1.1 中國實行土地所有權(quán)與使用權(quán)分離的制度,。中國目前對土地所有權(quán)制度有規(guī)定的相關(guān)法律法規(guī)主要有：

1.1.1 《中華人民共和國憲法》（1982年12月4日公布施行,，2004年修正）第十條,；

1.1.2 《中華人民共和國民法通則》（1986年4月12日通過）第八十條；

1.1.3 《中華人民共和國土地管理法》（1986年6月25日通過,，2004年修正）第二條和第八條,；

1.1.4 《國家土地管理局確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》（[1995]國土[籍]第26號，1995年3月11日施行）,。

1.2 其中,，《中華人民共和國土地管理法》第二條的經(jīng)典表述為：

中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制,。

全民所有,，即國家所有的土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使,。

任何單位和個人不得侵占,、買賣、或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地,。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓,。

1.3 因此，外商不可能取得中國的土地所有權(quán),，只能依法取得土地使用權(quán),。

二、中國取得土地使用權(quán)的主體

 2.1 《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（以下簡稱《出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》,1990年5月19日,國務(wù)院發(fā)布）第三條規(guī)定：“中華人民共和國境內(nèi)外的公司,、企業(yè),、其他組織和個人，除法律另有規(guī)定外,，均可依照本條例的規(guī)定取得土地使用權(quán),，進行土地開發(fā)、利用,、經(jīng)營,。”

目前，除上述規(guī)定外,，《中華人民共和國土地管理法》等其他法律法規(guī)對外商以境外公司或個人的身份以出讓方式取得土地使用權(quán)沒有限制,。

2.2 因此，從事房地產(chǎn)投資與開發(fā)的外商可以以境外的公司或個人的名義以出讓方式取得中國的土地使用權(quán),。

但是,，中國大陸的法律法規(guī)尚不夠健全，目前,，外商取得土地使用權(quán)一般是由其在中國大陸設(shè)立的外商投資企業(yè)作為取得土地使用權(quán)的主體,。

2.3 《出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四條規(guī)定:依照本條例的規(guī)定取得土地使用權(quán)的土地使用者,其使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租,、抵押或者用于其他經(jīng)濟活動,，合法利益受國家法律保護。

三、從事房地產(chǎn)投資與開發(fā)的外商從中國取得土地使用權(quán)的方式和程序

3.1 《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》(1998年7月20日國務(wù)院令第248號)第十二條規(guī)定:房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得,；但是,，法律和國務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。

3.2 土地使用權(quán)出讓的含義

《出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第八條第一款規(guī)定：土地使用權(quán)出讓,，是指國家以土地所有者的身份將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者,，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

3.3 土地使用權(quán)出讓的方式

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（1994年7月5日通過,，自1995年1月1日起施行）第十二條第一款規(guī)定：土地使用權(quán)出讓,，可以采取拍賣、招標(biāo),、或者雙方協(xié)議的方式,。第二款規(guī)定：商業(yè)、旅游,、娛樂和豪華住宅用地,，有條件的必須采取拍賣、招標(biāo)方式,；沒有條件,，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的,，可以采取雙方協(xié)議的方式,。

《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（2002年4月3日國土資源部第四次部務(wù)會議通過，自2002年7月1日起施行）第四條規(guī)定：商業(yè),、旅游,、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo),、拍賣或者掛牌方式出讓,。

《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》（監(jiān)察部、國土資發(fā)[2004]71號）規(guī)定：自2004年9月1日起,，商業(yè),、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地禁止以雙方協(xié)議的方式出讓,。綜上所述,，目前房地產(chǎn)開發(fā)用地的出讓方式有三種：招標(biāo)、拍賣,、掛牌,。

3.3.1 招標(biāo)

《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》第二條第二款規(guī)定：招標(biāo)出讓國有土地使用權(quán)，是指市,、縣人民政府土地行政主管部門（以下簡稱出讓人）發(fā)布招標(biāo)公告,，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加國有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為,。

3.3.2 拍賣

《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》第二條第三款規(guī)定,；拍賣出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布拍賣公告,，由競買人在指定時間,、地點進行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定土地使用者的行為,。

3.3.3 掛牌

《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》第二條第四款規(guī)定：掛牌出讓國有土地使用權(quán),，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布,，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格,，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。

3.4 土地使用權(quán)出讓的程序（整個程序一般需要4個月左右的時間）

3.4.1 出讓人根據(jù)招標(biāo)拍賣掛牌出讓地塊的情況,，編制招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件,，并至少在招標(biāo)拍賣掛牌活動開始前20日進行公告（《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》第七條和第八條）,；

3.4.2 出讓人對投標(biāo)申請人,、競買申請人進行資格審查，并通知合格的申請人參加招標(biāo)拍賣掛牌活動（《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》第十一條）,；

