在房地產(chǎn)營銷策劃的實(shí)踐中,，常?？梢耘龅?#8220;一個(gè)設(shè)計(jì)方案害死一個(gè)項(xiàng)目”的情況。究其原因,，大體有兩種,，一種是設(shè)計(jì)公司自己沒有專業(yè)能力，“天下設(shè)計(jì)一大抄”,，平庸淺陋,，敷衍塞責(zé)，做出低下水平的作品,；另一種是開發(fā)商自以為是,，獨(dú)斷專橫，聽不進(jìn)專業(yè)意見,，完全不尊重設(shè)計(jì)院,，把設(shè)計(jì)師當(dāng)做一支筆，讓他怎么畫就得怎么畫，最后的結(jié)局是項(xiàng)目失敗,，設(shè)計(jì)師承擔(dān)罪名,。 

        從房地產(chǎn)營銷角度來看，一個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的好壞,，在很大程度上決定著一個(gè)項(xiàng)目的成敗命運(yùn),。那么，我們怎樣去審視一個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案,？評價(jià)分析一個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案,，出發(fā)點(diǎn)是什么？根據(jù)我們的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),，對規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的評價(jià)分析應(yīng)該把握五條基本原則,。
        一、規(guī)劃設(shè)計(jì)必須以人為本,，以住戶的生活舒適方便為本,。這應(yīng)該是最高原則。樓盤建成是讓人住的,，要住七十年,，你必須對住戶的七十年（幾乎是一輩子！）負(fù)責(zé),。許多規(guī)劃設(shè)計(jì)在簡單潦草倉促完成的同時(shí),，給住戶留下的是長期的隱患。西安融發(fā)沁園的最初設(shè)計(jì)方案中,，小區(qū)主入口在主干道上,，人車混流；而主入口旁邊不遠(yuǎn)就是一個(gè)紅綠燈十字路口,，一旦紅燈亮起,，排隊(duì)的車輛即可一直排到小區(qū)主入口，而且旁邊還有公交車輛的車站,，可以想象將來小區(qū)業(yè)主的車輛出入會(huì)遇到多少麻煩,！經(jīng)過我們的再三堅(jiān)持，這個(gè)方案終于做了修改,，把車輛入口改為另一個(gè)地方,，做到人車分流。這些細(xì)節(jié)看起來是小事,，其實(shí)有大隱患,，萬萬不可等閑視之。“規(guī)劃方案無小事”,，一個(gè)細(xì)節(jié)留下麻煩,，住戶會(huì)抱怨一輩子,。這種細(xì)節(jié)就顯示出設(shè)計(jì)師完全沒有從用戶的方便舒適角度考慮問題，只是簡單地從平面布局的美學(xué)效果出發(fā)做設(shè)計(jì),，犯了一條大忌,。
         二、規(guī)劃設(shè)計(jì)必須符合項(xiàng)目定位,，不要偏離定位去追求不切合實(shí)際的東西,。項(xiàng)目定位是一個(gè)項(xiàng)目的根本大綱，框定了規(guī)劃設(shè)計(jì)的方向,，背離定位就會(huì)做出完全不能用的方案,。深圳寶安碧海名園項(xiàng)目，定位是中小戶型的白領(lǐng)社區(qū),，價(jià)位適中,，檔次中等，但設(shè)計(jì)院做出了一個(gè)出人意料的中庭園林景觀設(shè)計(jì),，在大約一萬平方米的中庭里,，布置了“地中海”,、“愛琴海”,、“波羅的海”，連成一個(gè)完整的水系,，加上噴泉,、疊水、五個(gè)水幕墻,，完全是頂級豪宅的景觀設(shè)計(jì),！粗略計(jì)算一下，每平方米的造價(jià)要幾百元,，而物業(yè)管理的運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用更高得可怕,，這樣一個(gè)中檔小區(qū)，向業(yè)主收取的物業(yè)管理費(fèi)是很有限的,，而單只是水景的運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用,，一年就需付出三十多萬元！誰來承擔(dān)這筆費(fèi)用,？這就是設(shè)計(jì)師背離項(xiàng)目定位的典型例子,。
