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1,、為什么在建工程已預售的商品房總價款明顯大于工程實際投入款時,，不能辦理在建工程抵押,？辦理了預售的房屋為何不能做在建工程抵押？
答：本規(guī)定主要是為防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多頭套取資金,，在建工程已預售的商品房總價款明顯大于工程實際投入款時,，在建工程的投入已全部由預售收入提供，辦理在建工程抵押,，對同一資金需求又申請貸款或其他債務融資是不被允許的,，當然以前也有個別金融機構和抵押登記部門默認的（或者開發(fā)商隱瞞銷售行為，預售不登記）,。 2,、房地產(chǎn)測繪所在工程進度至正負0線后，即可做在建工程測繪,。而評估事務所在結構封頂后才可做整個工程的抵押價值評估報告,。測繪和評估都是在建工程抵押所必須進行的環(huán)節(jié)，那企業(yè)進行在建工程抵押貸款的最早和最佳時點是,？ 答：在建工程抵押或轉讓最早時點應為項目投入達到25％時,，在此之后，預售之前就是辦理抵押貸款的最佳時間了,。當然預售后,，也可以辦理在建工程抵押，但在建工程已預售的商品房總價款明顯大于工程實際投入款時,，不能辦理在建工程抵押,。 關于在建項目抵押的條件，法律未做明確規(guī)定,。但是根據(jù)相關法律法規(guī),，一般認為在建項目抵押必須滿足以下幾種條件： 3,、為項目貸款發(fā)生的測繪費、保險費,、評估費等放在開發(fā)間接費中,，不是很理解,。費用的發(fā)生因與借款直接相關放在財務費用中資本化不妥嗎？ 答：為項目貸款發(fā)生的測繪費,、保險費,、評估費等為借款的輔助費用，新會計準則對借款輔助費用資本化也有規(guī)定：“第十條專門借款發(fā)生的輔助費用,，在所購建或者生產(chǎn)的符合資本化條件的資產(chǎn)達到預定可使用或者可銷售狀態(tài)之前發(fā)生的,，應當在發(fā)生時根據(jù)其發(fā)生額予以資本化，計入符合資本化條件的資產(chǎn)的成本,；在所購建或者生產(chǎn)的符合資本化條件的資產(chǎn)達到預定可使用或者可銷售狀態(tài)之后發(fā)生的,，應當在發(fā)生時根據(jù)其發(fā)生額確認為費用，計入當期損益,。一般借款發(fā)生的輔助費用,，應當在發(fā)生時根據(jù)其發(fā)生額確認為費用，計入當期損益,。” 至于用什么科目核算,，見仁見智。我們認為進入開發(fā)間接費比較好,，因為在一家金融機構融資不成功,，也發(fā)生類似費用，而且類似費用發(fā)生后產(chǎn)生的成果還可以用于其他金融機構融資,。 4,、銷售推廣費中的分類中媒體廣告費、廣告制作費,、展位費及展臺搭建費,、戶外發(fā)布費、圍墻彩繪費,、宣傳費,、燈箱制作費、展板制作費和樓書印刷費等,，按稅務口徑劃分的廣告費和業(yè)務宣傳費是哪幾項,？ 答：廣告費包括媒體廣告費,、戶外發(fā)布費,，展位費及展臺搭建費作為展覽費，其他應歸入宣傳費,。業(yè)務宣傳費是企業(yè)開展業(yè)務宣傳活動所支付的費用,，主要是指未通過媒體的廣告性支出，包括企業(yè)發(fā)放的印有企業(yè)標志的禮品,、紀念品等,； 5、廣告費和業(yè)務宣傳費是否在“管理費用”和“銷售費用”下皆可設置核算,？刊登招聘廣告發(fā)生的廣告費用可否放在管理費用其他人本成本中核算,？ 答：房地產(chǎn)企業(yè)為銷售房產(chǎn)所做的廣告和宣傳計入銷售費用，而為整個企業(yè)做的形象廣告和整體宣傳可以進管理費用,，但實務往往對此不加明確區(qū)分,，全部計入銷售費用?？