3.4.3 申請人參加招標(biāo)拍賣掛牌活動,；(《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》第十三條至第十九條，活動時間一般為1日),；

3.4.4 以招標(biāo),、拍賣或者掛牌方式確定中標(biāo)人、競得人后,，出讓人應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)人,、競得人簽訂成交確認書（《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》第二十條第一款）；

3.4.5 中標(biāo)人,、競得人應(yīng)當(dāng)按照成交確認書約定的時間,，與出讓人簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》（《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》第二十一條第一款）；

3.4.6 受讓人依照《國有土地使用權(quán)出讓合同》的約定付清全部國有土地使用權(quán)出讓金（《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》第二十三條）,；

3.4.7 受讓人申請辦理土地登記（《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》第二十三條）,；

3.4.8 受讓人領(lǐng)取國有土地使用權(quán)證書（《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》第二十三條）。

四,、中國政府對出讓土地的權(quán)利保障

4.1政府通過土地行政主管部門出讓的土地一般是經(jīng)過征收和征用后開發(fā)形成的,，出讓的地塊上不存在其他任何人擁有的其他任何權(quán)利。

4.2 權(quán)利保障的具體措施

4.2.1 土地使用權(quán)出讓的法定化

4.2.1.1 《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》第五條第二款規(guī)定：市,、縣人民政府土地行政主管部門根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展計劃,、產(chǎn)業(yè)政策,、土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計劃,、城市規(guī)劃和土地市場狀況,，編制國有土地使用權(quán)出讓計劃，報經(jīng)同級人民政府批準(zhǔn)后,，及時向社會公開發(fā)布,。

4.2.1.2 《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》第六條規(guī)定：市、縣人民政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照出讓計劃,，會同城市規(guī)劃等有關(guān)部門共同擬訂擬招標(biāo)拍賣掛牌出讓地塊的用途,、年限、出讓方式,、時間和其他條件等方案,，報經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)后,，由市,、縣人民政府土地行政主管部門組織實施。

4.2.2 《國有土地使用權(quán)出讓合同》違約責(zé)任的法定化

《出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十五條規(guī)定：出讓方應(yīng)當(dāng)按照合同規(guī)定,，提供出讓的土地使用權(quán),，未按合同規(guī)定提供土地使用權(quán)的，土地使用者有權(quán)解除合同,，并可請求違約賠償,。

4.2.3 提前收回土地使用權(quán)的補償

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第十九條規(guī)定：國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)不提前收回。在特殊情況下,，根據(jù)社會公共利益的需要,，國家可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開發(fā),、利用土地的實際情況給予相應(yīng)的補償,。

4.2.4 中國目前的《保險法》及其相關(guān)法律法規(guī)及規(guī)范性文件沒有“產(chǎn)權(quán)保險”的相關(guān)規(guī)定；通過產(chǎn)權(quán)交易中心取得的土地使用權(quán)也是通過政府出讓后而轉(zhuǎn)讓的,；政府對土地使用權(quán)的出讓的法律規(guī)定已經(jīng)非常成熟,；因此，從事房地產(chǎn)投資與開發(fā)的外商通過政府取得土地使用權(quán)是最安全的,。

五,、關(guān)于中國大陸的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)調(diào)查

5.1 中國大陸的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)調(diào)查一般只能委托律師事務(wù)所進行調(diào)查；

5.2 受托律師通過向國土主管部門,、房產(chǎn)主管部門調(diào)查土地使用權(quán)的狀況,，包括但不限于土地的位置、現(xiàn)狀,、面積,、使用年期,、用途、出讓金額,、權(quán)利人,、抵押狀況。

六,、中國土地使用權(quán)抵押制度

6.1 《出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第三十二條規(guī)定：土地使用權(quán)可以抵押,。第三十三條規(guī)定：土地使用權(quán)抵押時，其地上建筑物,、其他附著物隨之抵押,。地上建筑物、其他附著物抵押時,，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押,。

《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》(1997年5月9日建設(shè)部令第56號發(fā)布,自1997年6月1日施行)第二條第二款規(guī)定:地上無房屋(包括建筑物、構(gòu)筑物及在建工程)的國有土地使用權(quán)設(shè)定抵押的,，不適用本辦法（地上無房屋的國有土地使用權(quán)目前不能設(shè)定抵押權(quán)）,。

6.2 《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條第三款規(guī)定：本法所稱抵押權(quán)人，是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民,、法人或其他組織,。

七、關(guān)于取得土地使用權(quán)以后面臨的環(huán)境保護審批問題

7.1 取得土地使用權(quán)以后,，從事具體項目的開發(fā)建設(shè),，還需要另行申請環(huán)境保護審批,。

7.2 一般房地產(chǎn)開發(fā)如果不涉及工業(yè)污染,，那么在申請環(huán)境保護審批的過程中不會遇到障礙。

八,、相關(guān)主要法律法規(guī)及規(guī)范性文件目錄