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新文件條文
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張偉的解讀
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第一章 總則（共4條）
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第一章總則共四條,，解決的是地產(chǎn)企業(yè)所得稅的兩個(gè)根本問題,，第一：究竟允許不允許對(duì)地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行核定征收所得稅管理；第二,，完工標(biāo)準(zhǔn)究竟如何界定,。
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第一條 根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》及其《實(shí)施條例》、《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》等有關(guān)稅收法律法規(guī)的規(guī)定，制定本辦法,。
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國(guó)稅發(fā)【2006】31號(hào)文件依據(jù)的上位法是《企業(yè)所得稅暫行條例》,，2008年1月1日實(shí)施新企業(yè)所得稅法以后，需要在新《企業(yè)所得稅法》基礎(chǔ)上制定新文件,，本文件也是“千呼萬喚”始出來,，不過還好季度預(yù)繳基本上是按照會(huì)計(jì)利潤(rùn)（國(guó)稅函【2008】635號(hào)文件），因此該文件主要是針對(duì)匯算清繳稅務(wù)事項(xiàng),。
本文件是實(shí)體和程序的統(tǒng)一,。既規(guī)定地產(chǎn)企業(yè)如何繳納企業(yè)所得稅，也規(guī)定程序性問題,。因此既根據(jù)《企業(yè)所得稅法》及其條例,，也依據(jù)《征管法》來制定。
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第二條 本辦法適用于中國(guó)境內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱企業(yè)）,。
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2008年1月1日以后,，無論內(nèi)資企業(yè)、外企企業(yè)均適用本文件,。
2008年1月1日以前,，內(nèi)資企業(yè)執(zhí)行31號(hào)文件，而外資企業(yè)則執(zhí)行國(guó)稅發(fā)[2001]142號(hào)文件,，兩者的理念及交納方式完全不同,。新法以后，地產(chǎn)企業(yè)所得稅的繳納原則基本上靠近內(nèi)資企業(yè)的31號(hào)文件,。
文件38條規(guī)定,，外資企業(yè)2007年12月31日前的預(yù)售收入，待開發(fā)產(chǎn)品達(dá)到完工標(biāo)準(zhǔn)后,，也要按照本文件來結(jié)轉(zhuǎn)收入和計(jì)稅成本,。但是具體如何銜接，說的并不明確,。例如：某外資企業(yè),，2007年取得預(yù)售收入1000萬元，按照10%的利潤(rùn)率繳納稅款330萬元,，2008年該企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到完工標(biāo)準(zhǔn),，如何進(jìn)行處理呢？
這里的關(guān)鍵是,，納稅申報(bào)表附表3第50行的調(diào)減項(xiàng)目到底該填多少,，如果填100萬元的話，那么以前年度的期間費(fèi)用如何處理,？個(gè)人傾向于作為過渡措施,，都扣除在今年,。或者作為以前年度的虧損處理,，其實(shí)效果是一樣的,。
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第三條 企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)、建造,、銷售住宅,、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物,、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品,。除土地開發(fā)外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的,，應(yīng)視為已經(jīng)完工：
（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案,。
（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。
（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明,。
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關(guān)于完工標(biāo)準(zhǔn),，同31號(hào)文件未發(fā)生變化。
在31號(hào)文件執(zhí)行過程中,，納稅人反映：以竣工證明作為主要標(biāo)志的完工標(biāo)準(zhǔn)太早,，開發(fā)企業(yè)由于未進(jìn)行最后結(jié)算，有些建安發(fā)票尚未取得,，會(huì)形成已經(jīng)實(shí)際發(fā)生的成本由于在完工年度未取得發(fā)票,，無法扣除的問題。
本次文件,，未修改完工標(biāo)準(zhǔn),。但是文件32條規(guī)定：出包工程未最終辦理結(jié)算取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下,，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提,，但最高不得超過合同金額的10%。部分的解決了該問題,。
文件35條規(guī)定,，企業(yè)可以在匯算清繳前任意選擇一個(gè)時(shí)點(diǎn)結(jié)轉(zhuǎn)收入。這樣對(duì)規(guī)定更加明確企業(yè)在年內(nèi)根本不必結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)售收入為實(shí)際銷售收入,。預(yù)售收入結(jié)轉(zhuǎn)為實(shí)際的銷售收入實(shí)際只是一個(gè)匯算清繳的年度問題,。青島國(guó)稅局2007年的匯繳政策中在年度中間預(yù)售收入結(jié)轉(zhuǎn)為實(shí)際銷售收入的一系列規(guī)定，再次證明屬于多此一舉,。
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第四條 企業(yè)出現(xiàn)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定的情形,，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理并逐步規(guī)范,，同時(shí)按《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》等稅收法律、法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行處理，但不得事先規(guī)定企業(yè)的所得稅按照核定征收方式進(jìn)行征收,、管理,。
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繼續(xù)強(qiáng)調(diào)開發(fā)企業(yè)不得事先核定征收。
文件第四條,，繼續(xù)強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不允許核定征收,。用詞更加明確，一是,，不允許開發(fā)企業(yè)按照核定征收方式進(jìn)行征收管理,，國(guó)稅發(fā)[2008]30號(hào)文件第三條規(guī)定：特殊行業(yè)、特殊類型的納稅人和一定規(guī)模以上的納稅人不適用本辦法,。上述特定納稅人由國(guó)家稅務(wù)總局另行明確,。，而本文件責(zé)明確了房地產(chǎn)業(yè)作為一種特殊行業(yè)事不適用按照國(guó)稅發(fā)[2008]30號(hào)文件進(jìn)行核定征收的,；二是,，可以對(duì)以前年度開發(fā)企業(yè)的納稅核定征收。
目前,，全國(guó)對(duì)開發(fā)企業(yè)實(shí)施核定征收的地方很多,，例如湖南省國(guó)地稅聯(lián)合發(fā)文件，對(duì)所有的地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行核定征收,，除了地方稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)于稅收任務(wù)的考量外,，也有文件表述不清楚的原因，實(shí)際上事后核定征收是《征管法》35條針對(duì)所有企業(yè)的措施,，新文件完全沒有必要去說此事,，只要說開發(fā)企業(yè)一律不能核定征收即可，否則反而可能引起一些理解上的爭(zhēng)議,。
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第二章 收入的稅務(wù)處理（共6條）
第五條 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部?jī)r(jià)款,，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益,。企業(yè)代有關(guān)部門,、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等,，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的,，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他部門收取,、單位開具發(fā)票的,，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。
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同31號(hào)文件的規(guī)定無任何變化,。
其實(shí),，很多時(shí)候企業(yè)對(duì)于代收費(fèi)用是納入價(jià)內(nèi),，還是作為代收款項(xiàng)處理，并不能自由選擇,，取決于公用事業(yè)單位開具發(fā)票的方式,，更取決于當(dāng)?shù)卣P(guān)于代收費(fèi)用的規(guī)定。例如：江蘇省政府規(guī)定實(shí)行“一費(fèi)制”,，將代收的費(fèi)用全部納入房?jī)r(jià)內(nèi),，此時(shí)企業(yè)就無法選擇作為代收款項(xiàng)。
（1）企業(yè)所得稅：無論是將代收款項(xiàng)納入價(jià)內(nèi),，還是不納入價(jià)內(nèi)其實(shí)不影響企業(yè)所得稅,，影響的是所得稅款的利息。
