近年來隨著經(jīng)濟發(fā)展和城市化進程加快，房地產(chǎn)業(yè)稅收已成為稅收增收的一個亮點,。但是在實際稅收征管中,，房地產(chǎn)業(yè)依然是稅收違法案件的高發(fā)區(qū)，因此哈密稽查局于2009年9月對哈密市地稅局管轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)稅收管理情況進行了調(diào)研,，從中發(fā)現(xiàn)了一些不容忽視的問題,。這些問題已經(jīng)影響到稅收日常征管工作的順利進行，需要我們加以重視和解決,。

         一,、房地產(chǎn)業(yè)稅收征管現(xiàn)狀

         (一)管戶情況

         截止2009年8月底，在哈密市局登記的房地產(chǎn)企業(yè)共有56戶,，全部為有限責任公司,。正常申報納稅企業(yè)33戶。

         （二）稅收收入情況

         2006年至2008年,，在市場強勁需求拉動下,，房地產(chǎn)業(yè)得到了高速發(fā)展，帶動了房地產(chǎn)業(yè)稅收收入的大幅增長,。在哈密市局稅收收入總額中,，房地產(chǎn)業(yè)收入占其全部收入的8%-10%。如下表所示:

         房地產(chǎn)業(yè)收入比重表            單位:萬元

         同時,，房地產(chǎn)業(yè)是現(xiàn)行稅制下繳納稅種最多的行業(yè),，涉及營業(yè)稅、所得稅,、土地增值稅、土地使用稅等多個稅種,。其中：營業(yè)稅占其收入75%-82%,，土地增值稅占其收入7%-11%，企業(yè)所得稅,、個人所得稅占其收入最高比例為4%,。由此可見，營業(yè)稅為房地產(chǎn)業(yè)稅收的第一大稅種,。土地增值稅采取附征率方式征收,，增收效果明顯。所得稅收入流失嚴重，應(yīng)進一步加強對所得稅的管理,。這一結(jié)構(gòu)表明對房地產(chǎn)業(yè)稅收管理的重點應(yīng)側(cè)重于主體稅種,，以保證征管效率。

         （三）稅收管理情況

     為了提高對房地產(chǎn)業(yè)管理的工作效率,，確保管理到位,，哈密市地稅局對該行業(yè)實行了分類管理，由3人組成專門小組負責,，加強對稅源的有效監(jiān)控,。

         二、房地產(chǎn)行業(yè)存在的主要問題

         房地產(chǎn)業(yè)具有投資項目規(guī)模大,、開發(fā)建設(shè)周期長,、投資回收期長、成本核算復雜的特點,。尤其近年來,，許多房地產(chǎn)企業(yè)采用分期分批、滾動開發(fā)方式進行成片開發(fā),，跨地域經(jīng)營較為普遍,。房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)特點，致使對其稅收管理中存在許多問題,，主要有：

         （一）借用有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)資質(zhì)進行房產(chǎn)項目開發(fā)的單位和個人（即掛靠單位和個人）,，以開發(fā)企業(yè)的名義從事房產(chǎn)開發(fā)項目，收入全部歸掛靠單位和個人,，稅務(wù)機關(guān)進行檢查時不易進行查找,，很難管理到位。

         （二）部門管理各自為政,，無法形成有效監(jiān)管,。房地產(chǎn)項目開發(fā)過程涉及到發(fā)改委、建委,、規(guī)劃,、國土資源、房管等眾多職能部門的審批,、許可與監(jiān)督,，這些部門都一定程度地掌握了房地產(chǎn)開發(fā)信息，但都各自為政,，沒有形成對房產(chǎn)業(yè)管理的一套完整機制,。在稅務(wù)機關(guān)內(nèi)部，房地產(chǎn)企業(yè)的征管涉及征收大廳,、發(fā)票,、管理、稅政法規(guī)等多個部門，部門間沒有建立信息傳遞反饋機制,，這就給管理部門的稅源監(jiān)控帶來一定的難度,。

