對此，有關(guān)投資專家分析,，商鋪投資是不少江門市民投資的熱門選擇,，并以高回報率,、高升值空間的特點居股票、基金,、住宅投資前列,，但要做這項投資切勿輕率。選擇商鋪是一門大學問,，近日記者就如何選擇商鋪,，如何規(guī)避投資風險等問題咨詢了有關(guān)專家和投資者，希望給商鋪投資者提供一些參考,。

　　四大要素決定投資成敗

　　對于高利潤與高風險并存的商鋪投資,，投資該如何選擇才能掘金有道呢？有關(guān)投資專家提醒說,，商鋪投資和股票,、證券等投資都一樣，有多大利潤也有多大風險,，四大要素決定商鋪投資的成敗,。

　　資深房地產(chǎn)人士林英華在接受采訪時表示，商鋪投資能否成功,，取決于四個要素,，一是地段，二是交通,，三是位置,，四是管理模式。如果這四大要素能夠完美結(jié)合,，其商鋪投資會頗有成效,。

　　林英華說，地段是決定商鋪價值的關(guān)鍵,。

　　處于差不多的位置,，但能看到明顯標識的商鋪才更有競爭力，消費者便于聚集,，形成一定的消費磁場,，如東華一路的金華商業(yè)中心、購書中心,、東華大廈等項目組成了較強的商貿(mào)核心,。地段與城市規(guī)劃有直接的關(guān)系，比如江門的金匯世紀廣場以前也是個比較冷清的地方,，現(xiàn)在卻成了繁華的商業(yè)中心,，以前最繁華的長堤風貌街現(xiàn)在卻風光不再。

　　其次是交通,。

　　在商業(yè)追求最大貨物銷售范圍的原則下,，商用物業(yè)周邊的交通是否便利,，交通費用是否較低，都是非常重要的,，如常安路步行街和五邑商業(yè)城,，有２０多條公交線路的支持；而位于迎賓大道的金匯世紀廣場,，交通非常便利,，還有多條公交線路直達。

　　第三是商鋪的具體位置,。

　　一層商鋪的價值永遠是最高的,，商鋪的售價和租價都隨樓層的不同有很大的差別。投資者選擇首層商鋪的投資回報較高,，但風險也較大,；如果投資眼光不錯，選擇二,、三層商鋪的投資風險較小,，回報也可觀。

　　第四是經(jīng)營管理模式,。

　　這是對商場鋪位而言的,，這對整個商場的經(jīng)營和發(fā)展影響較大,，包括聘請的管理公司,、營業(yè)時間、服務意識等,，市場的運作方式一定要與消費需求相吻合,。

　　選擇商鋪要注意“四看”

　　林英華分析說，投資商鋪需要有獨特的眼光,，因為商鋪的巨大投資和其不可變性,，導致商鋪投資中有諸多的不確定因素。不要理所當然地以為繁華地段的商鋪就一定是旺鋪,，選購商鋪一定要實地去“看”,。

　　首先要看人流量，商鋪的好壞最終決定于人流量,。說到人流量無非是固定人流,、流動人流、客運流,，真正支撐商鋪的是固定人流,，其次是流動人流、客運流（公交站,、地鐵站等）,。

　　其次要看商鋪周邊人員結(jié)構(gòu),，商鋪區(qū)域內(nèi)居住人口從事的職業(yè)和行業(yè)，直接影響商鋪的市場消費,，例如高檔商品房區(qū)域內(nèi)的高級白領(lǐng)人口比例高,，其市場消費就高，而普通工薪階層較密集區(qū)域,，其購買力相對較低,。

　　第三要看商鋪周邊產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與職業(yè)或行業(yè)類別比例是相輔相成的,。商鋪區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化升級,，第三產(chǎn)業(yè)比重的增加會使商鋪區(qū)域?qū)鹑诜盏犬a(chǎn)業(yè)的需求。商圈內(nèi)產(chǎn)業(yè)的遷移,，會帶來人口的遷移,，例如金融機構(gòu)進駐、辦公大樓的增多自然造成對周邊服務的需求,。

　　最后是看馬路的寬度,，所謂“寬街無鬧市，鬧市無寬街”,，越是人行道狹窄,、馬路不寬的街道，其人流量反而越大,，商氣也就越濃,；而馬路寬闊的街道，由于是交通主干道,，其人氣反而不易聚集,。

