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謊言與掠奪 泡沫程度與中國(guó)經(jīng)濟(jì)衰退危機(jī) （注：本文部分內(nèi)容引自王家春《中國(guó)住宅價(jià)格是世界經(jīng)濟(jì)史上最大的房?jī)r(jià)泡沫》一文） （一） 談起住宅價(jià)格，首先要明確支撐住宅價(jià)格的基石是什么,。我贊同這樣一種觀點(diǎn),，支撐長(zhǎng)期住宅價(jià)格的只能是居民的平均購(gòu)買力。一個(gè)人,，不管他多么有錢,，當(dāng)他手中的房子自己不用來居住，租金收益率低于長(zhǎng)期存款與國(guó)債,，想賣又沒有人買得起的時(shí)候,，他無奈而又最佳的選擇就是降價(jià)出售，除非他完全不把錢當(dāng)回事,。如果他降價(jià)幅度不夠大,，別人仍然買不起，那么他就只能繼續(xù)降價(jià),，直到有人買得起為止,。從整個(gè)住房市場(chǎng)來看，住房囤積者最終必須把房?jī)r(jià)降至多數(shù)人有能力承接為止,。 （二） 根據(jù)杭州市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),，2007年杭州市市區(qū)居民人均可支配收入為21689元。2007年,，杭州城市家庭的平均可支配收入約為5.5萬元,。目前，杭州市市區(qū)中等或以上地段均價(jià)為每平米2萬元左右,，對(duì)應(yīng)的房?jī)r(jià)收入比為36.4倍（按住宅面積100平米計(jì)算,，下同）。全市的均價(jià)為每平方米1.5萬元左右,，對(duì)應(yīng)的房?jī)r(jià)收入比為27.3倍,。北京、上海的情形與杭州市相似,。在區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市和省會(huì)城市中,，房?jī)r(jià)收入比普遍超過10倍。 日本1980年代末形成了舉世著名的房地產(chǎn)泡沫,，但那時(shí)日本東京的房?jī)r(jià)收入比不到20倍（按100平米的住宅面積計(jì)算）,。香港也是一個(gè)寸土寸金的地方，但在1998年房?jī)r(jià)崩盤之前,，其房?jī)r(jià)收入比只有大約14倍（按100平米的住房面積計(jì)算）,。 在漫長(zhǎng)的時(shí)間里，英國(guó)和美國(guó)的房?jī)r(jià)收入比只有3倍,。次貸危機(jī)前,，美國(guó)房?jī)r(jià)收入比大約為4.6倍（按220平米的住宅面積計(jì)算）,，就被認(rèn)為是產(chǎn)生了很大的房地產(chǎn)泡沫，并且爆發(fā)了次貸危機(jī),，進(jìn)而造成巨大的金融與經(jīng)濟(jì)危機(jī),。華爾街五大金融巨頭已跨掉3家，各金融企業(yè)遭受巨大損失,，華爾街大量人員失業(yè),。實(shí)體企業(yè)紛紛裁員，不敢投資,，節(jié)衣縮食,，降低一切開支,，抵抗尚未到來的“嚴(yán)冬”,。與此同時(shí),，全世界股市暴跌。人們財(cái)產(chǎn)和工資收入遭受巨大損失,，購(gòu)買力大幅下降。金融與經(jīng)濟(jì)危機(jī)像病毒一樣在全球其他國(guó)家蔓延,，經(jīng)濟(jì)從此開始進(jìn)入蕭條期,。 次貸危機(jī)爆發(fā)后，美國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)了巨幅調(diào)整,，目前調(diào)整還在繼續(xù),。值得一提的是，美國(guó)的住宅價(jià)格中包含了裝修成本,，而中國(guó)的住宅價(jià)格是毛坯價(jià)格,。美國(guó)住宅帶有永久的土地使用權(quán)，而中國(guó)住宅只有幾十年的土地使用權(quán),。