第十屆全國人民代表大會通過的，由胡錦濤主席簽署主席令公布的《物權(quán)法》已于2007年10月1日起施行,。在《物權(quán)法》中就建筑區(qū)劃內(nèi),，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫等物權(quán)的權(quán)屬都做了規(guī)定,。規(guī)定中明確指出,，應當首先滿足業(yè)主的需要，其歸屬由當事人通過出售,、附贈或者出租等方式約定,。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有,。使日常生活中開發(fā)商與業(yè)主之間因停車位所發(fā)生的糾紛的解決有了法律依據(jù),。本文就物權(quán)法的相關規(guī)定闡述自己的幾點看法。
一,、同一屋檐下：物權(quán)法對建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定
在我國，城市居民絕大部分是居住在有十幾戶,、幾十戶甚至幾百戶人家的同一棟高樓里,，每戶有自己的一個套間,，屬于私人的領地和空間，但同時,，大家共享過道,、電梯間、公寓的外墻,、樓頂平臺,、綠化區(qū)、車庫等,，由此形成了一部分各自所有,、一部分共同所有的格局。大家共處同一屋檐下,，低頭不見抬頭見,，關系密切。這就是物權(quán)法所稱的建筑物區(qū)分所有權(quán)關系,。它與民法中的相鄰關系盡管有一定的聯(lián)系,，卻不是一回事，因為相鄰關系不是要解決物權(quán)的歸屬和物權(quán)的行使而是要求解決如何處理相鄰關系的問題,。建筑物區(qū)分所有權(quán)是要解決在公寓高樓居住的住戶（業(yè)主）相互之間的物權(quán)歸屬以及業(yè)主與開發(fā)商,、物業(yè)管理公司之間的物權(quán)歸屬與行使問題。物權(quán)法上,，把業(yè)主各自的領地和空間（自己的套間）稱為專有權(quán),，其性質(zhì)是私人所有權(quán)，把業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有的權(quán)利稱為共有權(quán),，其性質(zhì)仍然是私人所有權(quán),。這就是所謂的區(qū)分所有權(quán)。業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有,、使用,、收益和處分的權(quán)利，但不得危及建筑物的安全,，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益,。
二、停車位與所有權(quán)的關系
北京某住宅小區(qū)共有69個地下車位,，開發(fā)商以至少8萬元的單價賣掉了47個,，其余的被物業(yè)公司以每月350元的租金出租。為此,，業(yè)主委員會代表廣大業(yè)主,，多次要求開發(fā)商將車庫歸還給業(yè)主，但開發(fā)商堅決反對,。業(yè)主委員會認為,，小區(qū)地下車庫是小區(qū)配套公用設施,，應該無償?shù)亟唤o業(yè)主使用，開發(fā)商沒有所有權(quán),，無權(quán)出售,。開發(fā)商則強調(diào)，其出售房屋時,，沒有把地下車庫面積列為公攤面積,，也就沒有分攤到業(yè)主，而車庫又是本公司投資近400萬元建成的,，當然擁有車庫的“產(chǎn)權(quán)”,，出售車庫并沒有錯。于是,，引發(fā)訴訟,。
這涉及到停車位與房屋所有權(quán)之間的關系，如何解決,，需要類型化的分析,。確定停車位的法律地位，取決于諸多因素,。如果在國有土地使用權(quán)出讓時對于停車位的法律地位有明確要求,，如在什么方位保留數(shù)個停車位給特定的部門或團體等組織，那么,，這些停車位便不屬于房屋的成分,，而是獨立于建筑物區(qū)分所有權(quán)的另一所有權(quán)的客體。如果地方性法規(guī)或規(guī)章規(guī)定特定的停車位歸特定的部門或團體等組織,，那么,，這些停車位亦不屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體。如果開發(fā)商在商品房銷售計劃和合同中將停車位作為獨立于國有土地使用權(quán)的客體,、獨立于建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體,，另行銷售，那么,，這些停車位是獨立的所有權(quán)客體,。
停車位可以成為獨立所有權(quán)客體的原因和根據(jù)在于，首先是在技術(shù)上可以將停車位與其他物區(qū)別開來,，運用劃線標號的方式作為獨立的標的物,，并且可以運用占有或登記的方法予以公示。其次,，地下停車位不是絕對必要的附屬設施,，沒有地下車庫并不影響房屋具備基本的使用功能，有的業(yè)主需要，而有的業(yè)主卻不需要地下車位,。另外,，一個業(yè)主對特定車位擁有所有權(quán),，并不會影響其他業(yè)主停車,，因為其他業(yè)主可以把車停到其他車位上去。還有,，停車位作為獨立的所有權(quán)客體,，使用者或一次購買或分期支付租金，不使用者不需為此支付任何費用,，就是一種利益分配得當并且管理成本很低的做法,。
三、停車位應當屬于土地使用權(quán)客體的組成部分
筆者認為,，《物權(quán)法》的公布標志著我國法制建設日臻成熟,，公民財產(chǎn)權(quán)益的保護力度將從制度層面得以真正提升和落實，但就車庫的制度設計而言,，有一些問題還應當進一步明確和補充,，否則將出現(xiàn)難以執(zhí)行的尷尬局面。
1.開發(fā)商必須建立足夠數(shù)量的停車位,，以滿足區(qū)分所有權(quán)人的使用需要
隨著生活水平的提高,，私家車每天都在以驚人的速度遞增。因此,，開發(fā)城市的區(qū)分所有建筑物必須解決停車位的問題,，這一點應當在建筑物區(qū)分所有權(quán)立法中予以體現(xiàn)。我國立法和司法對區(qū)分所有建筑物的依法管理,，應該充分借鑒國外的立法經(jīng)驗,，體現(xiàn)出“停車位不是區(qū)分建筑物可有可無的配套設施”、“停車位數(shù)量不夠,、停車位質(zhì)量不合格的區(qū)分所有建筑物均是違法建筑”等基本思想,。