　　五大元素保證商鋪投資回報率

　　近期，江門樓市推出的商業(yè)地產(chǎn)項目有好幾個,，商家展開的種種優(yōu)惠一個比一個誘人,。那么，購買商業(yè)地產(chǎn)項目到底該怎樣識別其品質(zhì),，又該如何保證投資回報率呢,？有關(guān)投資專家建議，投資者在購買過程中應關(guān)注以下五大元素,，保證商鋪投資的回報率,。

　　元素一：周邊消費要具持續(xù)支撐力

　　資深房地產(chǎn)人士林英華說，商業(yè)項目周圍的消費力是決定投資回報的最關(guān)鍵因素,。江門一些商業(yè)地產(chǎn)項目依托新建居住區(qū)的居民作為現(xiàn)成的消費人群,，為商鋪投資奠定了回報基礎(chǔ)，也吸引了不少投資者的關(guān)注，但要保障回報率,，除了附近已有的社區(qū)居民外,，周邊還應具備一些具有支撐力、延續(xù)性的消費人群,，如在步行可達的范圍內(nèi)有產(chǎn)業(yè)園區(qū),、商務區(qū)或?qū)懽謽堑裙ぷ魅巳杭械捻椖浚虡I(yè)項目可以依附這些項目開發(fā)更加豐富的經(jīng)營業(yè)態(tài),。

　　元素二：項目規(guī)模與消費人數(shù)匹配

　　從事商業(yè)地產(chǎn)策劃多年的鄧永健指出,，在確定周邊消費人群具備一定消費能力，并且產(chǎn)品定位正確的基礎(chǔ)上,，投資者還必須了解商業(yè)經(jīng)營面積與周邊消費群體數(shù)量是否相匹配,，例如，一個經(jīng)營面積為２萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)項目,，如果其坐落的居住區(qū)內(nèi)常住人口為２萬左右,，那么平均每人１平方米的商業(yè)面積顯然不能帶給投資者足夠的回報，一般來說,，人均商業(yè)面積在０．５平方米以內(nèi)就已經(jīng)能夠滿足正常的經(jīng)營和消費需求,。

　　元素三：布局應能構(gòu)成人流交織

　　鄧永健說，商業(yè)布局能否將商場內(nèi)的人流有效交織,，推動旗艦店之外的商鋪經(jīng)營,，是投資者必須在購買前明確的因素之一，例如,，某新建商圈的一個大型購物商場,，其引進的幾個時尚服裝、鞋帽等主力消費品牌全部分布在臨街門店,，并且內(nèi)堂處于半封閉狀態(tài),，雖然堂內(nèi)也有很多高檔品牌,，但很多消費者都只是在門店流連,，進入內(nèi)堂的人數(shù)還不足門店的１／４。還有一些項目,，雖然旗艦店定位合理,，但小商鋪與之距離較遠，光顧人群相對較少,，商鋪業(yè)主也無法實現(xiàn)盈利,，因此，投資者在購買商鋪前還應當留意項目的旗艦店輻射范圍大小,、內(nèi)外堂溝通性能,、購物人群交織有效性等問題，以免開張后無法達到預期效果。

　　元素四：過濾噱頭求實質(zhì)性回報

　　承諾回報是眼下商業(yè)地產(chǎn)項目中很流行的招商方式之一,。有業(yè)內(nèi)人士透露,，有些項目承諾的回報方式看似誘人，其實并不合理,，投資者應當更理性地分析招商噱頭,，選擇真正實質(zhì)性的經(jīng)營回報，例如,，某項目提出的“一次性回報”概念,，必須在業(yè)主全額購買商鋪并繳納其他稅款等費用后，再按相應的比例返還回報額,。這種看似直觀又高回報的投資方法,，其實不過是“羊毛出在羊身上”，投資者要“金睛火眼”看清楚,。