并且美國(guó)的社會(huì)保障體系也比中國(guó)完善得多,。考慮到這些因素,，中國(guó)住宅價(jià)格的泡沫度就更加嚴(yán)重,。 在整個(gè)世界經(jīng)濟(jì)史上，我們找不到比目前中國(guó)更高的房?jī)r(jià)收入比,。 （三） 國(guó)際公認(rèn)的合理的房?jī)r(jià)收入比為3-4倍,，房?jī)r(jià)收入比的警戒線為6倍。從這個(gè)角度看,，中國(guó)房?jī)r(jià)未來的下跌空間將是驚人的,，將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過目前很多機(jī)構(gòu)的預(yù)測(cè)。按目前的房?jī)r(jià)計(jì)算,，即使按中國(guó)的房?jī)r(jià)收入比回落到6倍的警戒線,，杭州,、北京和上海等地的房?jī)r(jià)都至少要下跌3/4以上，二線城市需要下跌1/2以上,。 這些數(shù)據(jù)似乎聳人聽聞,，但1990年代日本的教訓(xùn)值得我們銘記。從1990年見頂開始,，日本房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)下跌了約15年,，最大跌幅達(dá)到77%，日本經(jīng)濟(jì)也因此步入十多年的漫長(zhǎng)的蕭條期,。 目前,，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)中要依賴于房地產(chǎn)和出口。在世界經(jīng)濟(jì)蕭條的背景下,，出口現(xiàn)在已經(jīng)開始遭遇重大的打擊,，大批企業(yè)紛紛倒掉。國(guó)際形勢(shì)的嚴(yán)峻現(xiàn)在還未徹底開始蔓延到中國(guó),。而房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫已經(jīng)巨大無比,，不斷哄抬的房?jī)r(jià)就像越吹越大的氣球，在非常嚴(yán)峻的形勢(shì)下,，已經(jīng)開始步入破裂?，F(xiàn)在全國(guó)性的救市就是從另一側(cè)面反映了中國(guó)經(jīng)濟(jì)目前的嚴(yán)峻程度。中央為何默許,？財(cái)政部,、央行為何也救市？就是因?yàn)閱栴}己經(jīng)到了千鈞一發(fā)的嚴(yán)重程度了,。問題是在巨大的泡沫和嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)面前,，救市救得了嗎，越救只會(huì)越反映出問題的嚴(yán)重,，越救只會(huì)越死,。在次貸危機(jī)發(fā)生前，美國(guó)存在次貸問題,。而在現(xiàn)在,，中國(guó)存在房地產(chǎn)泡沫危機(jī)。中國(guó)目前經(jīng)濟(jì)存在最大問題就是房地產(chǎn)泡沫問題,，這個(gè)問題的嚴(yán)重程度不會(huì)亞于美國(guó)正在遭遇的次貸金融經(jīng)濟(jì)危機(jī),。房地產(chǎn)泡沫一破裂，接下來中國(guó)經(jīng)濟(jì)預(yù)計(jì)將步入至少５年以上的長(zhǎng)期衰退,，房?jī)r(jià)漫漫熊途將難以估量,。 接下來，當(dāng)還蒙在鼓里的人意識(shí)到問題的嚴(yán)重時(shí)，已投資的大量空置房將會(huì)如潮水般涌出,。同時(shí),，大量的人將會(huì)因?yàn)榻?jīng)濟(jì)衰退、收入降低而無力支付按揭,，被迫賣掉或拍賣房子,，并且因此背負(fù)巨額債務(wù)。已在高位買了房子的人,，未來一輩子可能都將會(huì)很慘,。 供求形勢(shì)的變化 （一） 影響房?jī)r(jià)的直接作用力，歸納起來,，就是兩大因素：需求與供給,。 何為需求？何為供給,？