钦衅笍V告發(fā)生的廣告費用應該放在管理費用其他人本成本中核算,。 6、對于員工上下班的交通費補貼,，由個人拿交通費發(fā)票按月來報銷,，應付福利費核算，這涉及應交個人所得稅問題嗎,？ 答：應該說這是目前多數(shù)公司的報支交通費補貼的方法,，但不應從應付福利費列支，直接進入費用,。 7,、計提折舊以前年度都是按3%殘值率，計算的折舊?，F(xiàn)在按照5%的殘值率計算折舊做到稅務的處理一致,，該如何帳務處理？ 答：稅法對內資企業(yè)固定資產(chǎn)殘值比例規(guī)定為3％－5％,，因此在3％到5％調整不影響計稅,，不過作為一項變更，應及時向稅務部門備案,，并說明變更理由,。 8. 答：⑴應付福利費,、教育經(jīng)費、工會經(jīng)費,； ⑵財政部《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理若干問題的補充規(guī)定》“經(jīng)有權機關批準建設的公共配套設施,，建設規(guī)模占開發(fā)項目比重較大的，經(jīng)主管財政機關批準后,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可按照建筑面積或投資比例采取預提辦法從開發(fā)成本中計提公共配套設施費,。預提的公共配套設施費只能用于相關的工程建設，不得挪作他用.采取預提辦法建設的公共配套設施,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得有償轉讓,。” ⑶國家稅務總局關于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知：“六、企業(yè)發(fā)生的綠化,、道路等配套設施費,，有些是在售后繼續(xù)發(fā)生的，可在銷售房地產(chǎn)時進行預提,。配套設施建設全部結束后,，應進行匯算。售后發(fā)生的配套設施費預提比例,，可由企業(yè)提出申請,，主管稅務機關審核同意后執(zhí)行。”外資房企在開發(fā)費用預提方面有更大的空間,。 9. 答：把會所作為售樓處，理論上是會所的臨時用途,，按會所(公共配套設施)核算：（1）屬于非營利性且產(chǎn)權屬于全體業(yè)主的,，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的,，可將其視為公共配套設施,，其建造費用按公共配套設施費的有關規(guī)定進行處理。 （2）屬于營利性的,，或產(chǎn)權歸開發(fā)企業(yè)所有的,，或未明確產(chǎn)權歸屬的，或無償贈與地方政府,、公用事業(yè)單位以外其他單位的,，應當單獨核算其成本。除開發(fā)企業(yè)自用應按建造固定資產(chǎn)進行處理外,，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理,。 按售樓處核算則看其是否能夠單獨作為成本對象進行核算，而分別作為自建固定資產(chǎn)或開發(fā)產(chǎn)品核算,，兼作售樓處的會所如果屬于（2）類,，則無矛盾。但如果無產(chǎn)權,，為業(yè)主共有則應該核算在公共配套設施費項下,。 31號文對兼作售樓處的會所缺乏考慮。 在公共配套設施中核算的“會所”等設施,，需要核算的內容主要是配套設施建造成本,，很多企業(yè)將配套設施專門作為一項開發(fā)產(chǎn)品核算其成本，然后分攤計入不同開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本項下的公共配套設施費,。 10. 答：根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》房屋實測報告的房屋建筑總面積包括：房屋套內建筑面積和房屋分攤的共有建筑面積。 