　　元素五：定位專業(yè)水平?jīng)Q定收益

　　確保后期收益還要取決于項目經(jīng)營管理者的專業(yè)水平,。鄧永健指出，要判斷管理團隊是否專業(yè),，最直觀的方法便是觀察產(chǎn)品定位與區(qū)域消費特點是否吻合,，例如，坐落于五邑城附近的商業(yè)項目如果選擇高檔商品,，那么與之大眾生活型的消費需求不夠貼近,，不如定位于中檔品牌、休閑消費等商業(yè)項目,，因此,，他建議投資者不要過分關(guān)注單一經(jīng)營利潤，更要尋找貼近消費圈的經(jīng)營項目,，通過專業(yè)化的經(jīng)營管理定位,，獲得更長久的經(jīng)營利益。

　　六大因素決定投資商鋪價值

　　很多投資者都問,，到底商鋪的價值有多大體現(xiàn)在哪些方面,。根據(jù)江門幾位資深房地產(chǎn)投資專家的分析，以下六大因素決定了商鋪的投資價值：

　　一,、是否處于核心商圈,。

　　商圈有大有小，城市的商業(yè)中心是大商圈,，社區(qū)商業(yè)中心是小商圈,。在選擇商鋪的時候，處于核心商圈的商鋪肯定優(yōu)于其他位置的商鋪,，已經(jīng)成熟的商圈如五邑城,、金匯世紀廣場等,，吸引的是來自五邑各地的人流；而江華路,、東華一路吸引的是江門市的消費者,。目前這些商業(yè)中心推出的新商鋪非常少，投資的機會也非常小,，因此投資者可多關(guān)注正在發(fā)展的商圈,，投資的機會多，如建設(shè)中的江海區(qū),，一些大型居住區(qū)的社區(qū)商鋪也值得關(guān)注,。

　　二、商圈的變動因素,。

　　在商圈變動過程中投資商鋪,，就如同買股票看大勢一樣，在成熟商圈投資商鋪,，其成長空間比較?。贿x擇正在發(fā)展中的商圈,，也許前兩三年投資回報不理想,，但隨著商圈的快速發(fā)展，商鋪的成長性將非常好,，是值得投資的績優(yōu)股,，因此，投資者應“跟著規(guī)劃走”,，多關(guān)注政府的城市和商業(yè)發(fā)展規(guī)劃,。

　　三、關(guān)注“主力店”效應,。

　　“有‘主力店’的地方,，就有無窮的商業(yè)機會”，知名的大型百貨商場,、購物中心將帶動周邊的商業(yè)物業(yè)全面升值,，例如，益華百貨,、易初蓮花的進駐帶旺了周邊的商業(yè),，其周邊１００米之內(nèi)的商鋪因為這兩個商場而被帶動了起來。周邊商鋪的經(jīng)營主要是“寄生”業(yè)態(tài),，它本身不具備“聚客”能力，只有借助“主力店”的作用才能充分挖掘其商業(yè)價值并不斷升值,。

　　四,、關(guān)注品牌店效應。

　　商鋪品牌店是否進入是很重要的參考因素：一是品牌客戶對商鋪的選擇有嚴格的商圈評估標準和計算方法；其二,，知名的品牌客戶其本身就具備聚客能力,，會影響商圈的形成，因此,，在同一個區(qū)域選擇商鋪的時候,，這個項目是否有品牌客戶非常關(guān)鍵。最好將自己投資的商鋪租賃給品牌客戶,，即使租金相對較低,，但商戶的穩(wěn)定性也是租賃要考慮的重要因素。

　　五,、商鋪的通用性,。

　　在買商鋪時不能只考慮價格，商鋪的價值最終是要通過租賃實現(xiàn)的,，而租賃就要考慮租給誰,。不同的租戶對商鋪有不同的要求，比如,，開餐飲的就需要有上下水,、動力電、煤氣,、排煙設(shè)施,。最好選擇通用性較好的商鋪，在租賃時選擇的空間較大,。

　　六,、周邊租金水平。

　　周邊的租金水平將直接反映你投資商鋪的租金能否支撐購買價格,，但是不同業(yè)態(tài)租金的差異還是非常大的,，餐飲、娛樂以及銀行業(yè)能承受的租金是最高的,，超市能承受的租金最低,。購買商鋪的最終目的是通過租賃實現(xiàn)預期利潤，再低的回報也應該比銀行利息要高,，而且商鋪多數(shù)是越做越旺的,，租金只會往上走。當然,，商圈出現(xiàn)變動則另當別論,。