旺,。 在居民區(qū)開店,，應該考慮到人們的這種心理上的消費偏好。不僅如此,，零售經(jīng)營者還應該考慮到既然要為某一固定區(qū)域中的居民服務,，那么服務內(nèi)容就應該是與該地區(qū)居民生活飲食起居息息相關。除了小百貨品,，一些服務性內(nèi)容也是不錯的,，經(jīng)營者可以開設如洗衣店、食品店,、藥店,、服裝店、童裝店,、修理店,、雜貨店、五金店,、美容美發(fā)店,、化妝品店以適合居民的需要。在居民區(qū)開店,，房屋租金一般不會太高,，這就說明零售店經(jīng)營者開店的投資不會太大。在居民區(qū),，學生的消費水平也是不可低估,，經(jīng)營者也可在學生消費上仔細捉摸，尋求更高的利潤,。
車站的附近可以開設一些銷售土特產(chǎn)店,、禮品店、飲食店,、箱包店,、小吃店、食品店,、旅店,、娛樂性書店、代辦托運店,、共用電話亭,、物品寄存處、飲料店,、快餐店,、旅游紀念品店、出租相機店等等,。開店經(jīng)營的商品須具備價位不高、易于攜帶,、符合生活需要的特點,。車站主要以搭乘大眾運輸工具的乘客為主，但因其年齡,、職業(yè),、愛好和目的各不相同，有旅游的,，有出差的,，有探親的，故開店時應針對特定的消費客層,，在開店方向和經(jīng)營方式多下功夫,。
上班族有一個特點,。由于只有中午短暫的用餐和休息時間,，因此他們不會走得離辦公地方太遠，附近便成了他們用餐,、休息之處,。因此，離辦公樓愈近,，顧客的來店率愈高,，尤其是用餐的地方或咖啡廳、冷飲店,。 設店大多以下班路線為主,。上班時要趕時間，來去匆匆,，光顧你店的機會少,。下班時因心情松弛，逛街購物的機會就自然的增多,，故在下班途中設店為好,。
如果能考慮醫(yī)院自身的特點就更好,。比如在婦產(chǎn)科醫(yī)院附近開設婦女用品商店,，在兒科醫(yī)院附近開設兒童玩具商店,，在眼科醫(yī)院附近開設眼鏡店等。另外一些不起眼的小吃鋪,、書報亭都是不錯的打算,。 適合在文教區(qū)的商店
洗車行,、摩托車修理行、汽配商店,、廢品回收站,、化工建材商行等。 3,、要選自發(fā)形成某類市場的商圈
（1）城市中央商業(yè)區(qū) 這是主要在全市中心最繁華的地帶,，全市的主要大街貫穿其間，云集許多著名的百貨商店和各種專業(yè)商店等,。對于大型服飾業(yè),，一定要在人流密集的地方，這是最佳選擇,。把店鋪設在這樣的地區(qū)營業(yè)額必然會很高,，這樣的店址就是“寸土寸金”之地。相反如果在客流量較小的地方設店,，營業(yè)額一般很難提高,。 （2）人口密度較高的地區(qū)，即城市居民區(qū)商業(yè)街和邊沿區(qū)商業(yè)中心 城市居民區(qū)商業(yè)街的顧客,，主要是附近居民,，在這些地點設店是為了方便附近居民的就近購買。這里居民聚居,、人口集中的地方是適宜設置店鋪的地方,。在人口集中的地方，人們有著各種各樣的對商品的大量需要,。如果店鋪設在這樣的地方,，致力于滿足人們的需要，那必定會生意興隆,。這種店鋪收入通常比較穩(wěn)定,。邊沿區(qū)商業(yè)中心往往坐落在鐵路重要車站附近，規(guī)模較小,。對于小型服飾店,，如兒童服飾、一般內(nèi)衣,，在城市居民商業(yè)區(qū)也很適合,，有利于滿足消費者需求。對于一般的服飾，購買者為了方便就近購買,。 （3）城市交通要道和交通樞紐的商業(yè)街 交通便利的地區(qū),，比如在旅客上車、下車較多的車站,，或者在主要車站的附近,，這是大城市的主要商業(yè)街，也是人流之處,。在節(jié)假日,、上下班時間人流如潮，店址選擇在這些地點就是為了便利來往人流購物,?？梢栽陬櫩筒叫芯嚯x很近的街道設店。值得注意的是,，作為服飾店,，買服飾的人都是在自己休閑時間，不會在上下班時買,，所以,，一般來說，這種地方不適合開服飾店,。 （4）面向客流量多的街道 店鋪處在客流量多的街道上,，可使多數(shù)人購物都較為方便。
