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受金融危機(jī)影響許多人對(duì)于投資越發(fā)謹(jǐn)小慎微,，即便是投資也是住宅類產(chǎn)品唱主角,，在這種形勢(shì)下，商鋪投資的出路更注重最終端的消費(fèi)者需求,、審美需求,。 萬達(dá)廣場(chǎng)袁林：可能我們的網(wǎng)友包括新聞網(wǎng)希望能夠通過討論得到一個(gè)秘笈，得到一個(gè)很簡單的辦法,，選出一個(gè)商鋪去投資,，其實(shí)這是很難的，我們?nèi)魏我粋€(gè)工作也沒有放之四海而皆準(zhǔn)的辦法,，我們商鋪投資,，先不說投資，既然投資你需要理解商業(yè)地產(chǎn)是什么東西,。 其實(shí)商業(yè)地產(chǎn)不是特別的復(fù)雜,，無非有是這么幾種，從消費(fèi)者的消費(fèi)動(dòng)因來說,，一個(gè)是物美價(jià)廉,，我去你那里買東西，我為什么不去他那里 買,？第二個(gè)就是貨品齊全,，像國際展貿(mào)城，以前我在浙江工作的時(shí)候,，義烏小商品批發(fā)市場(chǎng),。還有就是什么？就是萬達(dá)這樣的消費(fèi)體驗(yàn)的多元復(fù)合,，我滿足了太多的消費(fèi)體驗(yàn)了,，一家三口來，媽媽購物,，爸爸去健身,，小朋友在動(dòng)漫城去玩，統(tǒng)統(tǒng)都滿足了,。這是我來這里消費(fèi)的動(dòng)因,。 其實(shí)更高層次的也是我們集團(tuán)努力探索的，也是現(xiàn)在做的非常出色的商業(yè)地產(chǎn)中小型項(xiàng)目的共同特點(diǎn),，就是滿足消費(fèi)過程當(dāng)中的審美需求,，這是最高的層面，就是在消費(fèi)過程當(dāng)中的審美需求,。打個(gè)比方,，現(xiàn)在在一個(gè)物質(zhì)非常豐富、生產(chǎn)完全過剩的年代里面，我們很難找到一個(gè)產(chǎn)品是稀缺的,，稀缺只是暫時(shí)的,，比如說這個(gè)車很少，三個(gè)月之后還搶嗎,？為什么在物質(zhì)過剩的年代還要去那里消費(fèi),？作為投資者要看到，無論是開發(fā)商還是買商鋪的投資者,，都要看到最終端的消費(fèi)者需要的是什么,？這是判斷的一個(gè)唯一的依據(jù)。 當(dāng)然39克拉是不賣商鋪的,，因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在持有的物業(yè)都不夠,，但是我們下一個(gè)項(xiàng)目可能會(huì)賣商鋪，我希望我的投資者可以看到,，萬達(dá)的投資者最終端的投資者為什么來這里買東西,？產(chǎn)生消費(fèi)動(dòng)因的激勵(lì)因素夠不夠？如果發(fā)現(xiàn)這里的消費(fèi)動(dòng)因動(dòng)力很足,，對(duì)于投資者而言,，投資的安全性會(huì)得到保證。 剛剛談到消費(fèi)構(gòu)成的審美需求的問題,，其實(shí)打幾個(gè)例子,，比如說上海的新天地，這是一個(gè)比較老的商業(yè)項(xiàng)目,，其實(shí)在那里面,，消費(fèi)酒吧、娛樂和其他的娛樂場(chǎng)所有什么區(qū)別,？關(guān)起門來是一模一樣的,，但是給的空間感受不一樣，那里有文化傳承,，有多少年來上海灘的老的歷史,、文化，這些東西放在那里,，消費(fèi)體驗(yàn)就完全變化了,，很舒服，消費(fèi)體驗(yàn)完全不一樣,。 比如說在南京總統(tǒng)府邊上的1918,，包括在北京的三立屯SOHO，包括寧波的老外灘,，都是這樣的,，在商業(yè)的經(jīng)營模式和提供的消費(fèi)內(nèi)容和消費(fèi)服務(wù)方面沒有什么特別的，唯獨(dú)提供了一個(gè)審美方面的滿足,，我們的消費(fèi)者在購買商鋪的時(shí)候,，不要看開發(fā)商說什么，看一下開發(fā)商,、房產(chǎn)商給出的因素什么是有競爭性,？而這些因素決定了我們最終的終端消費(fèi)者是否去那里消費(fèi)，把這個(gè)事想清楚了,，你投資的保證就可以得到很安全的系數(shù),。 我想最核心、最簡單的辦法就是這個(gè),，需要我們購買者,、消費(fèi)者，就是我們今天討論的投資者,，對(duì)城市發(fā)展,、對(duì)歷史傳承，對(duì)人們當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的習(xí)慣包括審美,，都有一定的判斷,，往往投資者的水平是很高的，非常高的,。我相信如果從這些方面去努力的話,，一定能找到適合自己投資的方向。