通俗的來講,，需求就是有能力買，并且會(huì)去買,，需求者主要為炒房者,、普通自住者。供給就是會(huì)拿出來賣,，供給者主要包括開發(fā)商,、炒房者。 （二） 從需求上看,，先分析一下炒房的人。由于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化,、經(jīng)營(yíng)環(huán)境惡化,、股市暴跌等原因，很多原來有錢的人現(xiàn)在資金十分緊張或不再有錢,，他們不會(huì)去買房,。剩下的還有錢的人，也會(huì)因?yàn)槿蚪?jīng)濟(jì)蕭條,、房?jī)r(jià)已在天價(jià),、房市形勢(shì)直轉(zhuǎn)向下而望而怯步。 從普通自住者來看,，房?jī)r(jià)已經(jīng)嚴(yán)重脫離了社會(huì)普通大眾的購(gòu)買能力,，普通大眾早已買不起。當(dāng)大家都買不起時(shí),，唯一的選擇只有下跌,。按照目前的房?jī)r(jià)，就是再跌50%，也脫離了普通大眾的合理購(gòu)買能力,，房?jī)r(jià)與人均收入比仍處于很不合理狀態(tài),。 在美國(guó)已經(jīng)步入了百年一遇的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，全球經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入蕭條期,，房?jī)r(jià)嚴(yán)重脫離基本面的大背景下,，房?jī)r(jià)的持續(xù)下跌會(huì)強(qiáng)化人們的觀望行為。普通大眾的這種觀望心理,，極具殺傷力,，會(huì)使房?jī)r(jià)進(jìn)而大幅下跌。日本,、香港房?jī)r(jià)持續(xù)多年的暴跌就是一個(gè)很好的印證,。 （三） 從供給上看，現(xiàn)在開發(fā)商資金非常緊張,，很多開發(fā)商借了高利貸,，利息高得驚人。部分開發(fā)商隨時(shí)可能因?yàn)橘Y金鏈斷裂而跨掉,，現(xiàn)在買期房風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)大,。目前本地開發(fā)商雖然共同抵制降價(jià)，但在自身資金如履薄冰的狀態(tài)下,，抵得了一時(shí),，抵不了一世。在大形勢(shì)面前,，任何不順勢(shì)而為的個(gè)體的掙扎都無疑是螳臂當(dāng)車,。這種行為就像今年熊市中基金的“抱團(tuán)取暖”，最終卻是以更慘烈的下跌收?qǐng)觥?br> 要買房的,，完全可以持幣等待,，他熬得起時(shí)間。而開發(fā)商呢,，熬得了多久（根據(jù)深圳證券交易所公開披露的三季報(bào)信息,，杭州某在深圳上市的房地產(chǎn)公司，今年1-9月份經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流量為-20.88億元）,？急的是開發(fā)商,，不是買房的。形勢(shì)的變化,、資金的緊張,、苦苦的支撐只會(huì)使開發(fā)商更急切更低價(jià)地拋銷房子。 從另一供給者炒房的來看,，目前杭城有數(shù)不清的空置房等著逃命,。作為資產(chǎn),，房屋的流動(dòng)性非常差，不像股票隨時(shí)可以賣出,。在下跌中,，房子掛個(gè)半年也難出手，要想出手基本上就是暴跌價(jià),。房子最終是用來住的,，炒房者最終還是要出手的，并且房子放久了會(huì)因?yàn)榧夹g(shù)上,、理念上的落后過時(shí)以及房子的自然變舊而貶值,，在大形勢(shì)支撐的背景下，房?jī)r(jià)隨時(shí)可能崩盤,。 （四） 價(jià)格變化無非就是供求狀況的變化,，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，任何商品都逃脫不了經(jīng)濟(jì)規(guī)律的作用,。