（2）營(yíng)業(yè)稅,。除了維修基金（國(guó)稅發(fā)[2004]69號(hào)文件）,、代收的契稅、印花稅以外,，其余的代收費(fèi)用一律繳納營(yíng)業(yè)稅,。
企業(yè)可以運(yùn)用代理業(yè)進(jìn)行規(guī)避。（國(guó)稅發(fā)[1995]76號(hào),、國(guó)稅函[2007]908號(hào)文件）
（3）土地增值稅：根據(jù)財(cái)稅[1995]48號(hào)文件規(guī)定,，關(guān)于地方政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的費(fèi)用如何計(jì)征土地增值稅的問題，代收費(fèi)用不納入價(jià)內(nèi)的話,，不交納土地增值稅,，納入價(jià)內(nèi)既作收入也做扣除項(xiàng)目,，但是不得作為加計(jì)20%的基數(shù),。
這里的問題在于如何區(qū)分什么是代收費(fèi)用？根據(jù)48號(hào)文件這里的代收費(fèi)用是縣級(jí)政府要求代收的,，如果不是縣級(jí)政府要求代收,，且合同上未注明代收費(fèi)用的，可以不作為代收費(fèi)用處理,，即：允許加扣20%,。
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第六條 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額,，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額,。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)該及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額,，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額,，計(jì)入完工年度的應(yīng)納稅所得額。
在年度納稅申報(bào)時(shí),，企業(yè)須出具有關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的稅務(wù)鑒證報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料,。
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實(shí)際上到底用利潤(rùn)率還是計(jì)稅毛利率,，其關(guān)鍵點(diǎn)在于期間費(fèi)用及營(yíng)業(yè)稅金及附加是否可以在預(yù)售收入中扣減。國(guó)稅發(fā)【2006】31號(hào)文件用“計(jì)稅毛利率的提法,，而國(guó)稅函【2008】299號(hào)文件又改為“利潤(rùn)率”,，新文件再次改回計(jì)稅毛利率,。
文件第12條明確,，期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加,、土地增值稅可以在所得稅前扣除,，這一點(diǎn)通31號(hào)文件并無變化。如果當(dāng)年預(yù)售收入已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)了銷售收入,，則稅金及附加已經(jīng)計(jì)入會(huì)計(jì)利潤(rùn),，進(jìn)行了扣除。如果當(dāng)年存在預(yù)售收入,，而新納稅申報(bào)表沒有編制稅金及附加的調(diào)減項(xiàng)目,，因此建議填列在附表5的第20行。
實(shí)際上無論用詞如何變化,，預(yù)售收入可以扣減期間費(fèi)用以及稅金及附加這一點(diǎn)是確定無疑的,。只是在填制報(bào)表的技巧略有差異而已。
新文件再次強(qiáng)調(diào)企業(yè)年度申報(bào)的時(shí)候,，需要出具中介機(jī)構(gòu)的毛利額差額調(diào)整報(bào)告,。新文件多次運(yùn)用了中介機(jī)構(gòu)要出具文件的規(guī)定。
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第七條 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品屬于①經(jīng)濟(jì)適用房,、②限價(jià)房和③危改房的,，其計(jì)稅毛利；不得低于3%,，其他未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率按下列規(guī)定進(jìn)行確定：
（一）開發(fā)項(xiàng)目位于省,、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的,，不得低于15%,。
（二）開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%,。
（三）開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的,，不得低于5%。
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降低了計(jì)稅毛利率,，屬于企業(yè)的實(shí)質(zhì)性利好,。
目前，我國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)遭受到國(guó)際金融危機(jī)的嚴(yán)峻考驗(yàn)，帶動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的三架馬車：投資,、消費(fèi)、出口,，均啟動(dòng)乏力,，作為刺激投資作用最大的產(chǎn)業(yè),，國(guó)家的宏觀政策由打壓地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)而為“救市”。一是頒發(fā)了財(cái)稅【2008】137號(hào)文件,，降低個(gè)人房屋交易稅費(fèi),，刺激消費(fèi)，第二就是本文件降低了計(jì)稅毛利率,。
文件第7條規(guī)定,，省會(huì)城市毛利率改為15%、地級(jí)市改為10%,、其他地區(qū)則改為5%,。文件還明確了限價(jià)房、危改房也享受3%的毛利率,。需要注意的是,，是否屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房,，必須要有政府批文,，在手續(xù)沒有批下來之前就進(jìn)行預(yù)售的，稅務(wù)部門將按照正常的房屋銷售對(duì)待,。
降低毛利率的結(jié)果是很多利潤(rùn)率不高的樓盤,，在預(yù)售階段根本就交不到稅款了，有效的緩解了開發(fā)企業(yè)的資金壓力,。
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第八條 企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按以下規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：
（一）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),。
（二）采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的,，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),。
（三）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額,，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)帳之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
（四）采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：
1.采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
2.采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議,，或企業(yè),、受托方、購(gòu)買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的,，如果銷售合同或洗衣中約定的價(jià)格高于買斷價(jià)格,，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買斷價(jià)格,，以及屬于受托方予購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議的,，則應(yīng)按買斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
3.采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的,，屬于由企業(yè)與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議,，或企業(yè),、受托方,、購(gòu)買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià),，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除,；如果銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)格低于基價(jià)的,，則應(yīng)按基價(jià)計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。屬于由受托方與購(gòu)買方直接簽訂銷售合同的,，則應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),。
4.采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定,，參照上述（1）至（3）項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),，報(bào)效期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),。
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同31號(hào)文件四種銷售方式的規(guī)定完全相同,。
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第九條 企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于①捐贈(zèng)、②贊助,、③職工福利,、④獎(jiǎng)勵(lì)、⑤對(duì)外投資,、⑥分配給股東或投資人,、⑦抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為,，應(yīng)視同銷售,，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn),。確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的方法和順序?yàn)椋?span lang="EN-US">