商鋪對(duì)環(huán)境格外敏感,，能在一個(gè)客流量充沛的商圈立地至關(guān)重要,。還有許多正在發(fā)展或正在形成的區(qū)域性商圈，商業(yè)項(xiàng)目要具有排他性,，城市人群就會(huì)被吸引,。 萬達(dá)廣場(chǎng)袁林：談到商圈對(duì)環(huán)境的格外敏感的問題，也確實(shí)不一定,，我來青島之前,，最早在寧波做了一個(gè)項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)我去的時(shí)候,，周圍的住宅全空著,，那塊地還是沼澤地，沒有什么人,，但是做好之后,，現(xiàn)在也是非常火,，比寧波市中心的廣場(chǎng)人氣還會(huì)旺,，本身這是商業(yè)資源帶來的被動(dòng) 當(dāng)我們有足夠的商業(yè)資源加 以利用，而且商業(yè)資源具有排他性,，城市人群就會(huì)被吸引,，被動(dòng)吸引的向這個(gè)地方聚集，商業(yè)對(duì)環(huán)境的敏感度,，與商業(yè)資源本身的特點(diǎn)有關(guān)系,，比如我們談到像剛剛談到的義烏商品市場(chǎng)開車從市區(qū)要走很遠(yuǎn)很遠(yuǎn)，但是全國有很多人都去,。就像屠總的國際展貿(mào)城就是這樣的特點(diǎn),。所以商業(yè)對(duì)環(huán)境的依賴要一分為二。 青島的商業(yè)我覺得是不均衡的,，過于集中于老城區(qū)了,，像屠總、何總新商圈的形成,，滯后于城市的發(fā)展,，以青島不到800萬人的規(guī)模，應(yīng)該有更多的類似于香港路的商圈,，至少4,、5個(gè)這么多，才可以滿足不同的消費(fèi)需求的要求,。 隨著青島這個(gè)城市不斷向北,、向東拓展的話，伴隨的是諸多新型商業(yè)的形成,，萬達(dá)的CBD,，李村的拓展必定是未來大型的產(chǎn)物。青島未來商圈怎么發(fā)展,，更多的會(huì)看到政府的引導(dǎo),、政府的政策，包括政府的規(guī)劃,。在我們?nèi)f達(dá)有一句話“聽黨的話,，跟黨走”。政府是這個(gè)城市唯一的運(yùn)營商,，其實(shí)這個(gè)和政府的規(guī)劃有很大的關(guān)系,。 現(xiàn)在我們從政府的規(guī)劃可以看到向東向北，包括開發(fā)區(qū)這都是未來人口不斷聚集,，城市建設(shè)不斷翻新的主要的區(qū)域,，它的商業(yè)中心一定會(huì)形成,。 青島的商業(yè)另外一個(gè)問題，商業(yè)的特色不夠鮮明,，總量偏少,，就是剛剛我談到的那么幾種滿足終端消費(fèi)者需求的不同層級(jí)的消費(fèi)的方式，滿足物美價(jià)廉的,，滿足貨品齊全的,，滿足消費(fèi)享受的是不夠的,。在消費(fèi)過程中我們感覺真正享受的地方,，我去過的地方，海信廣場(chǎng)不錯(cuò),，劈柴院感覺也是挺有享受的,。 青島商業(yè)在比較高層次的方面做的不夠，但是青島是有一個(gè)很有錢,、很有實(shí)力的城市,，也是有很多想法和帶著海派文化的城市，對(duì)外來的一些事物非常接受的一些城市,，像我們這樣的交流多了,，像外來的成功的案例，越來越被青島人所認(rèn)知,，我想青島商業(yè)的形態(tài)會(huì)向更高的方向更快的邁進(jìn),。 我們?cè)谇鄭u第一個(gè)項(xiàng)目也不是多元復(fù)合的，那個(gè)時(shí)候我們認(rèn)識(shí)只是到這個(gè)層面,，但是現(xiàn)在認(rèn)識(shí)加深了,，我們對(duì)青島這邊商業(yè)地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)也是在不斷加深的，期待能夠有更多審美享受的項(xiàng)目可以出現(xiàn),。
不同業(yè)態(tài)的商業(yè),，商業(yè)特點(diǎn)、價(jià)值回報(bào)都是不一樣的,。對(duì)于投資者來說能帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化的一定是很好的項(xiàng)目,。 萬達(dá)廣場(chǎng)袁林：我談一下一般性的看法，投資商鋪也是一種消費(fèi),，消費(fèi)就有一定的共同點(diǎn),，我想從這么幾點(diǎn)大家可以來注意一下： 首先就是我們看一個(gè)企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)值，這是很正常的,，青島是一個(gè)品牌城市,，有很多品牌制造業(yè)，品牌的價(jià)值就體現(xiàn)在經(jīng)驗(yàn)值上,，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也是一樣的,，判斷產(chǎn)品最終市場(chǎng)表現(xiàn)的簡單 第二,，即使是同一個(gè)企 業(yè)，提供的產(chǎn)品核心價(jià)值點(diǎn)也是不一樣的,，剛才我談到4個(gè)點(diǎn),，可能細(xì)化還有別的，這也需要判斷一下,，因?yàn)槠渲胁煌膬r(jià)值方向帶來的是今后不同的價(jià)值空間：搞比較低層面的可能會(huì)利潤低一些,，高層面的可能利潤高一些，所以這是要判斷所提供的產(chǎn)品的價(jià)值點(diǎn)在哪里,，是一種消費(fèi)構(gòu)成的美學(xué)享受,？