從供求變化上看,，房?jī)r(jià)的暴跌是必然的選擇。 未來住宅 （一） 在這里,，主要要討論的是未來的住宅狀況,。要想把握現(xiàn)在，就得分析未來,。機(jī)會(huì)總是屬于那些對(duì)未來有著良好覺察能力的人,，總是屬于那些有著卓越遠(yuǎn)見的人。那些被一時(shí)現(xiàn)狀所蒙閉的人,，注定會(huì)被未來所拋棄,。 （二） 在未來，開發(fā)商銷售的將是裝修房（主要為精裝修）,，毛坯房銷售將被時(shí)代所拋棄,，這是一個(gè)必然的趨勢(shì)。主要基于以下幾個(gè)原因： 其一,，由開發(fā)商統(tǒng)一進(jìn)行裝修，可以聘請(qǐng)十分專業(yè)的設(shè)計(jì),、裝修公司進(jìn)行專業(yè)裝修,，裝修出來的效果是個(gè)人憑單獨(dú)力量單套去裝修所遠(yuǎn)難企及的； 其二,，對(duì)整幢樓或整個(gè)小區(qū),，進(jìn)行統(tǒng)一裝修或一次性裝修，可以節(jié)約巨大成本,，這個(gè)很好理解,，不再多述； 其三，由開發(fā)商進(jìn)行裝修,，可以省去個(gè)人因裝修需要投入的大量精力,，并且還消除因?yàn)椴粚I(yè)而裝修不好的結(jié)果。 這種趨勢(shì)現(xiàn)在已經(jīng)顯現(xiàn)出來了,，相信上面所說的“未來”將是很短的時(shí)間,。作為國(guó)內(nèi)住宅開發(fā)的領(lǐng)軍企業(yè)萬科已經(jīng)率先開始實(shí)施這種做法，現(xiàn)在已經(jīng)有很多房地產(chǎn)公司也跟進(jìn)這樣做了,。試想,，當(dāng)你看到在你面前現(xiàn)成的已經(jīng)裝修好的漂亮舒適的房子時(shí)，有誰還愿意去買哪種灰頭土臉的背時(shí)的毛坯房呢?，F(xiàn)在杭城有數(shù)不清的空置房,，這些空置房都是毛坯房，在時(shí)代改變面前,，價(jià)格將因此一落千丈,。 與此同時(shí)，對(duì)住宅裝修公司而言,，大的好的住宅裝修公司未來的業(yè)務(wù)主要將是針對(duì)開發(fā)商承接業(yè)務(wù),，而不會(huì)去承接個(gè)人單套房子的裝修，只有這樣才能賺大錢,，才能快速發(fā)展,。個(gè)人未裝修的毛坯房，只能聘請(qǐng)“路邊個(gè)體戶”裝修,，結(jié)果可想而知,。 （三） 中國(guó)是個(gè)經(jīng)濟(jì)、技術(shù)相對(duì)還十分落后的國(guó)家,，在未來這種發(fā)展的速度與效應(yīng)會(huì)很快很強(qiáng),。由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、技術(shù)的進(jìn)步,，先進(jìn)的開發(fā)理念,、漂亮舒適、綠色環(huán)保,、高科技應(yīng)用,、高智能化等等，將是未來住宅小區(qū),、房子的特點(diǎn),。太陽能，恒溫系統(tǒng),，房?jī)?nèi)房外全自動(dòng)遙控開關(guān),、監(jiān)控和警報(bào)系統(tǒng),，這些先進(jìn)設(shè)施將隨處可見。 時(shí)代的進(jìn)步,，總是會(huì)出乎人們的意料,，這些理念、設(shè)施,、技術(shù)的應(yīng)用,，也就是未來幾年的事。我們回頭看80年代,、90年代造或本世紀(jì)初時(shí)造的小區(qū),、房子是多么的落后，就知道變化的快速,。已造的房子,，囤積的房子，在不久的未來,，因理念過時(shí),、技術(shù)落后帶來的價(jià)格貶值，將會(huì)超出所有人的預(yù)料,。 （四） 事物總是在不斷變化的,，聰明的人用未來的眼光看待現(xiàn)在，愚笨的人用現(xiàn)在的眼光看待未來,。 |
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