（一） 按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定,；
（二） 由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定,；
按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%,，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定,。
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自產(chǎn)自用不用視同銷售，但對(duì)計(jì)提折舊規(guī)定了限制性條款,。
文件第9條,，取消了自產(chǎn)自用需要視同銷售的規(guī)定，也同《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第25條,、國(guó)稅函【2008】828號(hào)文件一脈相承,。31號(hào)文件規(guī)定，內(nèi)資企業(yè)自產(chǎn)自用如果提取折舊需要視同銷售,，外資企業(yè)的國(guó)稅函【2005】970號(hào)文件則規(guī)定,，外資企業(yè)自產(chǎn)自用屬于內(nèi)部處置資產(chǎn)，不用視同銷售收入,。本文件基本上延續(xù)了外資企業(yè)的稅收政策,。國(guó)稅函【2008】828號(hào)文件同時(shí)規(guī)定：以前年度未視同銷售的，可以按照新規(guī)定,，不再視同銷售,。
取消自產(chǎn)自用的規(guī)定后，開發(fā)企業(yè)可能會(huì)以房屋以自用為名對(duì)存量房計(jì)提折舊,，以減少稅收負(fù)擔(dān),。針對(duì)這種情況，文件24條規(guī)定,，只有自用12個(gè)月以上以后才可以對(duì)自用的開發(fā)產(chǎn)品計(jì)提折舊,。
也就是說，如果報(bào)建就是自建固定自產(chǎn),，可以直接計(jì)提折舊,，如果報(bào)建是開發(fā)產(chǎn)品，則只有自用12個(gè)月以上才可以計(jì)提折舊,。這是實(shí)質(zhì)重于形式原則的體現(xiàn),。
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第十條 企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前,，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的,，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價(jià)款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),，承租方支付的預(yù)租費(fèi)用同時(shí)按租金支出進(jìn)行稅前扣除,。
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同31號(hào)文件的規(guī)定完全一致。
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第三章 成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理（共14條）
第十一條 企業(yè)在進(jìn)行成本,、費(fèi)用的核算與扣除時(shí),，必須按規(guī)定區(qū)分①期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品成本、②開發(fā)產(chǎn)品會(huì)計(jì)成本與計(jì)稅成本,、③已銷開發(fā)產(chǎn)品成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的界限,。
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成本費(fèi)用的稅務(wù)處理要區(qū)分三組概念，我認(rèn)為應(yīng)當(dāng)再加上一組,。即：已完工開發(fā)產(chǎn)品成本與未完工開發(fā)產(chǎn)品成本,。
企業(yè)所得稅政策是防止企業(yè)為了遲繳稅款，而將屬于開發(fā)間接費(fèi)用的項(xiàng)目,，計(jì)入期間費(fèi)用,。一般說來，計(jì)入期間費(fèi)用對(duì)所得稅有好處,，計(jì)入開發(fā)成本,，由于可以加計(jì)扣除，對(duì)土地增值稅有好處,。實(shí)際上企業(yè)一般并不會(huì)計(jì)入期間費(fèi)用,，因?yàn)橛?jì)入期間費(fèi)用影響所得稅的好處只是時(shí)間性差異，即使計(jì)入開發(fā)成本也一樣可以得到扣除,，而計(jì)入開發(fā)成本對(duì)土地增值稅的好處則是實(shí)實(shí)在在的永久性差異。
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第十二條 企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用,、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本,、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅,，準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除,。
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明確了土地增值稅可以在企業(yè)所得稅前扣除。
（1）文件第12條明確土地增值稅可以在稅前扣除,，但是仍然未能解決土地增值稅的稅款沒有收入相配比的問題,。
（2）明確了期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加均可以在稅前扣除,。我認(rèn)為即使是預(yù)售收入繳納的營(yíng)業(yè)稅金及附加也允許作為納稅調(diào)減項(xiàng)目,，在當(dāng)年度扣除。
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第十三條 開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的核算應(yīng)按第四章的規(guī)定進(jìn)行處理,。
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第十四條 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本,，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本按下列公式計(jì)算確定：
可售面積單位工程成本=成本對(duì)象總成本÷成本對(duì)象總可售面積
已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本
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同31號(hào)文件,。
《建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》（試行）的通知》 1995年9月8日 建房(1995)第517號(hào) 文件規(guī)定了商品房銷售面積測(cè)算的一般標(biāo)準(zhǔn)，在實(shí)踐中要看房管局測(cè)繪大隊(duì)的測(cè)繪面積，銷售面積以測(cè)繪面積為準(zhǔn),。
需要注意的是,，計(jì)算單位工程成本時(shí)，不能人為扣除拆一還一的銷售面積,，致使單位工程成本加大,。
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第十五條 企業(yè)將已計(jì)入銷售收入的公用部位、公用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門,、單位的,，應(yīng)于移交時(shí)扣除。
代收代繳的維修基金和預(yù)提的維修基金不得扣除,。
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對(duì)應(yīng)了代收費(fèi)用的扣除規(guī)定,。
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第十七條 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的①會(huì)所、②物業(yè)管理場(chǎng)所,、③電站,、④熱力站、⑤水廠,、⑥文體場(chǎng)館,、⑦幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：
（一）①屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的,，②或無償贈(zèng)與地方政府,、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施,，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理,。
（二）①屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的,，②或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的,，③或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的,，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本,。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理,。
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對(duì)于公建配套設(shè)施,，大體上分為三項(xiàng)內(nèi)容：
有一些企業(yè)問：開發(fā)企業(yè)無償劃撥給物業(yè)公司的物業(yè)用房是否繳納企業(yè)所得稅？
根據(jù)本條規(guī)定,，只要物業(yè)用房是屬于全體業(yè)主的,，或無償贈(zèng)與全體業(yè)主的，就可以作為公共配套設(shè)施處理,，全額在稅前扣除成本,。并且按照規(guī)定在企業(yè)所得稅前分配扣除,。
大體上分為3種情況：
（1） 作為公共配套設(shè)施。意味著可以扣除成本,。
（2） 作為開發(fā)產(chǎn)品,。作為單獨(dú)的成本對(duì)象，要同銷售收入相配比,，未銷售前不得扣除成本,。
（3） 自建固定資產(chǎn)。不能將成本在成本對(duì)象前扣除,。
需要注意的是產(chǎn)權(quán)未定的配套,，一律不能在所得稅前扣除成本。產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主或者贈(zèng)送給國(guó)家的人防設(shè)施做成的車庫(kù),，雖然屬于營(yíng)利性的,，仍然作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。
