文/本刊特約作者 王曉川 發(fā)自加拿大渥太華

　　以福利社會(huì)著稱的加拿大擁有完備的全民醫(yī)療體系和社會(huì)保障體系,。然而其房產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)作確具有鮮明的市場(chǎng)化特征。在普通居民眼里,，房產(chǎn)交易屬于非政府行為,。95%的加拿大家庭通過房產(chǎn)市場(chǎng)的自由買賣選定了自己的住所。而房屋的融資本質(zhì)上也幾乎完全是通過市場(chǎng)手段來調(diào)節(jié)的,。

　　加拿大的房產(chǎn)市場(chǎng)由兩部分組成：房屋買賣市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng),。兩個(gè)市場(chǎng)均具有成熟穩(wěn)定的特點(diǎn)?？傮w來看,，全國(guó)人均住房水平與其他發(fā)達(dá)國(guó)家持平略有偏高。大約2/3的家庭擁有自己的房產(chǎn),，而這其中一半人已經(jīng)付清了所有的按揭貸款,。在租房顧客群中，1/3的租房用戶正處于購(gòu)置住房的準(zhǔn)備期,。房屋租賃市場(chǎng)為他們解決了過渡期的住房問題,。

　　加拿大通常使用三個(gè)指標(biāo)來衡量居民的住房狀況：宜居性(房屋不需大修),，合適性(有足夠的空間及單獨(dú)房間),，以及可支付性(住房的所有稅費(fèi)支出不超過稅前收入的30%)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明,，七成的加拿大居民(包括自有住房居民和租房居民)的住宅滿足全部三項(xiàng)指標(biāo),。就可支付性這個(gè)代表購(gòu)買能力的指標(biāo)而言,，八成以上的居民達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)；另有近6%的居民表示,，盡管房屋支出超過收入的30%,，但并不存在支付困難?？梢娫?100萬的加拿大總?cè)丝谥?，絕大多數(shù)的居民并沒有感到住房問題所帶來的壓力。

　　如果沒有政府長(zhǎng)期以來對(duì)居民在購(gòu)房政策上的支持,，加拿大住房自有率就不會(huì)一直保持增長(zhǎng)的趨勢(shì)而達(dá)到現(xiàn)在較高的水平,。通過制定法規(guī)，建立貸款保險(xiǎn)系統(tǒng)以及稅收優(yōu)惠等一系列手段,，加拿大政府成功的推動(dòng)了房屋買賣市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展,。1954年開始實(shí)施的政府房屋貸款保險(xiǎn)基金，極大的鼓勵(lì)了商業(yè)銀行對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)的住房信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展,，也為 房產(chǎn)投資者提供了政府和商業(yè)銀行雙重的貸款資金來源,。自1992年以來，居民只要購(gòu)買政府的貸款保險(xiǎn),，首期支付額便可以降到房屋價(jià)值5%,。在超前消費(fèi)意識(shí)強(qiáng)烈的加拿大，低首付政策極大的縮短了居民實(shí)現(xiàn)購(gòu)房愿望的時(shí)間,。購(gòu)房居民在稅收方面也可以享受一定的優(yōu)惠,。首次購(gòu)房者每人可以從退休儲(chǔ)蓄帳戶支取不超過2萬加元，既不用繳稅也不用支付利息,。而第一次賣房所獲取的利潤(rùn)也無需納稅,。

　　我們可以通過以下一個(gè)還款計(jì)劃來了解加拿大普通人的購(gòu)房經(jīng)歷。根據(jù)2003年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),，一個(gè)有子女的雙親家庭,，如果父母僅一人工作，其稅后的家庭年收入是53,，200加元,，每月的稅后收入也就是大約4400加元。如果這個(gè)三口之家要購(gòu)買價(jià)值20萬的鎮(zhèn)屋(也稱排屋,，指多戶人家連在一起的房子,，有一，二,，三層三種結(jié)構(gòu):最常見的是兩層,，帶有后院)，首期支付的最低額是1萬元。假設(shè)該家庭首期有能力支付5萬元,，其余金額通過抵押貸款還清,。以4.8%的貸款利率計(jì)算,如果每月支付1200元，那么15年將還清房屋貸款,。而如果每月還貸1500元(此還貸額仍在可支付性的上限30%之下,，因?yàn)檫@個(gè)家庭的稅前收入遠(yuǎn)超出6萬加元)，那么10年左右時(shí)間就可以償還所有貸款,。如果該家庭父母都參加工作,，其年稅后收入可增至68，900加元,。他們每月就可以支付更多的貸款,，繼而進(jìn)一步降低貸款利息，縮短還貸時(shí)間,。與此同時(shí),，因?yàn)獒t(yī)療和失業(yè)的社會(huì)保障很大程度上節(jié)省了居民的日常開支，解決了部分后顧之憂,，普通加拿大人對(duì)購(gòu)買房產(chǎn)持樂觀態(tài)度,。

　　對(duì)于低收入以及其它弱勢(shì)群體，加拿大政府也采取了一定措施幫助他們實(shí)現(xiàn)安居,。具體辦法是由政府撥款建造福利房,，然后廉價(jià)出租給低收入家庭。政府每年投入1%左右的財(cái)政預(yù)算用于支持福利房的分配和補(bǔ)貼,。在加拿大,，福利房用戶占人口比率的5%，低于除美國(guó)以外的大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家,。八十年代中期以來,，政府的撥款逐漸縮減。在有關(guān)學(xué)者的呼吁下,，2001年加拿大政府決定撥款13.6億元用于建造更多的福利房,，減小社會(huì)貧富差距。

　　筆者認(rèn)為,，加拿大房產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)作對(duì)中國(guó)的住房改革至少有兩點(diǎn)借鑒,。第一，鼓勵(lì)發(fā)展房屋租賃市場(chǎng),。中國(guó)城鎮(zhèn)人口的租房率不足20%,，房屋租賃可以分流部分消費(fèi)者，降低房?jī)r(jià)泡沫,，同時(shí)也能安置更多的流動(dòng)人口,；第二，為低收入家庭提供房產(chǎn)補(bǔ)貼，扶持弱勢(shì)群體的住房消費(fèi),，消除不穩(wěn)定因素，建造