11. 答：綠化占地不分攤土地成本,，綠化不形成建筑物,，不應納入建筑面積計算。 12. 答：公共園林是基礎設施費核算的,，可以在基礎設施費項下單設子目,，歸集總費用，只是核算項目,。 13. 答：稅務認定的廣告費是為銷售產(chǎn)品所做的廣告,，人員招聘廣告是人力資源費用,，不需調整。 14. 答：屬于核算不規(guī)范,。 15. 答：可以解釋的是，該分類只是企業(yè)的一種選擇,，有些公司將基礎設施費中比較重要,、控制難度大的項目單獨提升為一級子目，這是會計制度所允許的,，象這里的社區(qū)管網(wǎng),，園林綠化費均是從基礎設施費中單列出來；再有將建安工程費分解為多個一級子目（主體建安工程費,、室外裝修工程費,、室內裝飾工程費等）也是可以的。 16. 答：退房作為法律行為，律師介紹,，按照法律規(guī)定和合同約定入住前出現(xiàn)以下八種情況,，購房人可提出退房。 1)實測面積與合同約定面積誤差絕對值超過3%,。 2)開發(fā)商逾期交房構成根本違約,，即逾期交房達到合同約定的退房日期。 3)開發(fā)商變更規(guī)劃,、設計影響房屋結構型式,、戶型、空間尺寸,、朝向的,。 4)開發(fā)商預售未取得商品房預售許可證的房屋的(故意隱瞞未取得預售許可證的除外),。 5)開發(fā)商交付的房屋主體結構質量不合格或房屋質量嚴重影響房屋正常使用的。 6)不能或不能按期辦理產(chǎn)權過戶的,。 7)購房者貸款申請未批準,，合同雙方對付款方式不能協(xié)商一致的。 8)合同中約定的其它退房條件出現(xiàn)時,。 由于上海預售合同簽署、網(wǎng)上備案,，退房也要通過網(wǎng)上,，因此一定程度上有些繁瑣。 17. 答：預售和現(xiàn)房銷售有區(qū)別,，預售時因為房屋的最終交付存在不確定性，自身義務履行尚在進行之中,，不能確認銷售收入,，已收房款作為預收賬款。對按合同約定應收未收（分期付款）部分,，不宜反映為應收賬款,。若同時增加應收賬款和預收賬款，虛增資產(chǎn)負 18． 答：建筑面積是房地產(chǎn)開發(fā)各期成本分配的主要標準，一般都采用此標準分配一些共同成本,，如各期之間,，配套設施、基礎設施的成本等,，對于前期和配套費用,，其發(fā)生的成本與土地面積沒有直接關系，而與建筑面積有關系,，所以,，其分攤標準一般是按建筑面積進行分攤?？射N售面積是單位成本計算基礎,。參見下面詳述： 由于土地費用和前期,、配套等費用并不是按我們的會計分期來確定和支付的，所以,，這部分費用除按上述開發(fā)成本的相應明細科目進行歸集外,，還要采用一定的分攤標準在各成本對象之間進行分攤。分攤的標準有兩個,，即土地面積和建筑面積,。 由于企業(yè)在獲得土地后必須按照規(guī)劃部門規(guī)定的容積率進行規(guī)劃設計，不得超容積率設計和施工,，所以,，該土地上的可建建筑面積在獲得用地批準書時已經(jīng)確定。但由于項目的分期施工,，使得每期占用土地的面積與實際建造的建筑面積不匹配,。如果按土地面積進行分攤，那么就會造成以高層為主的那一期單方土地成本低,，而以多層或聯(lián)排為主的一期單方土地成本高,。在土地成本占開發(fā)成本比例較高的地區(qū)，按土地面積進行分攤就會造成各期成本忽高忽低,，不能真實反映項目的實際成本,。因而在一般情況下采用按建筑面積進行分攤比較合理。但如果建造的產(chǎn)品有明顯的差異,，比如將其中一部分土地用來專門建造大型商鋪或俱樂部,、或是在原來已建好的建筑物上進行改造等，與另外一部分土地上建造的是完全不同性質和不同用途的產(chǎn)品時,，用土地面積進行分攤更符合項目的實際情況,。