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第十八條 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊,、學(xué)校,、醫(yī)療設(shè)施單獨(dú)核算成本，其中,，由企業(yè)與國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門,、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的,，國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門,、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣的差額應(yīng)計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額,。
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一般來說即使國(guó)家給與經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償,，也不會(huì)超過建造成本，例如：某企業(yè)建造一個(gè)派出所,，耗資300萬元，建成后無償移交給國(guó)家,，國(guó)家給予補(bǔ)償100萬元,，該派出所為三個(gè)成本對(duì)象服務(wù)，按說應(yīng)當(dāng)對(duì)（300-100=200萬元）在三個(gè)成本對(duì)象間作為公共配套設(shè)施進(jìn)行分?jǐn)?，稅法?guī)定200萬元直接在移交當(dāng)期在所得稅前扣除,，實(shí)際上是對(duì)企業(yè)的一種優(yōu)惠處理，企業(yè)已經(jīng)為國(guó)家作出了貢獻(xiàn),，就直接在所得稅前扣除算了,。
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第十九條 企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡預(yù)定企業(yè)為購(gòu)買方的按揭貸款提供擔(dān)保的,，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）不得從銷售收入中減除,，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除,，但實(shí)際發(fā)生損失時(shí)可據(jù)實(shí)扣除。
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（1）業(yè)主斷供在會(huì)計(jì)上是一種或有事項(xiàng),，而稅收遵循確定性原則,，因此按揭保證金不能在所得稅前作為預(yù)計(jì)負(fù)債在稅前扣除。
（2）根據(jù)相關(guān)性原則的要求,，企業(yè)向其它企業(yè)提供同其經(jīng)營(yíng)無關(guān)的擔(dān)保損失不允許在所得稅前扣除,，但是開發(fā)企業(yè)為購(gòu)買方提供的按揭擔(dān)保，屬于同企業(yè)有關(guān)的擔(dān)保,，允許在所得稅前扣除,。
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第二十條 企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機(jī)構(gòu)的銷售費(fèi)用（含傭金或手續(xù)費(fèi)）不超過委托銷售收入10%的部分,，準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除,。
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規(guī)定了向境外支付傭金10%的比例限制。
延續(xù)了原來外資企業(yè)國(guó)稅發(fā)【2001】242號(hào)文件,，對(duì)于開發(fā)企業(yè)向境外支付的銷售傭金不得超過10%的比例限制,。
外國(guó)機(jī)構(gòu)幫助國(guó)內(nèi)企業(yè)銷售國(guó)內(nèi)房產(chǎn)的業(yè)務(wù)，屬于向國(guó)內(nèi)企業(yè)提供勞務(wù),，勞務(wù)發(fā)生地在國(guó)外,，因此屬于境外所得，營(yíng)業(yè)稅暫行條例規(guī)定,，只有在境內(nèi)取得的勞務(wù)所得才屬于征收營(yíng)業(yè)稅的范圍,，因此不用代扣代繳營(yíng)業(yè)稅。
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第二十一條 企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進(jìn)行處理：
（一）企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用,，可按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配,，其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)，可直接在稅前扣除,。
（二）企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)同意向金融機(jī)構(gòu)借款后轉(zhuǎn)借集團(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的,，借入方凡能出具借出方從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，其支付的合理利息準(zhǔn)予在稅前扣除,。
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規(guī)定了銀行轉(zhuǎn)貸不屬于“資本弱化”的行為,。
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第二十二條 企業(yè)因國(guó)家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按稅收規(guī)定在稅前扣除,。
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第二十三條 企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品（以成本對(duì)象為計(jì)量單位）整體報(bào)廢或毀損,，其凈損失經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后準(zhǔn)予在稅前扣除。
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第二十四條 企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的,，其實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)超過12個(gè)月后按規(guī)定提取的折舊,，可以在稅前扣除，未超過12個(gè)月的,，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用,。
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對(duì)于企業(yè)是個(gè)兩難的選擇,，根據(jù)國(guó)稅發(fā)【2003】89號(hào)文件，如果企業(yè)自用的話要開始繳納房產(chǎn)稅,，只有繳納房產(chǎn)稅1年以后才能在企業(yè)所得稅前扣除折舊,。
本條的含義是限制開發(fā)企業(yè)人為的限制固定資產(chǎn)和開發(fā)產(chǎn)品的界限，將存量房全部提取折舊,，以達(dá)到滯后納稅的目的,。
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第四章 計(jì)稅成本的核算（共11條）
第二十五條 計(jì)稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品（包括固定資產(chǎn),，下同）過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計(jì)量的各項(xiàng)費(fèi)用,。
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計(jì)稅成本概念中包括了建造固定資產(chǎn)。
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第二十六條 成本對(duì)象是為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā),、建造過程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)者,。計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則如下：
（一） 可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的,，應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對(duì)象進(jìn)行成本核算,；不能對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷售的,，可先作為過渡性成本對(duì)象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的成本對(duì)象,。
（二） 分類歸集原則,。對(duì)同一開發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近,、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項(xiàng)目,，可作為一個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行核算。
（三） 功能區(qū)分原則,。開發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對(duì)獨(dú)立,，且具有不同使用功能時(shí)，可作為獨(dú)立的成本對(duì)象進(jìn)行核算,。
（四） 定價(jià)差異原則,。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的,，應(yīng)分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。
（五） 成本差異原則,。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算,。
（六） 權(quán)益區(qū)分原則。開發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的,，有能夠結(jié)合上述原則分別劃分成本對(duì)象進(jìn)行核算,。
