據知情人士透露,，中國建設銀行（0939.HK）的個人住房抵押貸款證券化信托（MBS）將于本周正式發(fā)行,。為此，12月9日,，建行在北京召開了MBS投資者產品推介會,。
　　這個MBS名為“建元2005－1個人住房抵押貸款證券化信托”計劃，在建行公布的《發(fā)行說明書》中披露,，該信托的第一次利息將在2006年1月26日予以支付,。
　　此次建行將通過中信信托投資有限公司推出總額超過30.16億元的個人住房抵押貸款證券化信托,，信托的法定最終到期日為2037年11月26日。建行本身將購買其中9050萬元的次級資產支持證券,，其余的29.26億元優(yōu)先級資產支持證券將按照不同信用評級分為A,、B、C三級,。
　　
　　定價關鍵在基本利差
　　在29.26億元的優(yōu)先級資產支持證券中,，A級為26.69億元,，B級為2.03億元,，C級為5279萬元。MBS將和按揭貸款一樣,，采取每月付息還本,，并采用浮動利率。各級別的優(yōu)先級資產支持證券的本息支付先于次級資產支持證券,。
　　《發(fā)行說明書》披露,，證券浮動的票面利率為“基準利率”加上“基本利差”，其中的“基準利率”為中國外匯交易中心每天公布的7天回購加權利率20個交易日的算術平均值,，而“基本利差”則是通過“簿記建檔”集中配售的方式進行最后的確定,。
　　浮動利率主要變化的是“基準利率”部分。按照中國貨幣網公布的數(shù)據,，12月9日MBS的“基準利率”為1.3429％,。
　　由于MBS的利率是浮動的，發(fā)行人為了規(guī)避本身的風險,，設定了最高利率限制,。
　　MBS資產池中的都是個人住房抵押貸款，這部分資產的利率是按照當時個人住房貸款利率來計算的,。而國內的個人住房貸款利率也同樣是浮動利率,，目前這一利率為5.31％。在《發(fā)行說明書》中,，建行同時規(guī)定,，浮動利率不能超過“資產池加權平均利率”減去一定的點差。以A級證券為例,，按照目前的按揭貸款利率,，A級證券的利率不能超過4.12％。
　　因此,，A級MBS的利率空間應該在1.3429％和4.12％之間,。無論是對于發(fā)行人來說，還是對于投資者來說，發(fā)行定價的關鍵在于確定一個“基本利差”,。
　　“我個人估計A級證券的基本利差應該在1.40％到1.50％左右,。”中國國際金融有限公司的一位分析人士表示,。如果按此測算,，MBS中的A級證券的利率可能為2.8％，較同期國債有較大的利率優(yōu)勢,。
　　但是,，和普通債券不同，MBS除了有一般債券都會面臨的違約風險和利率風險以外,，另外還有來自于提前償還的風險,。
　　由于MBS的現(xiàn)金流來源于最開始的抵押貸款，如果按揭貸款人提前還款,，就會影響貸款,，從而影響現(xiàn)金流和MBS的價值。
　　建行根據自身發(fā)放的按揭貸款提前還款的歷史數(shù)據,，給出了提前還款的假設,，為每年有固定的12.98％按揭貸款人提前還款。按照這一假設,，A級證券的平均回收期為3.15年,，B級為10.08年，C級為12.41年,。
　　但申銀萬國研究所的報告認為：“MBS產品在國內和國外的凸性特征（度量市場利率變動導致債券價格變動的比例）不同,。”
　　這主要原因在于：國外,，當市場利率下降時,，就會導致貸款人提前償付，轉而借入利率更低的貸款,，但是國內貸款人由于缺少其他融資模式,，市場利率下降并不會導致大規(guī)模的還貸，反而是當市場利率上升時,，國內貸款人傾向于提前還貸。
　　“因此,，針對國內市場,，對于提前還款率的計算和預測，就存在不同的看法和意見,，而且,，國際經驗在這一點上并不能直接套用。”東海券商的一位分析師說,。
　　
　　抵押物上海占比56.17%
　　和MBS風險直接相關的是資產池的資產情況,。據《發(fā)行說明書》披露，構成建行此次MBS的資產池的資產為15162筆建行的個人按揭貸款,，截至11月10日,，這些按揭貸款的本金余額為30.16億元。
　　資產池中的按揭貸款的抵押物來自上海,、無錫,、福州、泉州四地,。這些貸款均為建行在2000年1月1日到2004年12月31日之間發(fā)放,，單筆貸款金額最高為200萬元，貸款期限在5到30年之間,。
　　在這些貸款中,，大部分的貸款期限在20年之內，貸款人年齡大部分在30－35歲,，貸款金額在20萬元到30萬元以及50萬元到100萬元之間的比例最高,。
　　其中，抵押物在上海的個人按揭貸款余額為16.94億元,，占所有貸款余額的比例為56.17％,，平均每筆貸款余額為28.9萬元。
　　“從這些信息來看,，按揭貸款的質量是不錯的,。”中國工商銀行上海分行一位從事按揭貸款業(yè)務的人士表示,。
　　按照建行2004年12月31日的統(tǒng)計,，建行按揭貸款的不良貸款率為1.23％，另外,，根據建行上海長寧支行,、徐匯支行、普陀支行,、浦東支行,，江蘇無錫分行、福建廣達支行和福建泉州分行進行的預期貸款統(tǒng)計數(shù)據表明,，一般拖欠1－3個月的貸款本金余額在整個貸款本金余額中的比例在8％左右,。
　　“這個情況很普遍，并非是貸款人不想還款,，而是沒有每個月按時去銀行還款,，多數(shù)原因是遺忘了還款時間,。”上述工行的人士說,。
　　他同時表示：“一般逾期6個月的貸款,，才會進行起訴、仲裁等法律行動,?！钡ㄐ械臄?shù)據也表明，拖欠6個月以上按揭款的比例遠小于1％,。
　　由于按揭貸款的壞賬率很低,，成為眾多銀行極力發(fā)展的業(yè)務。在發(fā)行MBS過程中,，如果按照中金公司預測的定價,，A級證券票面利率在2.8％左右，這一資金成本比銀行從市場可以融到的資金成本高出1％左右,。
　　“對建行來說,，短期來看，發(fā)行MBS所得收益可能并不如持有這些按揭貸款收益高,，但從長遠看,，將按揭貸款證券化，為銀行提供了經營上的另外一種盈利模式,?！敝薪鸸镜姆治鋈耸勘硎尽?br>　　　　
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