一,、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓涉稅及地方征收標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定,，企業(yè)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中涉及的稅種及稅率如下圖所示：

二,、對(duì)稅種及稅率的解釋

1,、營(yíng)業(yè)稅

根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，營(yíng)業(yè)稅以全部收入減去該不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為計(jì)稅營(yíng)業(yè)額,，稅率為5%,。稅目和稅率的調(diào)整由國(guó)務(wù)院決定。

2、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加費(fèi)

根據(jù)有關(guān)規(guī)定,，如果納稅人所在地在市區(qū)的,，城市維護(hù)建設(shè)稅為7%、如果在縣城或城鎮(zhèn)的為5%,，如果既不在市區(qū)又不在城鎮(zhèn)的為3%,。如果繳納營(yíng)業(yè)稅和消費(fèi)稅的單位和個(gè)人，都應(yīng)該繳納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加稅,。

根據(jù)《城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定,，城市維護(hù)建設(shè)稅應(yīng)當(dāng)保證用于城市的公用事業(yè)和公共設(shè)施的維護(hù)建設(shè)，具體安排由地方人民政府確定,。

3,、印花稅

根據(jù)《印花稅暫行條例》的規(guī)定，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移憑據(jù)的印花稅稅率為萬(wàn)分之五,。

4,、契稅

根據(jù)《遼寧省地方稅務(wù)局關(guān)于做好契稅減免管理工作的通知》，縣(市,、區(qū))及縣(市,、區(qū))級(jí)以上契稅征收管理機(jī)關(guān)具有契稅減稅、免稅的審批權(quán),。屬鄉(xiāng)(鎮(zhèn))征收機(jī)關(guān)征收契稅的,，納稅人應(yīng)向鄉(xiāng)(鎮(zhèn))征收機(jī)關(guān)申請(qǐng)，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))征收機(jī)關(guān)審核,，報(bào)縣(市,、區(qū))級(jí)征收機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。屬縣(市,、區(qū))級(jí)征收機(jī)關(guān)征收契稅的,，納稅人應(yīng)向縣(市、區(qū))征收機(jī)關(guān)申請(qǐng),，經(jīng)縣(市,、區(qū))征收機(jī)關(guān)審核，報(bào)市級(jí)征管機(jī)關(guān)批準(zhǔn),。屬市級(jí)征管機(jī)關(guān)管理的契稅征收窗口及市直屬分局征收契稅的,，納稅人應(yīng)向該窗口或分局申請(qǐng)，經(jīng)市級(jí)征管機(jī)關(guān)審核,，報(bào)省級(jí)征收機(jī)關(guān)批準(zhǔn),。凡納稅人申請(qǐng)減免契稅30萬(wàn)元以上的，應(yīng)逐級(jí)上報(bào)省級(jí)契稅征管機(jī)關(guān)審批,。

5,、土地增值稅

根據(jù)《增值稅暫行條例》，增值稅實(shí)行累進(jìn)稅率，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額,，為增值額,。納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門,、房產(chǎn)管理部門不得辦理有關(guān)的權(quán)屬變更手續(xù),。

三、關(guān)于稅收籌劃的考慮

所謂稅收籌劃,，不過(guò)就是想辦法為客戶多爭(zhēng)取一些稅收上的利益,，在這個(gè)問(wèn)題上，主要想表達(dá)以下幾個(gè)觀點(diǎn)：

1,、根據(jù)我們了解,，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所涉及的稅收均屬于地方稅收征收系統(tǒng)管理，就地方稅務(wù)管理機(jī)關(guān)能否對(duì)某些稅收進(jìn)行減免或者優(yōu)惠的措施,，需要與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)溝通,。另外，根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定,，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓涉稅如果未繳納,，土地管理部門和房產(chǎn)管理部門將不辦理過(guò)戶手續(xù)，因此在該問(wèn)題上政府部門還需要與上述部門做好溝通工作,。

2、根據(jù)《財(cái)政部,、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》（財(cái)稅[2003]184號(hào)）,、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組契稅政策有關(guān)問(wèn)題解釋的通知》（國(guó)稅函[2006]844號(hào)）及《關(guān)于全資子公司承受母公司資產(chǎn)有關(guān)契稅政策的通知》（國(guó)稅函[2008]514號(hào)）等有關(guān)法規(guī)的精神和規(guī)定，企業(yè)在改制過(guò)程中,，土地和房屋的產(chǎn)權(quán)人如果是原來(lái)產(chǎn)權(quán)人延續(xù)下來(lái)的,，屬于同一投資主體，那么在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中可以免契稅,。

3,、當(dāng)?shù)卣话愣紩?huì)支持當(dāng)?shù)仄髽I(yè)上市，也會(huì)對(duì)地稅部分給企業(yè)盡可能多的優(yōu)惠,。如果企業(yè)能取得當(dāng)?shù)卣膬?yōu)惠政策,，建議采用先征后返的形式，但是返還稅收不宜直接返給公司,，而是返還給企業(yè)的股東,；或者由政府以合法財(cái)政補(bǔ)貼的方式予以補(bǔ)貼。

4,、如果擁有房地產(chǎn)企業(yè)除了該資產(chǎn)沒(méi)有其他多余資產(chǎn),，建議直接收購(gòu)公司股權(quán)或者吸收合并，這樣應(yīng)該在稅收方面會(huì)有比較大的優(yōu)惠，不過(guò)吸收合并根據(jù)公司法在程序上可能要費(fèi)些周折,。隱隱約約還記得有個(gè)同事向我介紹一種方式,，那就是將要出賣的土地出資設(shè)立一個(gè)公司，然后購(gòu)買該公司的股權(quán),。這樣的做法沒(méi)有實(shí)際操作過(guò),，不過(guò)應(yīng)該沒(méi)有問(wèn)題。

5,、另外,，還有的網(wǎng)友提出公司分立的方式，具體操作如下：A公司以土地賬面值進(jìn)行分立,，派生設(shè)立C公司,，股東和持股比例與A公司保持一致，然后由B公司按較低的價(jià)格收購(gòu)C公司的股權(quán),，但同時(shí)約定,，由B公司以較高的溢價(jià)對(duì)A進(jìn)行少量的增資，然后由A公司的股東對(duì)B持有的股權(quán)進(jìn)行收購(gòu),。根據(jù)相關(guān)規(guī)定,，企業(yè)在分立過(guò)程中發(fā)生的土地使用權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移行為,，不征收營(yíng)業(yè)稅,、土地增值稅。另根據(jù)《財(cái)政部,、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》（財(cái)政[2003]184號(hào)）規(guī)定,，企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上投資主體相同的企業(yè),，對(duì)派生方,、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的,，不征收契稅,。這樣既少了土地增值稅，又免交了契稅,，還減壓少了所得稅,，可說(shuō)是一舉三得。不過(guò)也有的人很尖銳的提出,，這種方式在理論上比較完美,，但是在實(shí)踐中操作比較繁瑣，另外刻意避稅的目的過(guò)于明顯,，如果公司是以上市為目的,，這樣的處理是萬(wàn)萬(wàn)不可的,。不過(guò)至少是帶給我們一種處理問(wèn)題的思路。