         （三）利用跨區(qū)域從事房地產(chǎn)開發(fā)，或?qū)嶋H經(jīng)營地同注冊地不一致造成的稅務(wù)機關(guān)管理上的盲點來逃稅,；或?qū)⒎仟毩⒑怂銌挝坏慕?jīng)營帳簿不與公司總帳合并,，隱匿經(jīng)營收入。如碧綠花園,，它最初以新疆石河子榮達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司哈密分公司的名義進行開發(fā),，其后又以哈密江泰東興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的名義進行開發(fā)。當稅務(wù)管理員進行檢查時,，該公司以財務(wù)在石河子進行核算,、資料不在哈密為由推托，致使管理部門人員無法對其進行有效管理,。經(jīng)稽查部門檢查,，2008年查補企業(yè)所得稅19.9萬元,2009年度查補企業(yè)所得稅122.2萬元。

         （四）采取多種手段,，隱匿收入,，偷逃稅款。主要表現(xiàn)為：（1）以房換土地,，不做收入,；（2）將收取購房收入掛往來帳戶；或存入多個帳戶和私人帳戶,；或?qū)⑹杖敕珠_,，將部分記入主營業(yè)務(wù)收入，而將其余房款直接以現(xiàn)金收取或開具收款憑據(jù),，隱瞞銷售收入,；以房產(chǎn)、材料抵頂工程款不確認收入,。如碧綠花園,，2009年查出營業(yè)稅72.4萬元，城建稅5.1萬元,，教育費附加2.2萬元,。

         （五）使用白條、收據(jù)等不符合規(guī)定的扣除憑據(jù)列支成本費用,。如碧綠花園使用不符合規(guī)定的票據(jù)入帳，經(jīng)稽查人員檢查,，將這一部分成本費用全部挑出進行統(tǒng)計,，數(shù)額較大。

        （六）將未完工產(chǎn)品成本攤?cè)胍淹旯やN售項目的經(jīng)營成本，虛增開發(fā)成本,。

        （七）開發(fā)企業(yè)商品房已交付使用,，或已經(jīng)竣工但尚未辦理結(jié)算、不開票,，或者已租賃,、已自用，不確認收入,。如碧綠花園,，就存在工程已完工并交付使用，但因未開具正規(guī)發(fā)票,、沒有辦理結(jié)算,，該公司就沒有向稅務(wù)機關(guān)申報繳納稅款。

        （八）人為調(diào)劑稅款繳納時間,。表現(xiàn)為企業(yè)帳簿記載正確,，因企業(yè)資金緊張或其他原因，人為故意將納稅申報表個別月份數(shù)據(jù)調(diào)劑成與帳簿不一致,，以達到延期繳納稅款的目的,。

        （九）未能履行代扣代繳稅款義務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目建設(shè)付款形式主要有：一是按工程進度向施工單位撥付工程款,，由施工企業(yè)提供發(fā)票,；二是前期施工企業(yè)工程墊資，過后再付工程款,；三是小型工程及零星工程直接完工直接付款,。上述三種情形，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有代扣代繳稅款,。而施工單位則是能拖則拖,，甚至有些在工程完工后，見工程款所剩無幾,，不搞結(jié)算,，不繳稅款就走人。稅務(wù)機關(guān)很難及時掌握詳細情況,，致使這部分工程稅款流失嚴重,。如對碧綠花園2008年度納稅檢查中，查出其少代扣代繳營業(yè)稅249.9萬元,，城建稅17.5萬元,，教育費附加7.5萬元，印花稅2.7萬元,，累計277.6萬元,。

        （十）契稅和耕地占用稅征收未能執(zhí)行到位,。在開發(fā)市區(qū)內(nèi)房產(chǎn)時，地方企業(yè)的契稅和耕地占用稅由稅務(wù)機關(guān)在房產(chǎn)局和國土資源局設(shè)立的代征點進行征收,；而對兵團土地進行房地產(chǎn)開發(fā)時,，因房產(chǎn)不能隨意買賣，只能在兵團內(nèi)部進行交換,，兵團企業(yè)房管部門對契稅沒有進行代征,。此外，兵團的耕地占用面積向其上級部門匯報,，而不向當?shù)氐膰临Y源局報告,，因此其耕地占用稅也無法進行征收。如碧綠花園的房產(chǎn)開發(fā)就存在這一情況,。稅收政策執(zhí)行不到位,，致使企業(yè)所擔稅負不同。