比如公園,、電影院,、游樂場、舞廳等娛樂場所,，或者機關,、工廠的附近。 （6）同類商店聚集的街區(qū) 大量事實證明,，對于那些經(jīng)營耐用品,、選購品的商店來說，若能集中在某一個街區(qū)或地段,，則更能招攬顧客,。從顧客角度來看，店面眾多表示貨品齊全,，可比較參考,，選擇也比較多,，是有心購物時的最佳選擇,。所以，創(chuàng)業(yè)者不需害怕競爭，利用“店多隆市”效應,，同業(yè)商店越開越多,，就會產(chǎn)生聚集效應，容易擴大影響,，凝聚人氣,，形成“××專業(yè)街”，生意必定反而比單槍匹馬更容易做,。例如許多城市已開成了各種專業(yè)街,，如廣州，買電器要去海印,、買服裝要去北京路等,，許多顧客為了買到稱心如意的商品，往往不惜跑遠也要到專業(yè)街購物,。 （7）郊區(qū)購物中心 在城市交通日益擁擠,、停車困難、環(huán)境污染嚴重的情況下,，隨著私人汽車大量增加,，調(diào)整公路的發(fā)展，一部分城市中的居民搬往郊區(qū),，形成郊區(qū)住宅區(qū),。為滿足郊區(qū)居民的購物需要，不少店鋪設在郊區(qū)住宅區(qū)附近,，形成了郊區(qū)購物中心,。能在郊區(qū)居住的人一般是社會的中上層，要開服飾店就要開檔次稍高的,。如果是一般的服飾,，生意可能不會好，這是由于很多居民都有私人汽車,，所以大部分人要買服飾一類的商品,，就會到城市中心的商業(yè)區(qū)。所以,，總的說來,，城市中央商業(yè)區(qū)是最優(yōu)選擇。 4,、跟著“大鱷”走 要是你對選址一點主意都沒有,，那么跟著“大鱷”走也許是一條很好的選址方法。即把店鋪開在著名連鎖店或強勢品牌店的附近,，甚至可以開在它的旁邊,，和它做鄰居,。例如，你想經(jīng)營吃的,，那你就將店鋪開在“麥當勞”,、“肯德基”的周圍。因為,，這些著名的洋快餐在選擇店址前已做過大量細致的市場調(diào)查,，挨著它們開店，不僅可省去考察市場的時間和精力,，還可以借助它們的品牌效應,，“揀”些顧客。 據(jù)了解,，麥當勞的選址主要分為如下步驟： 首先,，市場調(diào)查和資料信息的收集。包括人口,、經(jīng)濟水平,、消費能力、發(fā)展規(guī)模和潛力,、收入水平,、以及前期研究商圈的等級和發(fā)展機會及成長空間。其次,，對不同商圈中的物業(yè)進行評估,。包括人流測試、顧客能力對比,、可見度和方便性的考量等,，以得到最佳的位置和合理選擇。在了解市場價格,、面積劃分,、工程物業(yè)配套條件及權屬性質(zhì)等方面的基礎上進行營業(yè)額預估和財務分析，最終確定該位置是否有能力開設一家麥當勞餐廳,。然后打分鎖定商圈,。 商圈規(guī)劃采取的是記分方法。例如,，這個地區(qū)有一個大型商場,，商場營業(yè)額1000萬元算一分，5000萬元算5分等,；有一條公交線路加多少分,，有一條地鐵線路加多少分。這些分值標準是多年來平均下來的一個經(jīng)驗值,，一般也比較準確,。打分打完了,，商圈也被大致分成了好幾個板快，比如市級商業(yè)型,、區(qū)級商業(yè)型、定點消費型,、還有社區(qū)型,、社區(qū)商務兩用型、旅游型等等,。接下來,，就是確定在哪個商圈開店。在商圈選擇的標準上,，一方面要考慮餐館自身的市場定位;另一方面要考慮商圈的穩(wěn)定度和成熟度,。餐館的市場定位不同，吸引的顧客群也不一樣,，商圈的選擇也就不同,。商圈的成熟度和穩(wěn)定度也非常重要?？系禄_店的原則是：努力爭取在最聚客的地方和其附近開店,。從它的成功事例看來，確實有自己的一套,。 過去古語說“一步差三市”,。開店地址差一步就有可能差三成的買賣。這跟人流動線（人流活動的線路）有關,，可能有人走到這,，該拐彎，則這個地方就是客人到不了的地方,，雖然差不了一個小胡同,，但生意卻要差很多。這些在選址時都要考慮進去,。如果在這方面不是強項,，跟著大鱷走不乏為一種好方法。
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