（七） 成本對(duì)象由企業(yè)在開工之前合理確定,，并報(bào)稅務(wù)機(jī)關(guān)備案,。成本對(duì)象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆,，如確需改變成本對(duì)象的,，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。
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給出了成本對(duì)象的定義：是費(fèi)用承擔(dān)者,。并規(guī)定用6種方法來劃分不同的成本對(duì)象,。
本條要求企業(yè)在開工之前合理確定成本對(duì)象，并報(bào)稅務(wù)機(jī)關(guān)備案,。也就是說在開工之前就要確定成本對(duì)象,，以防止企業(yè)任意組合成本對(duì)象。
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第二十七條 開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的內(nèi)容如下：
（一） 土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi),。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,，主要包括土地賣價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi),、契稅,、耕地占用稅、土地使用費(fèi),、土地閑置費(fèi),、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi),、拆遷補(bǔ)償支出,、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出,、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi),、危房補(bǔ)償費(fèi)等,。
（二） 前期工程費(fèi)。指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪,、規(guī)劃、設(shè)計(jì),、可行性研究,、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用,。
（三） 建筑安裝工程費(fèi),。指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等,。
（四） 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi),。指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，只要包括開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路,、供水,、供電、供氣,、排污,、排洪、通訊,、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生,、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。
（五） 公共配套設(shè)施費(fèi),。指開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的,、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的,，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的,，或無償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出,。
（六） 開發(fā)間接費(fèi),。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出,。主要包括管理人員工資,、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi),、修理費(fèi),、辦公費(fèi)、水電費(fèi),、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi),、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。
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規(guī)定了計(jì)稅成本對(duì)象的開支內(nèi)容,。
文件27條將計(jì)稅成本對(duì)象的6項(xiàng)開支內(nèi)容做了規(guī)定,，實(shí)際上6項(xiàng)成本對(duì)象的開支內(nèi)容是一個(gè)會(huì)計(jì)的內(nèi)容。這里在稅法中明確,，對(duì)于一些具體項(xiàng)目是否可以在稅前扣除起到了確定的作用,。
需要注意的是園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)不屬于配套設(shè)施，因此稅法沒有規(guī)定必須按照建筑面積對(duì)園林進(jìn)行分?jǐn)?，除了占地面積,、配套設(shè)施、貸款利息三項(xiàng)共同費(fèi)用外,，企業(yè)可以自行按照占地面積法,、建筑面積法、工程概算法等辦法進(jìn)行分?jǐn)偪鄢?/span>
規(guī)定了營(yíng)銷營(yíng)銷設(shè)施的建造費(fèi)要計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)用,。
單獨(dú)設(shè)立的售樓部,，通常會(huì)計(jì)上會(huì)這樣處理。借：固定資產(chǎn) 貸：銀行存款 計(jì)提折舊的時(shí)候,，借：營(yíng)業(yè)費(fèi)用 貸：累計(jì)折舊 拆除的時(shí)候,，借：營(yíng)業(yè)外支出 貸：固定資產(chǎn)清理
如果將營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)用的話。就會(huì)形成,，借：開發(fā)成本—開發(fā)間接費(fèi)用—營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi) 貸：銀行存款,，既然沒有計(jì)入固定資產(chǎn)，也就不需要計(jì)提折舊了,，當(dāng)拆除營(yíng)銷設(shè)施的時(shí)候,，如果有拆除的收入，借：材料 貸：營(yíng)業(yè)外收入,。也就是說所得稅不允許將營(yíng)銷設(shè)施的建造費(fèi)通過計(jì)提折舊的形式轉(zhuǎn)入銷售費(fèi)用,，而是要計(jì)入開發(fā)成本。
如果土地增值稅也允許這樣做的話,，實(shí)際上是對(duì)企業(yè)有利的,。
企業(yè)所得稅政策，往往是限制將一些費(fèi)用計(jì)入期間費(fèi)用,，而是規(guī)定盡量計(jì)入開發(fā)成本,，而土地增值稅政策則盡量規(guī)定計(jì)入期間費(fèi)用，以免侵蝕土地增值稅的稅基,。
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第二十八條 企業(yè)計(jì)稅成本核算的一般程序如下：
（一） 對(duì)①當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)支出,，按其性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的地點(diǎn),、時(shí)間進(jìn)行整理,、歸類,，并將其區(qū)分為應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費(fèi)用。同時(shí)還應(yīng)按規(guī)定對(duì)在有關(guān)②預(yù)提費(fèi)用和③待攤費(fèi)用進(jìn)行計(jì)量與確認(rèn),。
（二） 對(duì)應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象中的各項(xiàng)實(shí)際支出,、預(yù)提費(fèi)用、待攤費(fèi)用等合理的劃分為直接成本,、間接成本和共同成本,，并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對(duì)象,、在建成本對(duì)象和未建成本對(duì)象。
（三） 對(duì)前期已完工成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用按已銷開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分,，在當(dāng)期納稅申報(bào)時(shí)進(jìn)行扣除,，未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用待其實(shí)際銷售時(shí)再予扣除。
（四） 對(duì)本期已完工成本對(duì)象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對(duì)其計(jì)稅成本進(jìn)結(jié)算,。其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的,，應(yīng)按可售面積計(jì)算其單位工程成本，據(jù)此再計(jì)算已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品成本,。對(duì)本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本,，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本待其實(shí)際銷售時(shí)再予扣除,。
對(duì)本期未完工和尚未建造的成本對(duì)象應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用,，應(yīng)當(dāng)分別建立明細(xì)臺(tái)帳，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予扣除,。
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我將地產(chǎn)企業(yè)計(jì)稅成本核算分為7大步驟：
（一）在開工前合理的劃分成本對(duì)象(6種劃分的原則),。劃分成本對(duì)象是計(jì)算計(jì)稅成本的首要步驟，計(jì)算成本首先要知道費(fèi)用承擔(dān)者的界定,，知道為誰計(jì)算的,。
（二）歸集開發(fā)成本（6類成本科目、3類成本項(xiàng)目）,。按照會(huì)計(jì)科目劃分為①土地及拆遷補(bǔ)償費(fèi),；②前期工程費(fèi)；③基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),；④建安工程費(fèi),；⑤公共配套設(shè)施費(fèi)；⑥開發(fā)間接費(fèi)用,。按照成本類型劃分為①實(shí)際發(fā)生的開發(fā)成本,；②4類預(yù)提費(fèi)用，包括合同金額不超10%的金額,，中介機(jī)構(gòu)鑒證后,，按照預(yù)計(jì)造價(jià)預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)用，應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用,、按照土地整體預(yù)算成本分配的土地開發(fā)成本,；③待攤費(fèi)用。例如前期已經(jīng)完工的配套設(shè)施,，后期應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的部分,。