       三、規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)該充分考慮將來物業(yè)管理的方便,。現(xiàn)在物業(yè)管理已經(jīng)成為樓盤項(xiàng)目成敗的一個(gè)重要方面,，“買不買房看環(huán)境，掏不掏錢看戶型,，滿不滿意看管理,。”以前設(shè)計(jì)方案是不考慮物業(yè)管理的,，而現(xiàn)在策劃項(xiàng)目時(shí)就必須提前考慮物業(yè)管理的各種問題。湖南株洲的明珠花園,，最初的規(guī)劃方案是上海一家著名設(shè)計(jì)院提供的,，以一個(gè)湖為中心，湖周圍一圈是獨(dú)棟別墅,，別墅外圍是多層住宅,，再外圍是小高層住宅。設(shè)計(jì)師的想法很簡單：讓別墅的業(yè)主最接近湖景,，可以從客廳,、臥室的落地玻璃窗內(nèi)直接欣賞湖光水色。但是他沒有考慮到：這個(gè)湖不是別墅業(yè)主獨(dú)享的,，而是小區(qū)全體業(yè)主共享的,，那些住在多層、小高層的業(yè)主要去湖邊散步游玩時(shí),，都要從別墅的花園,、門前甚至窗前走過才能到達(dá)湖邊，別墅的業(yè)主經(jīng)常受到這種門前屋后紛紛來去的干擾,，個(gè)人隱私無法得到有效保護(hù),。后來調(diào)整了規(guī)劃方案，把一個(gè)湖變?yōu)閮蓚€(gè)湖,，內(nèi)湖是別墅區(qū)獨(dú)享,，外湖是小區(qū)業(yè)主共享。這樣,，別墅單獨(dú)成區(qū),，物業(yè)管理和安全保護(hù)工作都以橋?yàn)榻纾鄬θ菀滓恍?/span>
        四,、規(guī)劃設(shè)計(jì)在條件許可的前提下,，應(yīng)該盡量考慮項(xiàng)目營銷的方便。營銷在規(guī)劃設(shè)計(jì)上有兩個(gè)基本要求,，一個(gè)是賣點(diǎn),，一個(gè)是賣相。賣點(diǎn)要實(shí)在,，比如深圳寶安碧海名園項(xiàng)目,，最大的賣點(diǎn)是戶型設(shè)計(jì)，所有的戶型全都是錯(cuò)層,，每戶送20平方米左右的一間或兩間房,，廣告口號是“經(jīng)典戶型，買一送一”,。而在那些戶型比較一般的項(xiàng)目上,，我們就力求環(huán)境景觀園林設(shè)計(jì)有些出彩的新意,。**花園項(xiàng)目，最初的設(shè)計(jì)方案并未考慮到開盤銷售的賣相,，在小區(qū)布局和分期建設(shè)方面都只考慮居住和施工的方便,。后來我們提出“先做賣相”的觀點(diǎn)，堅(jiān)持要求項(xiàng)目開盤時(shí)必須完成一個(gè)漂亮的小區(qū)大門,、一條主軸景觀商業(yè)大道,、一處中心園林、一個(gè)布置精美的會(huì)所（兼做售樓中心）,、一組精心裝修溫馨舒適的樣板房,。開發(fā)商按照我們的要求，首先在一期施工中完成這五個(gè)工程,，項(xiàng)目就具備了良好的賣相?，F(xiàn)在許多項(xiàng)目在樓房建好之前，先做好環(huán)境景觀園林,，目的都是為了營銷的需要,。開發(fā)商只有完成銷售才能實(shí)現(xiàn)利潤，因此不得不要求設(shè)計(jì)規(guī)劃工作也為營銷服務(wù),。
        業(yè)內(nèi)人士常說：“一個(gè)項(xiàng)目成敗的70％在于前期策劃,。”這個(gè)前期策劃中，所有關(guān)于項(xiàng)目定位,，目標(biāo)消費(fèi)群定位,、價(jià)格定位,、營銷概念定位等等重要的理念,，其實(shí)全都在規(guī)劃設(shè)計(jì)方案里體現(xiàn)出來。開發(fā)商的投資,，策劃公司的心血,，也都凝聚在規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中。所以在規(guī)劃設(shè)計(jì)方面精益求精,，是保證項(xiàng)目成功的必備前提,。許多項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)上費(fèi)了兩三年的功夫，最后一舉成功,，絕對不是偶然的,。