所以，企業(yè)可根據(jù)項目開發(fā)的具體情況選用其一或同時使用,，但一經(jīng)確定不得隨意更改,。 根據(jù)取得的實測報告列示完工開發(fā)產(chǎn)品建筑面積的分布情況，并對照預測報告審核確認實測報告中總建筑面積和按品種分類的各類面積比例的準確性,。區(qū)分那些是可售面積,，那些是不可售面積（包括不可售的人防車庫、自行車庫,、公建部分,、教育設施、由于光照不足無法銷售的房屋和居委會,、物業(yè)辦公用房屋等）,。對會所、地下車庫等公建配套設施是否可售的衡量標準是看其權屬,，如在銷售合同中明確產(chǎn)權屬于開發(fā)商所有,，則屬可售面積,；如明確屬全體業(yè)主，則屬不可售面積,，最終計算出實際可售房屋面積,。這是計算單位成本的依據(jù)，如果面積計算不準確,，直接影響銷售成本和銷售利潤計算的準確性,。 19． 答：項目總投資是指項目建設投資,、流動資金投資和建設期利息之和，也叫投資總額,，主要在項目可行性報告中使用,。房地產(chǎn)項目的總投資包括土地費用,、前期工程費用,、建設配套費、建筑安裝工程費用,、室外工程費,、建設監(jiān)理費、建設單位管理費,、預備費以及建設期貸款利息等項目,，當然，對項目總投資包含的內容,，不同的教材和企業(yè)在理論和實踐中均有不同的表述,。 20． 答：《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條將在建工程抵押定義為：抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產(chǎn),，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為,。 一般應提交資料包括：申請表、土地使用權證,、建設用地規(guī)劃許可證,、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證,、用地紅線圖,、貸款合同、抵押合同,、房地產(chǎn)評估報告書,、抵押雙方法人資格證明,、法定代表人身份證、工程投資總額及已投入額的證明材料,、可以證明抵押人有權設定抵押權的文件與證明材料,、法人授權委托書及代理人身份證。 A．在建工程須其占用范圍內的土地使用權一并抵押,。 B．在建工程已預售的商品房總價款明顯大于工程實際投入款時,，不能辦理在建工程抵押。 C．在建工程抵押原則上不能為第三方貸款作擔保,，因此應以本公司名義辦理,。 D．以商品房項目在建工程設定抵押的，抵押價值應扣除用于拆遷安置,、公用設施和已預售部分,。同一本土地使用權證、建設工程規(guī)劃許可證中僅部分在建工程辦理了商品房預售許可證的,，經(jīng)抵押權人出具同意函后,，方可對未辦理預售許可證部分土地使用權和已完工部分共同設定抵押。 21． 答：應該計入開發(fā)間接費,。 22． 答：如果該裝修費用金額較大,，且裝修中考慮了以后會所經(jīng)營或使用的需要，售樓結束后,，該會所即可直接投入使用,，不對原裝修作大規(guī)模調整，應該計入建造成本,。如售樓處僅是臨時裝修或布置,，可以計入銷售費用。本題歡迎有識之士討論,。 23． 答：房地產(chǎn)公司銷售費用一般包括銷售前期費、銷售推廣費,、合同交易費等,、銷售代理費和其他費用。單獨設立銷售機構的銷售機構的費用也計入銷售費用,。 銷售前期費：核算與銷售相關的一些前期費用,，主要分不能出售的樣板房裝飾費用（包括硬裝飾和軟裝飾）、售樓處建造與裝飾和其他。售樓處建造與裝飾費用分為兩塊,，售樓處建造部分指的是臨時搭建的售樓處,，在房屋銷售完畢后要拆除的那種建筑所需花費的建造費用，如果利用會所,、商場或住宅來暫做售樓處用的,，其建造費用在開發(fā)成本中反映，不在此處反映,。