（三）分配共同成本（四種分配方法）。①土地及成本必須按照占地面積法來分?jǐn)偅?span style="BACKGROUND: yellow; mso-highlight: yellow">而一次性取得土地,，分期開發(fā)的土地開發(fā)成本,，在征得稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后，可以按照土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配,，待全部完工后再行調(diào)整,；②配套設(shè)施可以按照建筑面積法進(jìn)行分?jǐn)偅虎圪J款利息可以按照直接成本法或工程該算法進(jìn)行分?jǐn)?；④其余的共同成本分?jǐn)偡椒ㄓ善髽I(yè)自行確定,。
（四）確定完工標(biāo)準(zhǔn)（三種完工標(biāo)準(zhǔn)）。必須要區(qū)分已完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本,，只有完工年度才需要將開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)為銷售成本,。新文件繼續(xù)沿用了31號(hào)文件的3個(gè)完工標(biāo)準(zhǔn)即：竣工證明已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案、已開始投入使用,、已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明,。
（五）單位工程成本。
（六）計(jì)算銷售成本,。
（七）后續(xù)成本的二次調(diào)整,。
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第二十九條 企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本進(jìn)行計(jì)量與核算,。其中,，應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，直接計(jì)入成本對(duì)象,，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本,，應(yīng)按受益的原則和配比原則分配至各成本對(duì)象，具體分配方法如下（略）
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第29條詳細(xì)介紹了共同成本的分配方法,。
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第三十條 企業(yè)下列成本應(yīng)按以下方法進(jìn)行分配：
（一） 土地成本,，一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的,，應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意,。
土地開發(fā)同時(shí)連接房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況,，其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配,，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整,。
（二） 單獨(dú)作為過渡性成本對(duì)象核算的配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配,。
（三） 借款費(fèi)用屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的,，按直線成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配。
（四） 其他項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定,。
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規(guī)定了共同成本的分配方法,。
31號(hào)文件只是說對(duì)于共同成本可以按照占地面積法、建筑面積法,、工程該算法三種方法進(jìn)行分配,。
文件30條規(guī)定了土地的分配要用占地面積法進(jìn)行分配，公共配套設(shè)施必須用建筑面積法分配,，而貸款利息要用工程概算法和直接成本法來分配,。
尤其需要注意的是，文件30條特別規(guī)定：對(duì)于土地開發(fā)同時(shí)連接房地產(chǎn)開發(fā)的,，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配,，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整,。也就意味著土地開發(fā)成本可以按照工程概算來進(jìn)行分配，而不必按照實(shí)際發(fā)生的成本,，可以部分預(yù)提土地的開發(fā)成本了,。
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第三十一條 企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)按下列規(guī)定確定其成本：
（一）企業(yè),、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的,，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：
1.換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項(xiàng)土地開發(fā),、建造的,，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時(shí)暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時(shí),，在按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的資產(chǎn)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本,。如涉及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)或減除應(yīng)受到的補(bǔ)價(jià)款,。
2.換取得開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā),、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時(shí),，按應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本,。如涉及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除迎合搜到的補(bǔ)價(jià)款,。
（二）企業(yè),、單位以股權(quán)的形式,，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，接受投資的企業(yè)應(yīng)在投資交易發(fā)生時(shí),，按該土地使用權(quán)的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)費(fèi)用計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的取得成本,。如涉及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款,。
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其實(shí)第一種方式是指沒有建立合資公司,，而是僅僅就該項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目合作的情形。例如A公司有一塊土地10000平米,，投資到有資質(zhì)的B企業(yè),，進(jìn)行合作建房，項(xiàng)目的容積率為1：4,，即,房屋的建筑面積為40000平米,，約定應(yīng)分給A公司30000平方米的房屋。所得稅如何計(jì)算呢,？
假設(shè)房屋的公允價(jià)值為每平方米1萬元,，則A公司應(yīng)按應(yīng)分得房屋的公允價(jià)值3億元確認(rèn)開發(fā)成本。雖然在接受投資的時(shí)候,，暫時(shí)不確認(rèn)開發(fā)成本,，其實(shí)在房屋沒有完工的時(shí)候，是否確認(rèn)開發(fā)成本也沒有意義,。（這里是按照分給提供土地一方開發(fā)產(chǎn)品的公允價(jià)值確認(rèn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本）
需要注意的是,，此時(shí)A公司還需要按照規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅。假設(shè)每平米房屋中含有土地的成本為75%,，則B公司應(yīng)當(dāng)按照0.75億元確定銷售房屋收入繳納營(yíng)業(yè)稅,，而A公司也應(yīng)當(dāng)按照0.75億元確定銷售部分土地的價(jià)值來繳納營(yíng)業(yè)稅。（這里是按照分給提供土地一方開發(fā)產(chǎn)品不含地價(jià)的核定價(jià)值確認(rèn)營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù),，理由是:國(guó)稅函【1995】156號(hào)文件第17條規(guī)定,，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價(jià)，換取部分房屋的所有權(quán),，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為,；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地的使用權(quán),，發(fā)生了銷售不動(dòng)的行為,。即，甲方轉(zhuǎn)讓的是部分土地,，轉(zhuǎn)讓的是開發(fā)商自用房屋所占用一部分的土地,，而開發(fā)商銷售部分房屋，即銷售的是分給甲方的那部分,，由于這部分的土地,，在稅收上甲方并沒有銷售給乙方,，因此核定營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)的時(shí)候，個(gè)人認(rèn)為不應(yīng)當(dāng)包括地價(jià)來核定營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù),。）