        （十一）日常稅收管理不到位,。一是沒有對企業(yè)所報資料進行復核,。主要表現(xiàn)在房產(chǎn)企業(yè)按規(guī)定將企業(yè)信息臺帳、項目管理臺帳,、房屋銷售明細表等資料向管理部門報備,，但管理人員卻未能將資料與實際情況進行核對。二是所得稅管理不到位,。主要表現(xiàn)對本地企業(yè)所得稅管理較嚴,，而對外地企業(yè)管理因不在本地進行匯總核算，又沒有相應(yīng)的跟蹤監(jiān)管措施,，導致稅款流失嚴重,。三是出現(xiàn)以附征、預征代替所得稅匯算清繳,、土地增值稅清算的趨勢,。如碧綠花園，2008年自行申報繳納土地增值稅33.3萬元,，2009年未繳納,。經(jīng)檢查，2008年查補土地增值稅24.4萬元,，2009年查補37.5萬元,。四是稅務(wù)機關(guān)內(nèi)部對政策執(zhí)行力度不同，導致稅源移向征管力度較弱的地區(qū),。而其上級機關(guān)并沒采取真正有效的措施加以制止或改進,。失去稅源的稅務(wù)部門由此有可能放棄嚴格管理。如在所得稅的征收上,，有的企業(yè)進行了附征,，有的企業(yè)沒有,；或市區(qū)內(nèi)管理較嚴，而農(nóng)村,、縣城等，因稅源較少,，對外來開票并沒有嚴格遵守屬地管理原則,，導致稅源流向周邊區(qū)域。五是日常管理時緊時松,。在稅收任務(wù)重時,，管理較嚴，但稅收任務(wù)完成后,，就會將稅收收入留在企業(yè),。

        （十二）征管力量較薄弱，人員素質(zhì)有待提高,。房地產(chǎn)企業(yè)建筑項目點多,、面廣、量大,、工期長,，僅憑兩三個稅收管理員實現(xiàn)對房地產(chǎn)行業(yè)的精細化管理是難以完成的。此外,，一些稅收管理員業(yè)務(wù)能力較弱,，不能適應(yīng)工作的需要。

        三,、應(yīng)采取的措施

     （一）明確法律責任,，實施有效管理。進一步明確法律責任,，要求被掛靠的企業(yè)提供真實,、有效資料，包括掛靠單位和個人的信息資料,，詳細地向稅務(wù)機關(guān)說明情況,，并將其在發(fā)改委、建委,、土地等部門取得的土地面積,、土地使用權(quán)、建筑面積,、可銷售面積,、已銷售面積的確權(quán)時間和其他等資料，在稅務(wù)機關(guān)進行備案,。對提供虛假信息或不提供被掛靠等情況,，致使稅款流失的,，依照稅法規(guī)定進行相應(yīng)的處罰，并承擔連帶責任,。

     （二）密切部門協(xié)作,，形成管理合力。一要與土地,、房管,、建設(shè)、金融機構(gòu)等部門加強情況通報和信息傳遞制度,，及時全面掌握稅源信息,，實施有效動態(tài)監(jiān)控。二要完善協(xié)稅,、護稅網(wǎng)絡(luò),，進一步落實將發(fā)票和納稅證明作為國土和房管部門辦理權(quán)證的前置條件的執(zhí)行力度。三是利用計算機信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù),，將房產(chǎn)企業(yè)涉及到建委,、規(guī)劃、國土資源等內(nèi)容設(shè)計成一套房地產(chǎn)項目管理軟件,，實現(xiàn)計算機管理,。四是加強稅務(wù)機關(guān)內(nèi)部職能部門信息反饋機制，做到信息資源共享,，切實對房地產(chǎn)業(yè)管理到位,。

     （三）加強對外來企業(yè)的管理。一是掌握企業(yè)核算形式,，加強所得稅管理,，查看有無利用跨區(qū)域經(jīng)營偷逃所得稅的繳納。二是加強不同地區(qū)之間稅務(wù)部門征管信息的傳遞與共享,，利用信息比對,，加強對所得稅的管理，強化征管力度,，堵塞稅收管理盲點,。

     （四）加強管戶信息調(diào)查。實地查看了解房產(chǎn)開發(fā)項目土地取得情況,、房產(chǎn)開發(fā),、銷售情況，是否存在以房換地行為,；是否存在將公共配套設(shè)施單獨對外作價出售的情況,；調(diào)查部分買受人，核實開具發(fā)票的金額與收取的價款是否一致等等,。通過詳細的調(diào)查了解,，查看企業(yè)是否有隱瞞收入行為發(fā)生,。