售樓處裝飾部分為售樓處的內部裝修工程費用,。其他為和房屋銷售相關的一些其他前期費用，如樣板房,、售樓處的物業(yè)維護費等,。 銷售推廣費：主要是與銷售相關的媒體廣告費、廣告制作費,、展位費及展臺搭建費,、戶外發(fā)布費、圍墻彩繪費,、宣傳費,、燈箱制作費、展板制作費和樓書印刷費等,。 合同交易費等：預售合同或出售合同交易時開發(fā)公司所需交納的交易手續(xù)費用,，而非代收代付客戶部分的交易費,。另外還包括付給交易中心的網(wǎng)上服務備案費等,。 銷售代理費：該項費用是銷售費用中的主要費用之一，是開發(fā)公司委托代理公司進行銷售所支付的傭金,，一般開發(fā)商均和所指定的代理公司簽訂相關代理協(xié)議,，根據(jù)合同上的有關條款支付銷售代理費，該科目核算按代理合同計算的應付代理費,，包括已付和已計提尚未支付的部分,。 24． 答：收回的收據(jù)要求購房人簽注：同意定金轉房款,，其金額和第一筆房款一起開具銷售發(fā)票給客戶,。該件附在此憑證后。 25． 答：現(xiàn)金凈流量為0,，但應理解為：籌資性現(xiàn)金流量為流入,，而經(jīng)營性現(xiàn)金流量（付款為經(jīng)營需要）或投資性現(xiàn)金流量（付款為長期資產(chǎn)購置或股權款）或籌資性現(xiàn)金流量（付款為支持利息或分利等）為流出。 26． 答：應在被盜當月將固定資產(chǎn)轉入清理,，未提折舊部分不再計提,，7月份根據(jù)處理意見單,，扣除可取得的保險賠償、責任人賠償后計入營業(yè)外支出,。 27． 答：需要交納,，股權轉移書證,，股權轉讓價的萬分之五。 28．由建設單位轉付給總包單位交納的建筑施工企業(yè)外來從業(yè)人員綜合保險費由總包單位承擔還是開發(fā)承擔,？ 答：外來從業(yè)人員綜合保險費應由使用外來人員的單位繳納,，所以應由施工企業(yè)承擔。施工企業(yè)在簽訂工程承包合同中時已經(jīng)考慮這部分支出,，并納入承包報價中,。 29．經(jīng)常碰到這樣的情況,支付憑證上支付100萬元,錢是付了,可乙方要不是過了結帳期才提供發(fā)票就是提供的發(fā)票的金額多開了,碰到這種情況怎么處理? 支付時作為預付帳款，收到發(fā)票再沖預付帳款,，發(fā)票多開暫時掛帳,，如以后不再付款，可按實際付款額計入相應成本費用（并在發(fā)票注明實際結算金額）,，或者你們可把多開的金額貪污了,；如以后需按發(fā)票付款，則多開部分掛帳,。 30．關于收據(jù),？上次付一家公司押金對方開了張收據(jù)給我們，現(xiàn)在要收回押金了,，對方要求把開的收據(jù)要回去,。我覺得沒有必要，我們再開給他一張不結了嗎,？ 另開收據(jù)給對方是可以的,，如果對方堅持要原收據(jù)，可復印原收據(jù)作為原支付憑證附件,，并注明以后實際收到退款收款和退收據(jù)時間注明對方要求退回原收據(jù)的情況,。 31．貸款卡年檢時發(fā)生的企業(yè)資信評估費用是放在財務費用還是管理費用？上次簽和銀行簽了份財務咨詢合同,，實質是銀行貸款的監(jiān)管費用形式是咨詢合同,，帳務處理的時候是不是跟著實質走入財務費用？ 管理費用,，因為資信評估是對企業(yè)整體的評估,，不光用于融資。與抵押資產(chǎn)的評估費不同；后者也進管理費用,，既然使用了合法的咨詢馬甲,，就按馬甲處理。 32．發(fā)生的樣板房裝修費用放在開發(fā)成本核算還是銷售費用,？ “開發(fā)企業(yè)建造的售房部（接待處）和樣板房,，凡能夠單獨作為成本對象進行核算的，可按自建固定資產(chǎn)進行處理,，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理,。