雖然不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)當(dāng)期取得的預(yù)售收入一般都能按稅法規(guī)定計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅及附加稅費(fèi)、土地增值稅和企業(yè)所得稅,，但是由于相應(yīng)的會(huì)計(jì)處理方法一直沒(méi)有明確規(guī)定,，導(dǎo)致各個(gè)企業(yè)對(duì)預(yù)售收入應(yīng)繳稅費(fèi)的會(huì)計(jì)處理比較混亂，大致有兩種方法：方法一是不做提取稅費(fèi)的會(huì)計(jì)處理,，只做繳納稅費(fèi)的會(huì)計(jì)處理,，即實(shí)際繳納稅費(fèi)時(shí),，借記“應(yīng)交稅金”“其他應(yīng)交款”科目、貸記“銀行存款”科目,，這種方法反映在賬表上的“應(yīng)交稅金”“其他應(yīng)交款”為紅字或負(fù)數(shù)余額，本來(lái)是企業(yè)按納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的規(guī)定應(yīng)該繳納的稅費(fèi),，卻可能使信息使用者誤認(rèn)為是企業(yè)“多繳了稅費(fèi)”,，因而不符合會(huì)計(jì)“明晰性原則”；方法二是對(duì)當(dāng)期應(yīng)該繳納的全部稅費(fèi)（包括實(shí)現(xiàn)收入和預(yù)售收入兩部分的應(yīng)繳稅費(fèi)）不加區(qū)別地做先提后繳的會(huì)計(jì)處理,，這種方法使“主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加”的計(jì)提基數(shù)包括預(yù)收賬款,，與實(shí)現(xiàn)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售收入相脫節(jié)，“所得稅”費(fèi)用的計(jì)提基數(shù)包括預(yù)計(jì)利潤(rùn),，與在實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)基礎(chǔ)上確定的應(yīng)納稅所得額相脫節(jié),，人為地割裂了二者之間固有的勾稽關(guān)系，同時(shí)也違背了會(huì)計(jì)的“配比原則”,。如何使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售收入應(yīng)繳稅費(fèi)的核算既符合會(huì)計(jì)核算的一般原則,，又能與現(xiàn)行稅收法規(guī)相協(xié)調(diào)？筆者認(rèn)為,，可以在不增設(shè)會(huì)計(jì)科目的情況下,，對(duì)預(yù)收賬款應(yīng)該繳納納稅費(fèi)，根據(jù)其納稅環(huán)節(jié),，分別通過(guò)“待攤費(fèi)用”,、“遞延稅款”科目來(lái)核算。舉例說(shuō)明如下（為縮小篇幅,，均采取了合并或簡(jiǎn)化的會(huì)計(jì)處理方式,、金額單位：萬(wàn)元）：
例：南陽(yáng)市萬(wàn)家園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立于2004年初，主要從事普通住宅的開(kāi)發(fā),、建設(shè)及其銷售,。該公司于同年3月在白河之畔開(kāi)發(fā)“綠色家園”項(xiàng)目，整個(gè)工程于2004年年底全部竣工決算并交付使用,。在該項(xiàng)目竣工前,，預(yù)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入4000萬(wàn)元，除按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定計(jì)算繳納了預(yù)售收入應(yīng)該繳納的相關(guān)稅費(fèi)外,，還按預(yù)收賬款的1％預(yù)繳了土地增值稅40萬(wàn)元,。項(xiàng)目竣工后，商品房全部售出獲收入6000萬(wàn)元,，與開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目有關(guān)的實(shí)際支出中包括：取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款1200萬(wàn)元,、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本2300萬(wàn)元、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用（銷售費(fèi)用,、管理費(fèi)用,、財(cái)務(wù)費(fèi)用）310萬(wàn)元（其中該項(xiàng)目利息支出95萬(wàn)元未超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額,，能按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的貸款證明）。該公司適用的營(yíng)業(yè)稅稅率5％,，城市維護(hù)建設(shè)稅7％,，教育費(fèi)附加征收率3％；預(yù)售收入利潤(rùn)率15％,，企業(yè)所得稅稅率33％,。假設(shè)2004年沒(méi)有開(kāi)發(fā)其他項(xiàng)目，也未發(fā)生其他經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)事項(xiàng),，則依據(jù)資料應(yīng)編制如下會(huì)計(jì)分錄：
1.收到預(yù)收房款時(shí)：
借：銀行存款 4000
貸：預(yù)收賬款 4000
2.預(yù)提應(yīng)繳的營(yíng)業(yè)稅及附加稅費(fèi)：
借：待攤費(fèi)用-營(yíng)業(yè)稅金及附加 220