     （五）規(guī)范扣除憑據(jù)使用。針對目前房地產(chǎn)企業(yè)使用不合規(guī)票據(jù)列支成本,、費用比較普遍的問題,，稅務(wù)機關(guān)不應(yīng)采取“一刀切”的方法，即對于不合規(guī)票據(jù)一律不得在稅前扣除,。而應(yīng)從實際情況出發(fā),，責令企業(yè)限期提供合規(guī)票據(jù)方可扣除；不能提供的,，要調(diào)增應(yīng)納稅所得額，作補稅處理,，并對其使用不合規(guī)票據(jù)列支成本,、費用問題，按照《發(fā)票管理辦法》進行處罰,，從而有效遏制房地產(chǎn)業(yè)的偷逃稅行為,。

     （六）加強企業(yè)成本審核。對房產(chǎn)公司和建筑公司的建筑合同,、工程預算,、工程結(jié)算等資料進行仔細審核，加強承建商的外圍調(diào)查,，盡量掌握房產(chǎn)建筑成本的真實程度,；要對房產(chǎn)公司自購材料的供應(yīng)商加強調(diào)查，認真審核房產(chǎn)公司外購材料的真實性,；加強對房地產(chǎn)企業(yè)各個項目之間開發(fā)成本的審核,，審核房產(chǎn)企業(yè)各個項目是否分項目核算；審核房產(chǎn)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)一部分已出售樓盤的成本時,，要檢查企業(yè)有無多轉(zhuǎn)銷售成本的現(xiàn)象,。

     （七）稅務(wù)管理員應(yīng)加強對房產(chǎn)項目的跟蹤管理，一是進一步向企業(yè)明確營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間,，不能因未辦理結(jié)算或未開發(fā)票等原因而延遲稅款繳納時間,；二是定期審查開發(fā)企業(yè)的銷售合同，定期對未銷售樓盤進行實地巡查和抽查,，加強對商品房銷售情況的管理,；三是進行資料核對，將企業(yè)所報資料與實地查看情況進行核對,，將納稅情況與帳簿進行核對,，對存在延期繳稅行為應(yīng)予以糾正，盡量減少人為調(diào)劑稅收因素,。

     （八）加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代扣代繳稅款的管理力度,，改變以往單靠發(fā)票管理工程項目的做法,，改為資金流加發(fā)票管理并重的管理方式，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行項目開發(fā)時,，無論施工單位是企業(yè)或個人,，一律采用撥付工程進度款時就扣繳這部分工程款應(yīng)繳的稅款，同時要求施工單位必須提供稅務(wù)機關(guān)正規(guī)發(fā)票,，從而加強對稅款的征收效率,。

     （九）盡快與兵團企業(yè)進行溝通聯(lián)系，切實解決契稅和耕地占用稅代征問題,，進而統(tǒng)一在哈密市區(qū)內(nèi)契稅和耕地占用稅的征收管理,。

     （十）強化日常管理。一是對企業(yè)所報資料進行復核,，避免出現(xiàn)帳實不符情況,。二是加強企業(yè)所得稅附征管理，對外地企業(yè)未能出示當?shù)厮枚悈R算表的,，一律進行所得稅附征,。三是在做好所得稅附征、土地增值稅附征的同時,，加強企業(yè)所得稅匯算清繳,、土地增值稅清算工作，不能以附征率代替,，避免稅款的進一步流失,。四是嚴格稅源屬地管理原則，不給企業(yè)留有征管漏洞,。五是加強對企業(yè)的賬務(wù),、涉稅資料的管理，如建立健全保管賬,、領(lǐng)料單等,，從而確保財務(wù)資料的真實、完整,、準確,。

     （十一）實行分級分類管理，加強房地產(chǎn)稅收精細化管理,。在稅收管理工作中,，按稅源大小、稅收管理員業(yè)務(wù)素質(zhì)強弱等,，實行分級分類管理,，真正做到重點稅源重點監(jiān)控。

     （十二）加強稅務(wù)人員的各類業(yè)務(wù)知識培訓，除掌握稅收業(yè)務(wù)外,，還要注重對不同行業(yè)專業(yè)知識的學習,，尤其是要加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程造價等方面的專業(yè)知識培訓，以適應(yīng)行業(yè)性檢查的需要,。

哈密地區(qū)地方稅務(wù)局