售房部（接待處）、樣板房的裝修費用,，無論數(shù)額大小,，均應計入其建造成本。”（31號文） 開發(fā)成本,，稅務局有文,，不允許直接從當期費用扣除。樣板房,、售樓處全進開發(fā)成本,。 33．按年交納的土地使用金可以入成本嗎？ 那是土地租金還是出讓金分期交納,？土地租金說明土地使用權存在瑕疵（租賃土地不得開發(fā)房產(chǎn)）,，分期支付則可以計入成本。 34．簽了一堆圍墻廣告制作和獲獎的合同發(fā)生的費用放哪兒合適,？ 應該在廣告費和業(yè)務宣傳費中列支,，《國家稅務總局關于印發(fā)<企業(yè)所得稅稅前扣除辦法>的通知》（國稅發(fā)[2000]84號）第四十條規(guī)定：納稅人每一納稅年度發(fā)生的廣告費支出不超過銷售（營業(yè)）收入2%的（房地產(chǎn)調為8％），可據(jù)實扣除,；超過部分可無限期向以后納稅年度結轉,。 申報扣除的廣告費支出應與贊助支出嚴格區(qū)分,。納稅人申報扣除的廣告費支出,，必須符合下列條件：（一）廣告是通過經(jīng)工商部門批準的專門機構制作的；（二）已實際支付費用,，并已取得相應發(fā)票,；（三）通過一定的媒體傳播。業(yè)務宣傳費是指未通過媒體傳播的廣告性質的業(yè)務宣傳費用,包括廣告性質的禮品支出等,。據(jù)此劃分應計入廣告費還是業(yè)務宣傳費,。 每一納稅年度發(fā)生的業(yè)務宣傳費（包括未通過媒體的廣告性支出），在不超過銷售營業(yè)收入5‰范圍內,，可據(jù)實扣除,。 35. 預告登記是針對不動產(chǎn)物權的程序，預告登記指當事人約定買賣期房或者轉讓其他不動產(chǎn)物權時，為了限制債務人處分該不動產(chǎn),，保障債權人將來取得物權而作的登記,。如在商品房預售中，購房者可以就尚未建成的住房進行預告登記,，以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進行抵押,。 36. 預售合同，個人收入證明等辦理按揭貸款所需的資料,，一般按揭銀行會提供一個按揭貸款辦理手冊,。 37. 大產(chǎn)證，即新建商品房房地產(chǎn)權證,，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在新建商品房竣工驗收后,，交付給買受人之前，持有關文件和商品房屋建設項目批準文件辦理新建商品房初始登記后,，取得的新建商品房房地產(chǎn)權證,。這是買受人辦理小產(chǎn)證的前提。 38. 房地產(chǎn)業(yè)的會計收益具有波動性指的就是這個,，對此上市公司和一些大的房地產(chǎn)公司可通過多項目錯開滾動開發(fā)和持有物業(yè)獲取穩(wěn)定回報實現(xiàn)收益的均衡和穩(wěn)定,。 39. 支付時: 借:應交稅金-營業(yè)稅 貸:銀行存款 確認收入時: 借:主營稅金極其附加 可以，但更多的企業(yè)通過待實現(xiàn)稅金（待攤稅金）核算 40. 一般要求月度要截止到公歷該月最后一天,，根據(jù)現(xiàn)在會計規(guī)范的要求都是截止到最后一日,，稅務一般也要求到公歷該月最后一天。如果一貫的按25日結帳,，稅務部門一般會認可,。建議截止統(tǒng)一到月末，按照報表制作和報送周期以及電算化的推行,，現(xiàn)在應該可以實現(xiàn),。 41. 看你的兩項費用發(fā)生的情況,，可以的。如公司整體形象廣告計入管理費用-廣告費,，某個項目銷售廣告計入營業(yè)費用-廣告費（某項目）,。 |
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