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第三十二條 除以下幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外,，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。
（一）出包工程未最終辦理結(jié)算取得全額發(fā)票的,，在證明資料充分的前提下,，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同金額的10%,。
（二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的,，經(jīng)中介機(jī)構(gòu)鑒證后可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合①已在售房合同,、協(xié)議或廣告,、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或②按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件,。
（三）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用,、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金,、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金,。
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規(guī)定了可以預(yù)提部分費(fèi)用。
31號(hào)文件規(guī)定,，開發(fā)企業(yè)不能預(yù)提費(fèi)用在稅前扣除。文件31條規(guī)定以下3項(xiàng)費(fèi)用可以在稅前扣除,。一是,，出包工程沒有取得發(fā)票的，可以最多按照按照合同額的10%來預(yù)提,；二是,，可以按照中介機(jī)構(gòu)的工程概算，預(yù)提配套設(shè)施成本,。三是,，可以預(yù)提報(bào)批報(bào)建、物業(yè)完善費(fèi)用,。
其中公共配套設(shè)施可以按照預(yù)算造價(jià)來合理預(yù)提配套設(shè)施建造費(fèi)用,，對(duì)于開發(fā)來說簡(jiǎn)直是福音,，因?yàn)閷?shí)際上開發(fā)企業(yè)可以對(duì)串通中介結(jié)構(gòu)對(duì)配套設(shè)施的預(yù)算造價(jià)做加大處理,，以達(dá)到少繳稅款的目標(biāo),。
除了本條規(guī)定的3項(xiàng)預(yù)提費(fèi)用外,，文件第30條第一款規(guī)定：土地開發(fā)同時(shí)連接房地產(chǎn)開發(fā)的,，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況,，其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配,，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整,。
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第三十三條 企業(yè)單獨(dú)建造的停車場(chǎng)所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算,。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所,，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。
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例如：地下人防建設(shè)的停車場(chǎng)所,、立體車庫(kù)等,，以前部分省份稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為，既然作為經(jīng)營(yíng)性的配套設(shè)施,，就不允許將其成本全部進(jìn)入開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本,，而是要保留一些開發(fā)成本。
由于對(duì)地下基礎(chǔ)設(shè)施建造的停車場(chǎng)所,，其成本很難估計(jì),，所以即使沒有銷售，也不再保留成本,。33條對(duì)此問題做了簡(jiǎn)化處理,，即：將地下基礎(chǔ)設(shè)施的成本作為公共配套一次性進(jìn)入開發(fā)成本，等到停車場(chǎng)所出租或者出售的時(shí)候,，一次性作為收入處理,，無成本同其配比。
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第三十四條 企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本是其實(shí)際發(fā)生的支出,，應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的,，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí),，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本,。
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即將以后年度取得合法憑據(jù)的開發(fā)成本，視同后續(xù)支出來處理,，顯然也不能根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制和配比的原則,，來進(jìn)行追溯調(diào)整，因此開發(fā)企業(yè)應(yīng)該盡量在有收入的年度取得合法憑據(jù),，或者說盡早取得合法憑據(jù),，以防止以后年度即使取得了合法憑據(jù)也沒有收入同其相配比。
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第三十五條 開發(fā)產(chǎn)品完工以后,，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇某一時(shí)日作為計(jì)稅成本的結(jié)算時(shí)點(diǎn),，不得滯后。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本,，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定其計(jì)稅成本,，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整，并按《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對(duì)其進(jìn)行處理,。
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及時(shí)性原則是指只要在匯算清繳期前結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)稅成本即可,，也凸顯了企業(yè)所得稅按年納稅的基本原則,。
如果企業(yè)在完工年度未計(jì)算計(jì)稅成本，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)去確定或核定其計(jì)稅成本,。實(shí)際上很多地產(chǎn)企業(yè)由于完工年度無法足額取得發(fā)票,，不去結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)稅成本，文件再次強(qiáng)調(diào)稅務(wù)機(jī)關(guān)有確定或核定成本的權(quán)利,。很多時(shí)候企業(yè)的稅不是查出來的,，而是算出來的。
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第五章特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理（共兩條）
第三十六條 企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè),、單位,、個(gè)人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的,，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：
（一）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資和房分配開發(fā)產(chǎn)品的,，企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本,，其應(yīng)分配給投資方（即合作,、合資方，下同）開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額,；如未結(jié)算計(jì)稅成本,，則將投資方的投資額視為預(yù)售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。
（二）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項(xiàng)目利潤(rùn)的,，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理：
1.企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅,，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤(rùn)。同時(shí)不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出,。
2.投資方取得該項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)應(yīng)視同股息,、紅利進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。
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投資方投入資金同開發(fā)商合作建房的處理,。
即將投資額視同為預(yù)售收入處理，但是合資方投入資金時(shí)不用作為預(yù)售收入處理,。這里投的是錢,，而不是地。
例如：A企業(yè)聯(lián)合B企業(yè)做開發(fā)項(xiàng)目,，B企業(yè)投資3000萬元,，兩年后分配開發(fā)產(chǎn)品，其開發(fā)產(chǎn)品的成本為2500萬元,，則應(yīng)當(dāng)確認(rèn)應(yīng)納稅所得額500萬元,。
雖然沒有成立法人公司，但是如果協(xié)議中規(guī)定分配利潤(rùn)的,，還是要視同股息紅利所得,。對(duì)于投資的企業(yè)比較有利,。假設(shè)，B企業(yè)投資5000萬元,，2年后分的利潤(rùn)6000萬元,，如果視同B企業(yè)借錢給A企業(yè)，則要按照利息收入來繳稅處理,。而如果作為利息處理對(duì)于A企業(yè)比較有利,，因?yàn)檫@樣的利息支出，有可能被允許在所得稅前扣除,。因此要測(cè)算那種方式對(duì)企業(yè)更為有利,，簽訂合同的時(shí)候就要簽訂什么樣的合同。