審美享受？還是一種需求滿足,？一種簡單的物美價(jià)廉,？ 第三，作為投資者,，我始終說投資者有時(shí)候比開發(fā)說還要專業(yè),，因?yàn)槟鞘撬道锏腻X，所以好的投資者一定會(huì)關(guān)注城市規(guī)劃的發(fā)展方向,，這是必須去規(guī)劃去了解思考的,，要不然肯定是蒙著眼睛去投資，說什么都是假的,，還是要認(rèn)真的了解城市規(guī)劃的發(fā)展方向,。 第四，我們還是需要了解,，這個(gè)區(qū)域我們說的整個(gè)城市發(fā)展的方向,，落實(shí)到區(qū)域，發(fā)展與提升的現(xiàn)實(shí)情況是什么樣的,？我們說的很好,，但是沒有動(dòng)靜，或者是完全是紙上談兵,，下一屆政府一換,，風(fēng)向馬上就變了，這就是區(qū)域發(fā)展與現(xiàn)實(shí)情況,，根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況我們可以判斷未來的速度,，這是非常客觀,、科學(xué)的辦法,。 第五,，我們談到一個(gè)你所希望投資的項(xiàng)目，有三個(gè)特點(diǎn)：第一,，這個(gè)項(xiàng)目如果是好的商業(yè)項(xiàng)目,，一定是帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的改變，這個(gè)區(qū)域本來沒有這個(gè)東西,，因?yàn)橛辛怂?，整個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)生活發(fā)生變化，比如說屠總的國際展貿(mào)城,，在展貿(mào)城的影響下,，當(dāng)?shù)囟愂站桶l(fā)生變化了，人們的就業(yè)狀況發(fā)生變化了,，所以說能帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化的一定是一個(gè)很好的項(xiàng)目,。我們要看有這樣的規(guī)模嗎,？有這樣的能力嗎,？另外我們要看對(duì)城市面貌的改變有多大的影響？比如說我們青島東部也就是十多年的時(shí)間,，但是東部的建設(shè)對(duì)于城市面貌的影響是多么的巨大,？要是能看到這一點(diǎn)，就是對(duì)項(xiàng)目的判斷也有重要的依據(jù),，我所看到的佳世客,，我不是青島人，我也是聽同事們講到,，在佳世客建成之前,，在東部還是很不方便的，它的建設(shè)就帶來了城市面貌很大的改變,，就是這個(gè)區(qū)域,，就是項(xiàng)目本身對(duì)區(qū)域的影響。第三就是看看項(xiàng)目能不能引發(fā)消費(fèi)潮流,，這個(gè)也是很重要的,。比如說佳世客，還是熟悉的案例,，佳世客開業(yè)和持續(xù)的經(jīng)營確實(shí)帶來青島人消費(fèi)方式的改變,，他的改變?cè)谟谄嚂r(shí)代的來臨，這就是消費(fèi)潮流的引導(dǎo),，如果你判斷這個(gè)項(xiàng)目,，可以引導(dǎo)消費(fèi)潮流，那一定是會(huì)成功的,，當(dāng)然這個(gè)東西也不是太潮流了,，全部停直升飛機(jī)那也不行,。 如果我們?cè)購乃趨^(qū)域來比較的話，還有一個(gè)性價(jià)比的問題,，就是指發(fā)展中的成長中的區(qū)域,，比如說臺(tái)東區(qū)域，住宅和商業(yè)拉得非常大了,。在成長中的區(qū)域,，這也是應(yīng)該有一個(gè)關(guān)系的，當(dāng)然不同的區(qū)域,，不同的南方,、北方、東方,、西方不一樣,，國家的版圖太大不好說。我們可以判斷一下,，比如說非常不成熟的區(qū)域,，1：3、1：2.5的比例,，關(guān)系應(yīng)該是相對(duì)較優(yōu)的,，如果過高的話，壓力可能就過大了,。因?yàn)樯虡I(yè)的發(fā)展必定還是要依賴城市的遷移和聚集,，所以商業(yè)和住宅的量價(jià)的關(guān)系，是有一定的規(guī)律可尋,，所以要探討在區(qū)域里面如果是成長性的,，就要看一下房價(jià)和區(qū)域的關(guān)系。 大家要認(rèn)真的做做功課,，這么做下來的話,，一定會(huì)有這么一個(gè)判斷，我也祝所有的商鋪投資者立竿見影,。 |
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