貸：應(yīng)交稅金-應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 200
應(yīng)交稅金-應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅 14
其他應(yīng)交款-教育費(fèi)附加 6
3.預(yù)提應(yīng)繳納土地增值稅：
借：待攤費(fèi)用-地增值稅 40
貸：應(yīng)交稅金-應(yīng)交土地增值稅 40
4.預(yù)提應(yīng)繳納企業(yè)所得稅
預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額＝4000×15％＝600（萬(wàn)元）
預(yù)提企業(yè)所得稅＝600×33％＝198（萬(wàn)元）
借：遞延稅款 198
貸：應(yīng)交稅金-應(yīng)交企業(yè)所得稅 198
5.繳納預(yù)提的各種稅費(fèi)時(shí)：
借：應(yīng)交稅金-應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 200
應(yīng)交稅金-應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅 14
應(yīng)交稅金-應(yīng)交土地增值稅 40
應(yīng)交稅金-應(yīng)交企業(yè)所得稅 198
其他應(yīng)交款-教育費(fèi)附加 6
貸：銀行存款 458
6.實(shí)現(xiàn)收入辦理結(jié)算時(shí)
借：預(yù)收賬款 4000
銀行存款 2000
貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 6000
7.結(jié)算整個(gè)工程項(xiàng)目應(yīng)繳的營(yíng)業(yè)稅及附加稅費(fèi)：
整個(gè)工程項(xiàng)目應(yīng)繳的營(yíng)業(yè)稅及附加稅費(fèi)＝6000×5％×[1＋（7％＋33）]＝330（萬(wàn)元）
應(yīng)轉(zhuǎn)銷的營(yíng)業(yè)稅及附加稅費(fèi)＝200＋14＋6＝220（萬(wàn)元）
應(yīng)補(bǔ)繳營(yíng)業(yè)稅＝6000×5％－200＝100（萬(wàn)元）
應(yīng)補(bǔ)繳城市維護(hù)建設(shè)稅＝6000×5％7％－14＝7（萬(wàn)元）
應(yīng)補(bǔ)繳教育費(fèi)附加＝6000×5×3％－6＝3（萬(wàn)元）
借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加 330
貸：待攤費(fèi)用-營(yíng)業(yè)稅金及附加 220
應(yīng)交稅金-應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 100
應(yīng)交稅金-應(yīng)吏城市維護(hù)建設(shè)稅 7
其他應(yīng)交款-教育費(fèi)附加 3
8.結(jié)算整個(gè)工程項(xiàng)目應(yīng)繳的土地增值稅：
?。?）取得土地使用權(quán)所支付的金額1200萬(wàn)元
（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本2300萬(wàn)元
?。?）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用＝95＋（1200＋2300）×5％＝270（萬(wàn)元）
?。?）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（含視同稅金的教育費(fèi)附加）330萬(wàn)元
（5）從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的加計(jì)扣除金額＝（1200＋2300）×20％＝700（萬(wàn)元）
?。?）稅法允許扣除的項(xiàng)目金額合計(jì)＝1200＋2300＋270＋330＋700＝4800（萬(wàn)元）
?。?）增值額＝6000－4800＝1200（萬(wàn)元）
（8）增值率＝1200÷4800×100％＝25％
?。?）應(yīng)繳納土地增值稅＝1200×30％－4800×0＝360（萬(wàn)元）
?。?0）應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅＝360－40＝320（萬(wàn)元）
借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加 360
貸：待攤費(fèi)用-土地增值稅 40
應(yīng)交稅金-應(yīng)交土地增值稅 320
9.結(jié)算整個(gè)工程項(xiàng)目應(yīng)繳的企業(yè)所得稅：
應(yīng)納稅所得額＝6000－1200－2300－310－330－360＝1500（萬(wàn)元）
應(yīng)繳納企業(yè)所得稅＝1500×33％＝495（萬(wàn)元）
應(yīng)補(bǔ)繳企業(yè)所得稅＝495－198＝297（萬(wàn)元）
借：所得稅 495
貸：遞延稅款 198
應(yīng)交稅金-應(yīng)交企業(yè)所得稅 297
10.補(bǔ)繳各種稅費(fèi)時(shí)
借：應(yīng)交稅金-應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 100
應(yīng)交稅金-應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅 7
應(yīng)交稅金-應(yīng)交土地增值稅 320
應(yīng)交稅金-應(yīng)交企業(yè)所得稅 297
其他應(yīng)交款-教育費(fèi)附加 3
貸：銀行存款 727
收到稅務(wù)機(jī)關(guān)退回多繳的稅款時(shí)，作相反的分錄,。