但是處于法律風(fēng)險(xiǎn),，這樣的合作協(xié)議往往考慮的是非稅收利益,。
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第三十七條 企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的,，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的,，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：
（一）企業(yè)、單位應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時(shí),，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購(gòu)入開發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理,，并按應(yīng)從該項(xiàng)目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的核以后應(yīng)取得的）的市場(chǎng)公允價(jià)值計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。
（二）接受土地使用權(quán)的開發(fā)方應(yīng)在首次分出開發(fā)產(chǎn)品時(shí),，將其分解為按市場(chǎng)公允價(jià)值銷售該項(xiàng)目應(yīng)分出的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的核以后應(yīng)分出的）和購(gòu)入該項(xiàng)目土地使用權(quán)兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理,，并將該項(xiàng)目土地使用權(quán)的價(jià)值計(jì)入該項(xiàng)目的成本。
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同31條是對(duì)應(yīng)的規(guī)定,。前提條件仍然是沒有成立法人公司,，如果成立合資公司，而將非貨幣性資產(chǎn)投資到開發(fā)企業(yè),，則在投資時(shí)就要按照分解理論在確定所得或損失,。
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第六章附則（共兩條）
第三十八條 從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)在2007年12月31日前存有銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，至該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品完工后,，一律按本辦法第六條規(guī)定的辦法進(jìn)行稅務(wù)處理,。
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即：2007年以前取得的預(yù)售收入，在2008年以后完工的,，要將以前取得的預(yù)收收入換算為毛利,，根據(jù)文件第6條的規(guī)定來處理。
例如：某企業(yè)在省會(huì)城市,，2007年取得了預(yù)售收入3000萬元,，預(yù)計(jì)利潤(rùn)率為10%，則企業(yè)按照33%的稅率，繳納了99萬元稅款,。2008年開發(fā)產(chǎn)品完工,，則納稅申報(bào)表附表3第50行應(yīng)當(dāng)填列300萬元。這里的差異就在于去年的期間費(fèi)用未在稅前扣除,，如果項(xiàng)目還沒有到5年,，可以在今年的虧損中扣除即可。
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第三十九條 本通知自2008年1月1日起執(zhí)行,，此前沒有明確規(guī)定且尚未進(jìn)行處理的稅務(wù)事項(xiàng),，按本通知執(zhí)行。
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給稅務(wù)機(jī)關(guān)部分事項(xiàng)的追溯適用權(quán),。
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對(duì)新文件的總體感覺：
1.新文件延續(xù)了國(guó)稅發(fā)【2006】31號(hào)文件房地產(chǎn)企業(yè)納稅的體系,。將以國(guó)稅發(fā)【2001】142號(hào)文件所代表的外資地產(chǎn)企業(yè)納稅體系完全摒棄，其實(shí)在①國(guó)稅函【2008】299號(hào)文件,、②預(yù)繳申報(bào)表的設(shè)計(jì),、③年度納稅申報(bào)表的設(shè)計(jì)上已經(jīng)完全體現(xiàn)出來。④本文件實(shí)質(zhì)上是對(duì)匯算清繳的集大成文件,。
學(xué)習(xí)匯算清繳是學(xué)習(xí)什么,？（按照科目、申報(bào)表,、基本政策是三種思路）年度納稅申報(bào)（匯算清繳）實(shí)質(zhì)上有三層含義,，第一層含義，學(xué)習(xí)匯算清繳是學(xué)習(xí)稅收政策,。：由于季度納稅申報(bào)基本上是以會(huì)計(jì)利潤(rùn)為基礎(chǔ)進(jìn)行申報(bào)的,，除了國(guó)稅函[2008]635號(hào)文件列舉的幾項(xiàng)外，不做任何納稅調(diào)整,，而年度納稅申報(bào)則是在會(huì)計(jì)利潤(rùn)基礎(chǔ)上調(diào)整為應(yīng)納稅所得額,，會(huì)產(chǎn)生大量的會(huì)計(jì)同稅收的差異，所以在歲末年初,，總局將大量下發(fā)年度納稅申報(bào)的政策,，加上今年已經(jīng)陸續(xù)下發(fā)的一些稅收政策，都要學(xué)習(xí)好,，才能做好年度納稅申報(bào),。因此學(xué)習(xí)匯算清繳的關(guān)鍵是學(xué)習(xí)這些年度納稅申報(bào)的政策，并根據(jù)這些政策判斷是否存在稅收同會(huì)計(jì)的差異,，進(jìn)行納稅調(diào)整，這是實(shí)質(zhì)層面的匯算清繳,；第二層含義,，學(xué)習(xí)匯算清繳是學(xué)習(xí)申報(bào)技術(shù)。稅收政策要通過納稅申報(bào)表體現(xiàn)出來，匯算清繳是一種技術(shù),，只是稅收政策的載體,。企業(yè)按照稅收政策納稅，要通過年度納稅申報(bào)表的形式來實(shí)現(xiàn),。納稅申報(bào)表的理念變化,、填報(bào)口徑等均是匯算清繳技術(shù)的具體體現(xiàn)，因此無論申報(bào)技術(shù)如何變化,，必須忠于稅收政策,。在年度納稅申報(bào)中，不能機(jī)械的理解填報(bào),。第三層含義,，學(xué)習(xí)匯算清繳是防范稅收風(fēng)險(xiǎn)。問：季度納稅申報(bào)少繳稅款,，是否能定性為偷稅,？根據(jù)國(guó)稅函[1995]593號(hào)文件規(guī)定，不能定性為偷稅,，但是匯算清繳后,，稅務(wù)機(jī)關(guān)再檢查出的問題，將有可能定性為偷稅,，承擔(dān)相應(yīng)的稅收責(zé)任,。在2009年度稅收任務(wù)全面吃緊的前景下，稅務(wù)機(jī)關(guān)向過去要稅源,、向稽查要稅源的風(fēng)險(xiǎn)大大增加,，在這種情況下，2008年度的匯算清繳對(duì)2009年的稅收稽查風(fēng)險(xiǎn)將構(gòu)成重大影響,。因此匯算清繳必須要結(jié)合防范稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)來學(xué)習(xí),。也許本層含義是匯算清繳的第一含義。
地產(chǎn)企業(yè)學(xué)習(xí)匯算清繳是學(xué)什么,？地產(chǎn)企業(yè)的年度匯算清繳有3個(gè)結(jié)合：第一,，要結(jié)合31號(hào)文件、299號(hào)文件以及即將下發(fā)的地產(chǎn)所得稅文件三個(gè)特性的稅收政策,。第二,，要結(jié)合去年的納稅申報(bào)表、2008年的預(yù)繳申報(bào)表與2008年的納稅申報(bào)表,，學(xué)習(xí)地產(chǎn)企業(yè)的特有填報(bào)技術(shù),。第三，結(jié)合以往稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)地產(chǎn)企業(yè)的檢查情況,，在匯算清繳的時(shí)候?qū)Ψ婪抖愂诊L(fēng)險(xiǎn)具有高度的敏感性,。
因此本次講解思路：
由于2008年度申報(bào)表通2006版申報(bào)表的設(shè)計(jì)理念比較發(fā)生了重大變化,，我們將首先對(duì)一主十一附表的基本框架作一個(gè)簡(jiǎn)單的介紹，使得大家有一個(gè)感性認(rèn)識(shí),。（對(duì)納稅申報(bào)表主表的解讀打印出來講解,，可以結(jié)合和房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)系比較大的變化）
然后根據(jù)地產(chǎn)企業(yè)的特性，對(duì)每一類收入,、成本,、費(fèi)用，按照稅收政策是如何規(guī)定的,，同2007年有什么變化,？每一項(xiàng)目存在設(shè)么樣的稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)？納稅申報(bào)表如何填列,？三個(gè)方面進(jìn)行解讀,，把握好這三個(gè)方面，地產(chǎn)企業(yè)的年度納稅申報(bào)就可以做好,。
2.新文件是31號(hào)文件與計(jì)稅成本扣除規(guī)則的混合體,。將計(jì)稅成本扣除規(guī)則討論意見稿的內(nèi)容結(jié)合在新文件中了。是在這兩個(gè)文件基礎(chǔ)上對(duì)以
往稅收規(guī)定的修修補(bǔ)補(bǔ),，在基本原則和稅務(wù)處理上沒有翻天覆地的大變化,。增加第四章計(jì)稅成本的核算，將計(jì)稅成本的內(nèi)容納入,，不再單發(fā)文件,。
3.新文件在體系上更加完整。分為了6章,，分別為：第一章總則,，第二章收入的確認(rèn)，第三章成本費(fèi)用的確認(rèn),，第四章計(jì)稅成本的確認(rèn),，第五章特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理，第六章附則,。
4.未明確規(guī)定內(nèi)外資企業(yè)由于稅率變化導(dǎo)致預(yù)售收入結(jié)轉(zhuǎn)為實(shí)際銷售收入的銜接性規(guī)定,。
5.對(duì)部分熱點(diǎn)問題做了解決，但仍然不夠精細(xì)化,。這將在具體變化點(diǎn)中得到體現(xiàn),。
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